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L’année dernière, je vous avais parlé des possibilités d’investissement sur l’or. C’est un investissement qui m’intéresse toujours autant, en particulier pour diversifier mes placements et réduire les risques. Ne pas mettre tous mes œufs dans le même panier, en somme !

Tout naturellement je me renseigne autant que possible sur le sujet, que ce soit dans la presse ou sur Internet. Et c’est comme ça que je suis tombé sur un forum à la fois sympathique et très instructif : Forum-Gold. On y parle de tous types de métaux précieux, mais évidemment plus particulièrement d’or et d’argent. Or physique ou non, pièces et lingots, conseils d’achat/vente, discussions sur l’économie, etc. Les sujets de discussion sont nombreux, et toujours dans la bonne humeur !

Je vous recommande en particulier ce sujet : Je voudrais acheter de l’or, par où commencer ? qui vous sera très utile si vous n’avez que peu de connaissances sur le sujet et vous donne un excellent point de départ pour investir dans l’or et l’argent.

Bonne lecture !

En théorie, un revenu passif est un revenu généré sans travail de votre part. Gagner de l’argent sans rien faire ? Quel rêve ! Il faut toutefois relativiser : il y a toujours un travail à fournir avant de commencer à percevoir ce revenu. En général, un revenu passif s’obtient après avoir fourni un travail préalable important pour construire un système qui rapportera de l’argent sans toutefois nécessiter beaucoup de travail dans le futur.

Je pense que vous avez tout de suite saisi l’intérêt qu’un tel système peut représenter :

• Dans un premier temps, il vous apporte un revenu supplémentaire, en plus de vos revenus habituels, pourquoi s’en priver ?
• S’il est suffisamment important, il pourra même devenir votre revenu principal, voire remplacer votre salaire. Si ce revenu dépasse le montant de vos dépenses, vous vous libérez de la nécessité de travailler ! Cette liberté financière vous permet de faire enfin ce que vous voulez de vos journées !

Finalement, nous ne sommes pas si loin du rêve que ça ! Il faut toutefois rester conscient qu’il va falloir fournir un travail important dans un premier temps, et également opérer des opérations de maintenance de temps à autre. Voyons maintenant quelques exemples de revenus passifs.

1. Les revenus de capitaux

Autrement dit les intérêts sur placements et les dividendes. Si par exemple vous placez 1,000 euros sur un livret qui rapport 2% par an, vous toucherez 20 euros la première année. La seconde année, vous toucherez un peu plus grâce à la magie des intérêts composés, puisque vous aurez désormais 1,020 euros sur votre livret. De la même manière, si vous avec achetez des actions et que l’entreprises enregistre des bénéfices, elle vous distribuera une partie de ses bénéfices sous forme de dividendes. Le travail à fournir est relativement réduit, puisqu’il s’agira simplement de choisir votre investissement, peut-être après avoir faite quelques recherches et collecté des informations. L’inconvénient est qu’il faut quand même un capital de départ assez important pour avoir un revenu passif important et être dispensé de devoir travailler.

2. L’investissement immobilier locatif

Avant d’aller plus loin, assurez-vous d’avoir de connaître les bases et les méthodes de calcul de rentabilité de l’investissement immobilier locatif. Le travail préalable à fournir concerne principalement la recherche du logement à acheter. Ensuite, vous aurez probablement quelques tâches ponctuelles à réaliser, comme la recherche de nouveaux locataires ou des opérations d’entretien (petits travaux, réunions de syndic, etc.).

3. La création ou la reprise d’entreprise

Le but est de créer ou racheter un business qui rapporte suffisamment pour que vous puissiez vous faire remplacer par un gérant et simplement toucher les bénéfices. Le travail préalable à fournir est énorme mais les revenus peuvent être substantiels ! A terme, vous pouvez même envisager de créer une franchise. Vos franchisés vous versent une redevance, c’est-à-dire une partie de leur chiffre d’affaire. En échange, vous fournissez à vos franchisés votre savoir-faire et plus généralement votre support, comme par exemple l’accès à une centrale d’achats. Vos franchisés auront également le droit d’utiliser votre marque afin de profiter de sa notoriété.

4. La vente de vos propres produits

Vous créez un produit et le vendez : c’est le cas des artistes par exemple. La création et la mise sur le marché représentent l’essentiel du travail préalable à fournir. Ensuite, il faudra certainement fournir un travail ponctuel, par exemple faire la publicité du produit, participer à des opérations marketing, etc. Tant que vous gardez vos droits sur le produit et qu’il continue de se vendre, vous gagnez de l’argent. Qui sait, vous pourriez être le prochain Stephen King !

