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Après avoir passé en revue les bases de l’investissement immobilier locatif, je vais m’attaquer à un point plus épineux : le calcul de rentabilité. En effet, comme tout investissement, sa rentabilité est un point fondamental qui mérite beaucoup d’attention. Ne prenez pas ce calcul à la légère, sans quoi vous pourriez réaliser un investissement désastreux !

Pour commencer, assurez-vous de comprendre ce qu’est un taux de rendement. Dans le cas d’un placement sur un livret par exemple, la banque affiche un taux de rendement de 2% par an, ou 2 pour 100 par an. Cela signifie que si vous décidez de mettre 100 euros sur ce livret pendant un an, la banque vous payera 2 euros. Si vous placez 200 euros, vous recevrez 4 euros. Pour 300 euros, vous recevrez 6 euros, et ainsi de suite.

Dans le cas d’un investissement locatif immobilier, le principe est similaire. Au lieu de placer votre argent sur un livret, vous achetez un logement. Au lieu de recevoir des intérêts de la banque, vous percevez des loyers. En tant qu’investisseur, vous voudrez évidemment estimer, avant d’acheter, le taux de rendement de votre investissement. Dans le cas de l’investissement immobilier locatif, on parle de calcul de rentabilité plutôt que de taux de rendement, mais il n’y a pas, à ma connaissance, de différence entre les deux.

Il existe de nombreuses façons de réaliser ce calcul de rentabilité et chaque investisseur a sa méthode préférée. Certaines vont même jusqu’à intégrer les particularités fiscales de l’investisseur, mais je préfère laisser volontairement cet aspect de côté, car, comme je l’avais noté dans l’article précédent, la défiscalisation ne doit pas être un objectif en soi (mais plutôt la cerise sur le gâteau !). J’ai choisi de vous présenter les deux méthodes qui vous serviront le plus et qui sont, à mon avis, les plus simples à utiliser.

Le calcul de rentabilité brute

C’est la méthode utilisée par les agents immobiliers. Le taux ainsi calculé est celui que vous retrouverez éventuellement sur les annonces de vente. C’est aussi le taux le plus éloigné de la réalité, car il ne prend pas en compte les coûts liés au logement. Son avantage, c’est qu’il permet très rapidement d’avoir une idée du rendement de l’investissement, afin par exemple de comparer deux annonces. Son calcul est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement (tous frais inclus : frais d’agence, de notaire, etc.), et vous multipliez par 100. Dans le cas d’un logement acheté 100 000 euros et loué 500 euros par mois :

• 500 x 12 = 6 000
• 6 000 / 100 000 = 0.06
• 0.06 x 100 = 6, donc le taux de rentabilité brute de cet investissement serait de 6%

Le calcul de rentabilité nette de frais et charges

Cette méthode permet d’avoir une idée plus proche de la réalité de la rentabilité de l’investissement, sans être  compliquée pour autant. Le but ici est de prendre en compte dans le calcul tous les frais et charges liés à ce logement, que l’on retire des loyers perçus. En général, on retient les coûts suivants :

• Taxe foncière : comptez un mois de loyer si vous n’en avez aucune idée. Renseignez-vous à la mairie si nécessaire. Dans notre exemple : 500 euros.
• Les charges non récupérables auprès des locataires : les honoraires de syndic par exemple. Variable d’un logement à un autre, renseignez vous auprès du vendeur. Dans notre exemple je n’en compte pas.
• Les vacances locatives : il s’agit des mois pendant lesquels vous ne percevez pas de loyer, lors d’un changement de locataire. Personnellement je compte un mois par an. Pour un studio je suggèrerais même 2 mois par an. Dans notre exemple : 500 euros.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : très variable, personnellement je compte 5% du loyer annuel. Dans notre exemple : 300 euros.
• Assurance loyers impayés : à mon avis indispensable, comptez 3% du loyer annuel. Dans notre exemple : 180 euros.
• Frais de gestion du bien par une société : si vous confiez la gestion à une agence immobilière par exemple, comptez également les frais payés. Dans notre exemple : 0 euros, je compte gérer le bien moi-même.
• Frais d’entretien divers : le logement aura besoin de réparations et d’entretien divers, comptez au minimum un mois de loyer. Dans notre exemple : 500 euros.

Ca a l’air compliqué mais il n’en est rien. Voyez plutôt :

• 500 x 12 = 6 000 (loyers perçus, par an)
• 6 000 – 500 (taxe foncière) – 500 (vacances locatives) – 300 (assurance PNO) – 180 (assurance loyers impayés) – 500 (entretien) = 4 020
• 4 020 / 100 000 = 0,0402
• 0,0402 x 100 = 4,02, donc le taux de rentabilité nette de frais et charges de cet investissement serait de 4,02%.

J’espère n’avoir rien oublié dans mes calculs, si vous voyez des erreurs ou des oublis n’hésitez pas à laisser un message !

Pour finir, je voudrais rappeler deux choses qui me paraissent importantes :

• Ces calculs ne sont que des estimations, la réalité sera probablement différente ! L’immobilier comprend des incertitudes que le calcul ne peut qu’essayer d’estimer.
• Je ne suis pas un expert financier ou expert immobilier, seulement un particulier qui s’intéresse à toutes sortes d’investissements. Encore une fois, si vous pensez qu’il y a des erreurs, n’hésitez pas à m’en faire part !

