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En théorie, un revenu passif est un revenu généré sans travail de votre part. Gagner de l’argent sans rien faire ? Quel rêve ! Il faut toutefois relativiser : il y a toujours un travail à fournir avant de commencer à percevoir ce revenu. En général, un revenu passif s’obtient après avoir fourni un travail préalable important pour construire un système qui rapportera de l’argent sans toutefois nécessiter beaucoup de travail dans le futur.
Je pense que vous avez tout de suite saisi l’intérêt qu’un tel système peut représenter :

• Dans un premier temps, il vous apporte un revenu supplémentaire, en plus de vos revenus habituels, pourquoi s’en priver ?
• S’il est suffisamment important, il pourra même devenir votre revenu principal, voire remplacer votre salaire. Si ce revenu dépasse le montant de vos dépenses, vous vous libérez de la nécessité de travailler ! Cette liberté financière vous permet de faire enfin ce que vous voulez de vos journées !

Finalement, nous ne sommes pas si loin du rêve que ça ! Il faut toutefois rester conscient qu’il va falloir fournir un travail important dans un premier temps, et également opérer des opérations de maintenance de temps à autre. Voyons maintenant quelques exemples de revenus passifs.

Les revenus de capitaux

Autrement dit les intérêts sur placements et les dividendes. Si par exemple vous placez 1,000 euros sur un livret qui rapport 2% par an, vous toucherez 20 euros la première année. La seconde année, vous toucherez un peu plus grâce à la magie des intérêts composés, puisque vous aurez désormais 1,020 euros sur votre livret. De la même manière, si vous avec achetez des actions et que l’entreprises enregistre des bénéfices, elle vous distribuera une partie de ses bénéfices sous forme de dividendes. Le travail à fournir est relativement réduit, puisqu’il s’agira simplement de choisir votre investissement, peut-être après avoir faite quelques recherches et collecté des informations. L’inconvénient est qu’il faut quand même un capital de départ assez important pour avoir un revenu passif important et être dispensé de devoir travailler.

L’investissement immobilier locatif

Avant d’aller plus loin, assurez-vous d’avoir de connaître les bases et les méthodes de calcul de rentabilité de l’investissement immobilier locatif. Le travail préalable à fournir concerne principalement la recherche du logement à acheter. Ensuite, vous aurez probablement quelques tâches ponctuelles à réaliser, comme la recherche de nouveaux locataires ou des opérations d’entretien (petits travaux, réunions de syndic, etc.).

La création ou la reprise d’entreprise

Le but est de créer ou racheter un business qui rapporte suffisamment pour que vous puissiez vous faire remplacer par un gérant et simplement toucher les bénéfices. Dans ce cas, le travail préalable à fournir est énorme mais les revenus peuvent être substantiels !

La vente de vos propres produits

Vous créez un produit et le vendez : c’est le cas des artistes par exemple. La création et la mise sur le marché représentent l’essentiel du travail préalable à fournir. Ensuite, il faudra certainement fournir un travail ponctuel, par exemple faire la publicité du produit, participer à des opérations marketing, etc. Tant que vous gardez vos droits sur le produit et qu’il continue de se vendre, vous gagnez de l’argent. Qui sait, vous pourriez être le prochain Stephen King !

Les revenus publicitaires

Similaire à l’exemple précédent : vous publiez un site sur Internet et vous y affichez également des publicités. Tant que vous avez des visiteurs, vous avez des revenus. Evidemment, plus vous avez de visiteurs et plus vos revenus sont importants. Le but est de publier un site qui ne nécessite pas de mise-à-jour ou, mieux, qui est mis à jour par les visiteurs eux-mêmes. Attention : à mon avis, un blog est un très mauvais exemple, car il demande un travail régulier. Je ne pense pas qu’on puisse parler de revenu passif dans ce cas.

Comme d’habitude, il ne s’agit pas de solution miracle pour devenir très riche très vite. D’ailleurs si vous en avez une, n’hésitez pas à m’en faire part ! L’objectif est de se dégager de sa dépendance financière vis-à-vis de son employeur, réussir à avoir plus de revenus passifs que de dépenses et pouvoir ainsi faire vraiment ce que l’on veut de ses journées. C’est là, à mon avis, un des secrets de la richesse, à la fois financière mais surtout personnelle, celle qui permet de s’épanouir et profiter de la vie.

Définition
L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien (neuf ou ancien) dans le but de le louer, et non pas de l’habiter comme c’est le cas lors de l’achat de sa résidence principale par exemple. L’achat se fait souvent par le biais d’un emprunt, dont les mensualités seront payées, au moins en partie, par le loyer ainsi perçu.

Intérêt
Même si nous traversons actuellement une crise immobilière,  l’immobilier est encore perçu comme un investissement sûr. C’est probablement dû au fait que vous achetez quelque chose de réel, que vous pouvez voir et toucher, par opposition à tous les placements financiers (la bourse par exemple).