5. Les revenus publicitaires

Similaire à l’exemple précédent : vous publiez un site sur Internet et vous y affichez également des publicités. Tant que vous avez des visiteurs, vous avez des revenus. Evidemment, plus vous avez de visiteurs et plus vos revenus sont importants. Le but est de publier un site qui ne nécessite pas de mise-à-jour ou, mieux, qui est mis à jour par les visiteurs eux-mêmes. Attention : à mon avis, un blog est un très mauvais exemple, car il demande un travail régulier. Je ne pense pas qu’on puisse parler de revenu passif dans ce cas. Ceci dit, si gagner de l’argent en bloguant vous intéresse, deux collègues blogueurs proposent la formation Bloguer comme un Pro.

6. L’affiliation

C’est une méthode de distribution propre à Internet. Vous faites la promotion de produits ou services de quelqu’un d’autre sur votre propre site. Vous y insérez des liens vers le site du vendeur. Selon les cas, vous touchez une commission quand vous amenez ainsi un visiteur à acheter un produit, s’inscrire à une mailing liste, remplir un formulaire, etc. Le gros avantage, c’est que vous n’avez rien d’autre à gérer que votre propre site. Toute la partie vente (paiement, livraison, etc.) est prise en charge par le vendeur.

7. Le drop shipping

Il s’agit d’une activité commerciale qui consiste à vendre des produits sans les avoir en stock. Dans la pratique, un client commande un produit chez vous. Vous encaissez le paiement et transférez la commande chez votre fournisseur. Votre fournisseur se charge d’envoyer le produit directement chez votre client et vous envoie la facture correspondante.

Vous n’avez donc à gérer ni les stocks, ni les livraisons. Vous avez en plus l’énorme avantage d’avoir une trésorerie toujours positive, puisque vous recevez l’argent du client d’abord, et vous payez votre fournisseur ensuite ! Il s’agit tout de même d’une entreprise et le revenu généré ne sera passif que si vous parvenez à automatiser au maximum (ou sous traiter) le transfert des commandes au fournisseur. Ensuite, tout ce qu’il vous restera à faire sera de gérer le site, en particulier le catalogue proposé.

Pour conclure

Comme d’habitude, il ne s’agit pas de solution miracle pour devenir très riche très vite. D’ailleurs si vous en avez une, n’hésitez pas à m’en faire part ! L’objectif est de se dégager de sa dépendance financière vis-à-vis de son employeur, réussir à avoir plus de revenus passifs que de dépenses et pouvoir ainsi faire vraiment ce que l’on veut de ses journées. C’est là, à mon avis, un des secrets de la richesse, à la fois financière mais surtout personnelle, celle qui permet de s’épanouir et profiter de la vie.

Après avoir passé en revue les bases de l’investissement immobilier locatif, je vais m’attaquer à un point plus épineux : le calcul de rentabilité. En effet, comme tout investissement, sa rentabilité est un point fondamental qui mérite beaucoup d’attention. Ne prenez pas ce calcul à la légère, sans quoi vous pourriez réaliser un investissement désastreux !

Pour commencer, assurez-vous de comprendre ce qu’est un taux de rendement. Dans le cas d’un placement sur un livret par exemple, la banque affiche un taux de rendement de 2% par an, ou 2 pour 100 par an. Cela signifie que si vous décidez de mettre 100 euros sur ce livret pendant un an, la banque vous payera 2 euros. Si vous placez 200 euros, vous recevrez 4 euros. Pour 300 euros, vous recevrez 6 euros, et ainsi de suite.

Dans le cas d’un investissement locatif immobilier, le principe est similaire. Au lieu de placer votre argent sur un livret, vous achetez un logement. Au lieu de recevoir des intérêts de la banque, vous percevez des loyers.

En tant qu’investisseur, vous voudrez évidemment estimer, avant d’acheter, le taux de rendement de votre investissement. Dans le cas de l’investissement immobilier locatif, on parle de calcul de rentabilité plutôt que de taux de rendement, mais il n’y a pas, à ma connaissance, de différence entre les deux.

Il existe de nombreuses façons de réaliser ce calcul de rentabilité et chaque investisseur a sa méthode préférée. Certaines vont même jusqu’à intégrer les particularités fiscales de l’investisseur, mais je préfère laisser volontairement cet aspect de côté, car, comme je l’avais noté dans l’article précédent, la défiscalisation ne doit pas être un objectif en soi (mais plutôt la cerise sur le gâteau !).

