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Après avoir passé en revue les bases de l’investissement immobilier locatif, je vais m’attaquer à un point plus épineux : le calcul de rentabilité. En effet, comme tout investissement, sa rentabilité est un point fondamental qui mérite beaucoup d’attention. Ne prenez pas ce calcul à la légère, sans quoi vous pourriez réaliser un investissement désastreux !

Pour commencer, assurez-vous de comprendre ce qu’est un taux de rendement. Dans le cas d’un placement sur un livret par exemple, la banque affiche un taux de rendement de 2% par an, ou 2 pour 100 par an. Cela signifie que si vous décidez de mettre 100 euros sur ce livret pendant un an, la banque vous payera 2 euros. Si vous placez 200 euros, vous recevrez 4 euros. Pour 300 euros, vous recevrez 6 euros, et ainsi de suite.

Dans le cas d’un investissement locatif immobilier, le principe est similaire. Au lieu de placer votre argent sur un livret, vous achetez un logement. Au lieu de recevoir des intérêts de la banque, vous percevez des loyers. En tant qu’investisseur, vous voudrez évidemment estimer, avant d’acheter, le taux de rendement de votre investissement. Dans le cas de l’investissement immobilier locatif, on parle de calcul de rentabilité plutôt que de taux de rendement, mais il n’y a pas, à ma connaissance, de différence entre les deux.

Il existe de nombreuses façons de réaliser ce calcul de rentabilité et chaque investisseur a sa méthode préférée. Certaines vont même jusqu’à intégrer les particularités fiscales de l’investisseur, mais je préfère laisser volontairement cet aspect de côté, car, comme je l’avais noté dans l’article précédent, la défiscalisation ne doit pas être un objectif en soi (mais plutôt la cerise sur le gâteau !). J’ai choisi de vous présenter les deux méthodes qui vous serviront le plus et qui sont, à mon avis, les plus simples à utiliser.

Le calcul de rentabilité brute

C’est la méthode utilisée par les agents immobiliers. Le taux ainsi calculé est celui que vous retrouverez éventuellement sur les annonces de vente. C’est aussi le taux le plus éloigné de la réalité, car il ne prend pas en compte les coûts liés au logement. Son avantage, c’est qu’il permet très rapidement d’avoir une idée du rendement de l’investissement, afin par exemple de comparer deux annonces. Son calcul est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement (tous frais inclus : frais d’agence, de notaire, etc.), et vous multipliez par 100. Dans le cas d’un logement acheté 100 000 euros et loué 500 euros par mois :

• 500 x 12 = 6 000
• 6 000 / 100 000 = 0.06
• 0.06 x 100 = 6, donc le taux de rentabilité brute de cet investissement serait de 6%

Le calcul de rentabilité nette de frais et charges

Cette méthode permet d’avoir une idée plus proche de la réalité de la rentabilité de l’investissement, sans être  compliquée pour autant. Le but ici est de prendre en compte dans le calcul tous les frais et charges liés à ce logement, que l’on retire des loyers perçus. En général, on retient les coûts suivants :

• Taxe foncière : comptez un mois de loyer si vous n’en avez aucune idée. Renseignez-vous à la mairie si nécessaire. Dans notre exemple : 500 euros.
• Les charges non récupérables auprès des locataires : les honoraires de syndic par exemple. Variable d’un logement à un autre, renseignez vous auprès du vendeur. Dans notre exemple je n’en compte pas.
• Les vacances locatives : il s’agit des mois pendant lesquels vous ne percevez pas de loyer, lors d’un changement de locataire. Personnellement je compte un mois par an. Pour un studio je suggèrerais même 2 mois par an. Dans notre exemple : 500 euros.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : très variable, personnellement je compte 5% du loyer annuel. Dans notre exemple : 300 euros.
• Assurance loyers impayés : à mon avis indispensable, comptez 3% du loyer annuel. Dans notre exemple : 180 euros.
• Frais de gestion du bien par une société : si vous confiez la gestion à une agence immobilière par exemple, comptez également les frais payés. Dans notre exemple : 0 euros, je compte gérer le bien moi-même.
• Frais d’entretien divers : le logement aura besoin de réparations et d’entretien divers, comptez au minimum un mois de loyer. Dans notre exemple : 500 euros.

Ca a l’air compliqué mais il n’en est rien. Voyez plutôt :

• 500 x 12 = 6 000 (loyers perçus, par an)
• 6 000 – 500 (taxe foncière) – 500 (vacances locatives) – 300 (assurance PNO) – 180 (assurance loyers impayés) – 500 (entretien) = 4 020
• 4 020 / 100 000 = 0,0402
• 0,0402 x 100 = 4,02, donc le taux de rentabilité nette de frais et charges de cet investissement serait de 4,02%.