Il y a au moins trois raisons de réaliser un investissement immobilier locatif :

• La constitution (ou le développement) de votre patrimoine: les loyers perçus servent à payer les mensualités du crédit et, du coup, permettent l’achat du bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle. De plus, en cas de revente, vous aurez plus de chances de réaliser une plus value importante. Il s’agit là de vous constituer un patrimoine à moindre frais.
• L’apport de revenus supplémentaires: lorsque l’emprunt sera totalement remboursé, les loyers viendront s’ajouter à vos autres revenus et augmentent ainsi votre pouvoir d’achat. Ils pourront également, par exemple, servir à l’achat d’un nouveau bien, ou encore vous apporter un complément de retraite. 
• La défiscalisation: au travers de différents systèmes, l’investissement immobilier locatif vous permet de réduire vos impôts. Même si, d’après moi, cela ne doit pas être votre objectif principal, il est intéressant de le savoir afin d’en profiter pleinement. Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, je vous invite à vous renseigner sur la fiscalité des revenus fonciers, les déficits fonciers et le régime de la location meublée. Il existe également des dispositifs spécifiques à certaines situations particulières : Scellier, Robien Recentré, Boorlo Populaire, etc. Toutes ces informations sont disponibles sur l’excellent site Cbanque. Enfin, si vous en ressentez le besoin, faites appel à un conseiller financier à ce sujet.

Quel bien acheter ?
En général, on conseille d’acheter des appartements de petite taille dans les grandes villes. Attention toutefois, les studios et F1 auront tendance à amener des locataires étudiants, ce qui veut dire que vous changerez très souvent de locataire et que le logement risque de ne pas être loué durant l’été. Pour ma part, je viserais plutôt les F2 ou F3qui sont, d’après ce que j’ai pu voir jusqu’à maintenant, les plus rentables. Ca ne veut pas dire que vous ne pouvez pas prendre de F4, F5 ou même une maison, tant que l’investissement est rentable !
En achetant ce bien, ne perdrez pas de vue les locataires que vous souhaitez avoir, en faisant notamment attention à la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, etc. En effet, il serait dommage d’acheter un studio pour étudiant à 25km de l’université. De même, un F3 proche des écoles vous aidera à trouver un couple, éventuellement avec un enfant.

Et ensuite ?
Dans un prochain article, j’aborderai la question du calcul de rentabilité et des différents coûts à prendre en considérationdans ce calcul, afin de vous aider à choisir le bien correspondant le mieux à votre investissement immobilier locatif.

Je suis tombé par hasard sur un article (en anglais) de Seth Godin, sans doute l’un des blogueurs les plus connus de la blogosphère anglo-saxonne, traitant de finances personnelles.

Seth essaye de définir les cas dans lesquels les dettes (ou emprunts) peuvent être bénéfiques et donne le conseil suivant : n’empruntez que pour financer quelque chose qui prendra de la valeur, et cite en exemple le financement de son entreprise, de son logement ou de ses études. Si je suis d’accord avec l’idée, je voudrais relativiser un peu les exemples.

• Emprunter pour financier son entreprise : selon l’entreprise que vous créez ou possédez déjà, les cas de besoin de financement sont aussi variés que nombreux. Difficile de donner un avis général à ce sujet. Dans tous les cas, assurez-vous d’avoir étudié la rentabilité de votre projet avant de contracter un emprunt, surtout si vous vous lancez à peine dans l’aventure de la création d’entreprise.
• Emprunter pour financer son logement : il y a quelques années, l’opinion générale était que la valeur d’un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement, un terrain ou autre chose, ne pouvaient qu’augmenter et que la plus value sera là lors de la revente du bien. Ce qui était a priori une certitude n’était qu’en fait de la spéculation déguisée. La crise étant passée par là, en particulier la crise immobilière, certains investisseurs enregistrent des pertes colossales. En l’état actuel des choses, mieux vaut ne pas compter sur la plus value, mais plutôt sur les rentrées d’argent qu’un investissement immobilier peut générer, par exemple parce que vous habitez dans le logement et économisez ainsi un loyer, ou bien parce que vous louez  ce logement. L’investissement locatif est d’ailleurs un sujet que j’essaierai d’aborder prochainement.
• Emprunter pour financer ses études : votre formation initiale et vos diplômes vont en général définir quels premiers emplois vous allez occuper. Et vos premiers emplois risquent bien de dessiner le reste de votre carrière. Gardez toutefois à l’esprit que vous rembourserez cet emprunt pendant plusieurs années après la fin de vos études.

Pour toutes les autres dépenses, je préfère payer cash. Si ce n’est pas possible immédiatement, je préfère attendre plusieurs mois, voire plusieurs années (dans le cas de l’achat d’une voiture par exemple) plutôt qu’emprunter et être de nouveau endetté pendant plusieurs années.

Emprunter pour gagner plus d’argent, c’est augmenter ses revenus à long terme. Augmenter ses revenus, c’est le premier moyen d’atteindre la liberté financière et de devenir riche !