J’ai choisi de vous présenter les deux méthodes qui vous serviront le plus et qui sont, à mon avis, les plus simples à utiliser.

Le calcul de rentabilité brute

C’est la méthode utilisée par les agents immobiliers. Le taux ainsi calculé est celui que vous retrouverez éventuellement sur les annonces de vente. C’est aussi le taux le plus éloigné de la réalité, car il ne prend pas en compte les coûts liés au logement. Son avantage, c’est qu’il permet très rapidement d’avoir une idée du rendement de l’investissement, afin par exemple de comparer deux annonces.

Son calcul est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement (tous frais inclus : frais d’agence, de notaire, etc.), et vous multipliez par 100. Dans le cas d’un logement acheté 100 000 euros et loué 500 euros par mois :

• 500 x 12 = 6 000
• 6 000 / 100 000 = 0.06
• 0.06 x 100 = 6, donc le taux de rentabilité brute de cet investissement serait de 6%

Le calcul de rentabilité nette de frais et charges

Cette méthode permet d’avoir une idée plus proche de la réalité de la rentabilité de l’investissement, sans être  compliquée pour autant. Le but ici est de prendre en compte dans le calcul tous les frais et charges liés à ce logement, que l’on retire des loyers perçus. En général, on retient les coûts suivants :

• Taxe foncière : comptez un mois de loyer si vous n’en avez aucune idée. Renseignez-vous à la mairie si nécessaire. Dans notre exemple : 500 euros.
• Les charges non récupérables auprès des locataires : les honoraires de syndic par exemple. Variable d’un logement à un autre, renseignez vous auprès du vendeur. Dans notre exemple je n’en compte pas.
• Les vacances locatives : il s’agit des mois pendant lesquels vous ne percevez pas de loyer, lors d’un changement de locataire. Personnellement je compte un mois par an. Pour un studio je suggèrerais même 2 mois par an. Dans notre exemple : 500 euros.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : très variable, personnellement je compte 5% du loyer annuel. Dans notre exemple : 300 euros.
• Assurance loyers impayés : à mon avis indispensable, comptez 3% du loyer annuel. Dans notre exemple : 180 euros.
• Frais de gestion du bien par une société : si vous confiez la gestion à une agence immobilière par exemple, comptez également les frais payés. Dans notre exemple : 0 euros, je compte gérer le bien moi-même.
• Frais d’entretien divers : le logement aura besoin de réparations et d’entretien divers, comptez au minimum un mois de loyer. Dans notre exemple : 500 euros.

Ça a l’air compliqué mais il n’en est rien. Voyez plutôt :

• 500 x 12 = 6 000 (loyers perçus, par an)
• 6 000 – 500 (taxe foncière) – 500 (vacances locatives) – 300 (assurance PNO) – 180 (assurance loyers impayés) – 500 (entretien) = 4 020
• 4 020 / 100 000 = 0,0402
• 0,0402 x 100 = 4,02, donc le taux de rentabilité nette de frais et charges de cet investissement serait de 4,02%.

Comment augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?

Pour augmenter la rentabilité, vous pouvez soit augmenter le loyer, soit diminuer le coût d’achat.

Le meilleur moyen d’augmenter le loyer, c’est de réaliser des travaux dans le logement. Une condition toutefois : les travaux doivent être peu coûteux, afin que leur coût soit absorbé par l’augmentation de loyer. Dans la pratique, ce sont souvent les travaux de décoration qui sont les plus payants. Ils offrent le double avantage de pouvoir être réalisés facilement sans faire appel à un professionnel (ils sont donc en général peu chers) et d’avoir un effet positif immédiat sur les locataires potentiels : le logement à l’air plus neuf, plus confortable, plus agréable, plus lumineux, etc.

Pour réduire le coût d’achat du logement, vous pouvez soit diminuer le prix d’achat en négociant avec le vendeur, soit réduire le coût du crédit si vous financez l’achat par un emprunt. La négociation n’est pas toujours un exercice facile.  Sachez toutefois que la plupart des vendeurs incluent déjà une marge de négociation dans le prix de présentation (c’est-à-dire le prix qu’ils affichent). N’hésitez donc pas à proposer un prix nettement inférieur à celui demandé. Si vous financez l’achat par un crédit, ne négligez pas son coût et cherchez le meilleurs taux d’intérêt possible pour votre emprunt immobilier.

Comment investir dans l’immobilier locatif avec peu d’argent ?