J’espère n’avoir rien oublié dans mes calculs, si vous voyez des erreurs ou des oublis n’hésitez pas à laisser un message !

Pour finir, je voudrais rappeler deux choses qui me paraissent importantes :

• Ces calculs ne sont que des estimations, la réalité sera probablement différente ! L’immobilier comprend des incertitudes que le calcul ne peut qu’essayer d’estimer.
• Je ne suis pas un expert financier ou expert immobilier, seulement un particulier qui s’intéresse à toutes sortes d’investissements. Encore une fois, si vous pensez qu’il y a des erreurs, n’hésitez pas à m’en faire part !

Annoncée en septembre et ammorcée en octobre, la crise immobilière continue sa course en 2009.

Commençons d’abord par les bonnes nouvelles : les ventes de logements neufs ont progressé de 69% au premier trimestre 2009 par rapport au dernier trimestre 2008 et les taux d’intérêts pour les emprunts immobiliers continue de baisser doucement.

Et maintenant les « mauvaises»  nouvelles: les ventes de logements (neufs et anciens) en région parisienne ont chuté d’environ 40% au premier trimestre 2009 par rapport au premier trimestre 2008 et la baisse des prix serait de l’ordre de 10%. Le nombre de permis de construire continue également de diminuer fortement. Enfin, il faut noter que le contexte économique est très défavorable au marché immobilier.

J’ai choisi de mettre « mauvaises»  nouvelles entre guillemets parce que cela dépend de quel côté on se trouve. Pour ma part, je suis actuellement en location et à la recherche de ma première résidence principale (un primo accédant donc). De mon point de vue, une chute des prix conjuguée à des taux d’intérêts faibles est très positive

La chute des prix de l’immobilier était annoncée, elle devient maintenant une réalité ! Les prix des logements anciens (on ne parle donc pas des constructions) ont baissé de 3,2% en moyenne au mois de septembre, selon la FNAIM. Oui vous avez bien lu : -3,2% en un seul mois ! En revanche, au cours des douze derniers mois, les prix ont tout de même progressé de… 0,1% ! Ces chiffres sont à relativiser tout de même, il s’agit de moyennes nationales et peuvent fortement varier d’une zone à l’autre.

Certes, cette baisse ne fera pas que des heureux : entre autres, ceux qui ont acheté récemment dans le but de revendre dans quelques années afin de réaliser une plus value, ceux qu’on appelle les spéculateurs. Mais pour les autres, ceux qui veulent acheter pour se loger (c’est quand même le principal intérêt d’un… logement !), la baisse des prix est une très bonne nouvelle ! En revanche, les taux d’intérêt des emprunts immobiliers ont malheureusement augmenté, en particulier à cause de la crise financière que nous subissons actuellement.

En fin de compte, est-ce le bon moment pour acheter un logement ? D’après moi, non, pas du tout. L’avenir est trop incertain pour le moment et les prix ont seulement commencé leur baisse. D’après certains professionnels de l’immobilier, cités à de nombreuses reprises dans la presse, la baisse pourrait atteindre 20% d’ici 2010 ! D’un autre côté, les taux actuels sont plutôt élevés, même s’ils ne me paraissent pas particulièrement anormaux. Quant à savoir s’ils diminueront dans les années à venir, il faudra attendre une accalmie sur les marchés financiers pour avoir la réponse.

Pour ma part, je trouve cette baisse plus que normale après ces dix années de hausse exceptionnelle (et anormale) des prix. J’étais à la recherche d’un logement correct mais les prix pratiqués les mettaient totalement hors de ma portée. J’ai donc décidé de rester en location, seule solution viable pour moi pour l’instant. Ce qui est totalement inacceptable. A mon âge, mes parents avaient déjà fait construire une maison de taille raisonnable sur un grand terrain avec un salaire bien inférieur au mien (en termes réels). Ils s’étaient d’ailleurs endettés sur un seul salaire. Et de mon côté je n’ai même pas de quoi acheter un appartement, même avec un endettement sur deux salaires (ce que je ne souhaite pas de toute façon) ! Malgré un très bon salaire ! La plupart des gens de mon âge avec qui je parle de ce problème sont exactement dans la même situation, ou alors endettés à deux sur 30 ans. Pas besoin de chercher plus loin un exemple de baisse du niveau de vie, il est devant nos yeux tous les jours.

Honnêtement, je me réjouis de cette baisse des prix, et j’espère qu’elle me permettra enfin d’acheter un logement correct !