Depuis que j’ai remboursé tous mes emprunts, je commence à chercher un logement à acheter en tant que résidence principale (je ne cherche pas à faire d’investissement locatif pour le moment). Evidemment, afin de savoir quelle fourchette de prix viser, je dois savoir quel montant maximum je peux emprunter. Mais pour faire ce calcul, il est indispensable de savoir quel taux d’intérêt moyen est pratiqué dans ma région et, tant qu’on y est, comment trouver les meilleurs taux d’intérêt pour un emprunt immobilier.

Voici comment obtenir les chiffres clés correspondant à votre situation :

Pour commencer, consultez le site meilleurtaux.com, une référence dans le domaine, et en particulier la page des taux régionaux. Imprimez cette page, ou notez les taux (ligne « très bon» ) des durées qui vous intéressent. Ce sera en quelque sorte votre taux de référence. Ainsi, si votre banque vous propose un meilleur taux que celui-là, vous saurez que la marge de négociation sera très restreinte. En revanche, si le taux qui vous est proposé est beaucoup plus élevé, vous devriez négocier sans hésiter ! Dans tous les cas, vous ferez jouer la concurrence et irez voir plusieurs banques.

Mais nous n’en sommes encore par là. Maintenant que nous avons ce taux de référence, calculez combien vous pourrez emprunter au maximum. Dans un premier temps, vous allez calculer votre capacité d’endettement, puis, dans un second temps, combien vous pouvez emprunter au maximum.

1. Pour connaître votre capacité d’endettement, remplissez simplement ce formulaire et le résultat sera calculé automatiquement. Sur la première page, une fois que vous avez tout rempli et avant de cliquer sur « Suivant» , notez le chiffre inscrit dans la case » Total»  (en bas). Ce chiffre représente vos revenus annuels nets et servira de base pour d’autres calculs (en particulier pour le calcul de votre capacité d’emprunt). Sur la dernière page, notez le chiffre inscrit dans la case « Mensualité» . Ce chiffre représente la somme maximum que vous pourrez rembourser tous les mois (si vous avez une situation normale).
2. Ensuite calculez votre capacité d’emprunt en utilisant ce formulaire. Dans la première case « Vos revenus annuels» , vous pouvez utiliser le chiffre que vous aviez relevé un peu plus tôt (voir point 1). Ne remplissez pas les autres cases, sauf éventuellement « Votre apport personnel» . Enfin lancez le calcul en cliquant sur « Visualisez vos résultats» . Dans le tableau qui apparaît, vous aurez un aperçu des différents montants que vous pourrez emprunter en fonction de la durée choisie et du taux d’intérêt obtenu.

Armé de toutes ces données, vous pourrez commencer à chercher le logement qui correspond à votre budget. N’oubliez pas que vous n’êtes pas obligé d’acheter le logement qui correspond à votre capacité d’emprunt maximum ! Si vous trouvez moins chez, c’est encore mieux ! Vous pourrez aussi commencer à prospecter auprès des différentes banques afin de trouver la meilleure offre.

Enfin, si vous rencontrez des difficultés dans vos démarches, n’hésitez pas à faire appel à l’expertise du forum cBanque.com !

Maintenant que je me suis débarrassé de mes dettes, je pense de plus en plus à mes projets à plus long terme, en particulier l’achat d’une maison et la retraite. Ah le rêve ! Plus d’obligation de se lever tôt le matin, plus besoin d’aller au boulot, des week-ends de 7 jours, des vacances toute l’année ! Mais je n’ai pas l’intention d’attendre jusqu’à 65 ans pour ça, je compte bien en profiter le plus tôt possible, peut-être avant 50 ans ! Si vous en rêvez aussi, voici quelques conseils qui vous aideront à réaliser votre rêve.

Avant de faire des calculs et des plans financiers, il faut déjà commencer par vous demander ce que vous comptez faire de votre retraite. Voyager partout dans le monde et toute l’année ? Passer votre temps à la pêche ? Acheter une petite maison au milieu des bois et profiter de la nature ? Retaper et collectionner de vieilles voitures ? Ces projets ont des coûts très différents les uns des autres, c’est pourquoi il est essentiel de définir votre rêve avant de passer à la suite.

A partir de là, commencer à estimer le coût de votre rêve : ainsi votre rêve devient un projet. Renseignez-vous sur le prix de cette maison que vous voulez acheter, calculez les dépenses qui seront nécessaires, cherchez le prix du tour du monde dont vous avez envie, etc. Pour résumer : collectez un maximum d’informations sur les coûts engendrés par votre projet. Je vous conseille même de les mettre par écrit, car vous serez amené à réactualiser votre projet dans l’avenir.

Les autres étapes sont les mêmes pour tout le monde, je les avais d’ailleurs déjà évoquées précédemment :

• Surveillez vos dépenses : il n’y a pas de miracle, pour faire fortune il faut dépenser moins (et gagner plus)
• Epargnez beaucoup (et commencez le plus tôt possible) et laissez la magie des intérêts composés s’opérer.
• Investissez : je ne suis pas spécialiste, je préfère confier mon argent à des fonds d’investissement indexés (ceci fera l’objet d’un prochain article également).
• Prenez de la distance par rapport à la pression sociale : votre entourage (collègues, amis, famille) risque de ne pas comprendre votre mode de vie économe
• Gardez votre objectif en tête : savoir que vous partirez à la retraire avant tout le monde, ça ne vous motive pas, vous ?

Enfin, revenez régulièrement sur votre projet : actualisez les coûts (un billet d’avion ne coûtera pas le même pris dans 5 ou 10 ans par exemple), modifiez-le si nécessaire, adaptez-le aux changements de votre situation : changement d’emploi, déménagement, etc. Au fur et à mesure, votre projet sera de plus en plus précis et il sera d’autant plus facile à planifier !