Si vos revenus ou votre épargne ne vous permettent pas d’acheter un logement afin de le louer, vous pouvez toujours investir dans des biens encore moins chers comme un garage ou une simple place de parking. Le coût d’achat sera de quelques milliers d’euros. Un collègue blogueur propose d’ailleurs un guide complet à ce sujet : le guide Parking Attitude.

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien (neuf ou ancien) dans le but de le louer, et non pas de l’habiter comme c’est le cas lors de l’achat de sa résidence principale par exemple. L’achat se fait souvent par le biais d’un emprunt, dont les mensualités seront payées, au moins en partie, par le loyer ainsi perçu.

Intérêt

Même si nous traversons actuellement une crise immobilière,  l’immobilier est encore perçu comme un investissement sûr. C’est probablement dû au fait que vous achetez quelque chose de réel, que vous pouvez voir et toucher, par opposition à tous les placements financiers (la bourse par exemple).

Il y a au moins trois raisons de réaliser un investissement immobilier locatif :

• La constitution (ou le développement) de votre patrimoine: les loyers perçus servent à payer les mensualités du crédit et, du coup, permettent l’achat du bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle. De plus, en cas de revente, vous aurez plus de chances de réaliser une plus value importante. Il s’agit là de vous constituer un patrimoine à moindre frais.
• L’apport de revenus supplémentaires: lorsque l’emprunt sera totalement remboursé, les loyers viendront s’ajouter à vos autres revenus et augmentent ainsi votre pouvoir d’achat. Ils pourront également, par exemple, servir à l’achat d’un nouveau bien, ou encore vous apporter un complément de retraite.
• La défiscalisation: au travers de différents systèmes, l’investissement immobilier locatif vous permet de réduire vos impôts. Même si, d’après moi, cela ne doit pas être votre objectif principal, il est intéressant de le savoir afin d’en profiter pleinement. Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, je vous invite à vous renseigner sur la fiscalité des revenus fonciers, les déficits fonciers et le régime de la location meublée. Il existe également des dispositifs spécifiques à certaines situations particulières : Scellier, Robien Recentré, Boorlo Populaire, etc. Toutes ces informations sont disponibles sur l’excellent site Cbanque. Enfin, si vous en ressentez le besoin, faites appel à un conseiller financier à ce sujet.

Quel bien acheter ?

En général, on conseille d’acheter des appartements de petite taille dans les grandes villes. Attention toutefois, les studios et F1 auront tendance à amener des locataires étudiants, ce qui veut dire que vous changerez très souvent de locataire et que le logement risque de ne pas être loué durant l’été. Pour ma part, je viserais plutôt les F2 ou F3 qui sont, d’après ce que j’ai pu voir jusqu’à maintenant, les plus rentables. Ca ne veut pas dire que vous ne pouvez pas prendre de F4, F5 ou même une maison, tant que l’investissement est rentable !

En achetant ce bien, ne perdrez pas de vue les locataires que vous souhaitez avoir, en faisant notamment attention à la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, etc. En effet, il serait dommage d’acheter un studio pour étudiant à 25km de l’université. De même, un F3 proche des écoles vous aidera à trouver un couple, éventuellement avec un enfant.

Comment investir dans l’immobilier locatif avec peu d’argent ?

Si vos revenus ou votre épargne ne vous permettent pas d’acheter un logement afin de le louer, vous pouvez toujours investir dans des biens encore moins chers comme un garage ou une simple place de parking. Le coût d’achat sera de quelques milliers d’euros. Un collègue blogueur propose d’ailleurs un guide complet à ce sujet : le guide Parking Attitude.

Et ensuite ?

Dans l’article suivant, j’aborde la question du calcul de rentabilité d’un investissement immobilier locatif et des différents coûts à prendre en considération dans ce calcul, afin de vous aider à choisir le bien correspondant le mieux à votre investissement immobilier locatif.

On en parle est une rubrique destinée à partager avec vous les articles publiés récemment sur d’autres blogs francophones, en rapport avec les finances personnelles ainsi que le développement personnel (et parfois d’autres sujets plus ou moins liés), et qui ont retenu mon attention. Sans ordre particulier, les voici :

• Combien coûte un barbecue entre amis? Suite et Fin, thème d’actualité avec l’été qui approche à grands pas (finir-riche.net)
• Comment suivre encore mieux votre portefeuille financier, un tour d’horizon de la nouvelle version du site Morningstar.fr (PlusRiches.fr)
• Twitter pour les nuls (et les autres), indispensable si, comme moi, vous êtes un peu largué face à cet OVNI qu’est Twitter (Esprit Riche)

Je vous souhaite une bonne lecture et un excellent week-end !