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« Quelles villes de France offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif ? Malgré de nombreuses recherches sur Internet, je n’arrive pas à trouver l’information. » Voici en substance la question que j’ai reçue d’un lecteur, lorsque j’ai annoncé que je pouvais vous aider en 2011.

Pour répondre à cette question, je vous propose une méthode permettant de trouver les villes qui offrent les meilleurs rendements, ainsi qu’un classement des 20 plus grandes villes de France. La méthode que je décris ici n’est ni unique, ni parfaite. Elle a l’avantage d’être applicable par tous, facilement et rapidement.

Avant d’aller plus loin, assurez-vous de comprendre comment se calcule la rentabilité (ou le rendement) d’un investissement immobilier locatif, en particulier la rentabilité brute, puisque c’est celle que je vais utiliser dans cette méthode.

Le but

Trouver les villes qui offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif devrait faciliter vos recherches et vous faire gagner du temps, en vous permettant de concentrer vos efforts sur les villes qui ont le meilleur potentiel.

Cette méthode permet de dégrossir le travail et sera obligatoirement suivie d’une étude plus fine du marché, notamment en fonction de l’emplacement exact des biens retenus et de leur surface.

La méthode

Cette méthode repose sur la formule de calcul de la rentabilité brute. Pour rappel, elle est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement et vous multipliez par 100.

Pour connaître la rentabilité brute moyenne d’une ville donnée, il faut donc connaître le prix moyen au m² et le loyer moyen au m². Supposons que le prix moyen est de 2 500 euros/m², et que le loyer moyen est de 11,50 euros/m².

La rentabilité moyenne de cette ville serait donc de 11,50 x 12 / 2 500 * 100 = 5,52%.

Procédez de la même façon avec les autres villes qui vous intéressent, et vous obtiendrez rapidement un classement des villes qui offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif !

Attention, comme d’habitude, il faut prendre en considération le point faible des moyennes : elles cachent les disparités. Souvenez-vous que les prix varient d’un quartier à l’autre, surtout dans les grandes villes, et que les prix moyens au m² varient en fonction du type de logement.

Les sources

L’un des points clés de cette méthode, c’est la source des données qui serviront au calcul. Des données fausses ou incomplètes donneront un résultat inutilisable. Pour cette recherche, j’ai décidé d’utiliser les chiffres fournis par Cotation-immobiliere.fr parce que je les considère comme indépendants et fiables. Pour vous faire votre propre idée, vous pouvez consulter leur méthode de compilation des prix et leur philosophie. Vous noterez que les prix retenus sont les prix médians, qui a priori sont plus représentatifs de la réalité que des prix moyens.

Sélectionnez “Appartement”, “Ventes” et “Toutes surfaces confondues”, entrez le code postal qui vous intéresse et cliquez sur “Calculer le prix moyen”. Dans le tableau qui s’affiche en haut de la page, vous trouverez le prix moyen actuel sur la deuxième ligne. Notez ce prix et revenez à la page précédent.

Sélectionnez cette fois-ci “Appartement”, “Locations” et “Toutes surfaces confondues”, entrez le code postal qui vous intéresse et cliquez sur “Calculer le prix moyen”. Dans le tableau qui s’affiche en haut de la page, vous trouverez le loyer moyen actuel sur la deuxième ligne. Notez ce loyer également.

Vous pouvez maintenant utiliser ces données dans la formule de calcul de la rentabilité brute.

Profitez de votre passage sur Cotation-immobiliere.fr pour admirer la jolie chandelle formée par les prix à Paris. Alors, bulle immobilière ou pas ?

Classement des 20 plus grandes villes de France

Afin de vous montrer tout l’intérêt de cette méthode, je l’ai appliquée aux 20 plus grandes villes de France (en nombre d’habitants). Les résultats sont détaillés dans le tableau ci-dessous, par code postal et triés selon le nombre d’habitants de la ville concernée, par ordre décroissant. Les chiffres en vert correspondent aux 5 meilleurs rendements, les chiffres en rouge correspondent au 5 plus mauvais.

Pour une meilleure lisibilité et plus de détails, notamment les prix et loyers retenus, je vous invite à consulter ces résultats mis en page dans ce document (PDF). Vous y trouverez également les résultats triés par rentabilité.

Les chiffres de certaines agglomérations ne sont pas disponibles. J’ai contacté l’auteur pour savoir d’où vient le problème et si possible obtenir les chiffres qui manquent.

Que pensez-vous de ma réponse ? Quelle autre méthode auriez-vous suggérée ?

Je peux vous aider ! Si vous aussi vous avez une question, un problème ou une expérience à partager avec les autres lecteurs, n’hésitez pas à me contacter. Nous verrons ensemble où vous en êtes et ce que vous pouvez faire pour atteindre vos buts.

crédit photo : trekkyandy

Si, comme la plupart des ménages, votre revenu principal vient de votre emploi, avez-vous déjà songé à combien cela vous coûte de travailler ? Nous allons faire le calcul ensemble, en partant sur des chiffres moyens et généraux évidemment, mais n’hésitez pas à faire votre calcul en utilisant les chiffres qui vous concernent personnellement.

Le transport : en France, en zone dite urbanisée, 55% de la population se déplace tous les jours en voiture (33% à pied ou en vélo, 12% en transports en commun d’après l’INSEE). Si vous faites partie de ceux qui utilisent leur voiture, sachez que la distance moyenne parcourue se situe aux alentours de 40km par jour (d’après Les Echos). En prenant une consommation moyenne de 6l pour 100km, pour 21 jours de travail par mois, vous consommez donc 40 x 6 / 100 * 21 = 50.4 litres par mois. Si comme les trois quarts des Français vous utilisez une voiture à moteur diesel, vous payez en moyenne 1.20 euros par litre de carburant. Au final, ce trajet vous revient à 60 euros par mois. Sans compter l’entretien du véhicule (vidange de l’huile, changement de pneus, etc.) et l’assurance ! Pour ma part, j’utilise les transports en commun ainsi que mes jambes, ce qui me revient également à 60 euros par mois.

L’habillement : selon votre métier, il est possible que l’on vous fournisse un uniforme (forces de l’ordre, hôtesse de l’air, etc.) et dans ce cas vous avez la chance de ne rien payer pour votre habillement, ou, au contraire, vous devez vous vêtir d’une manière particulière pour aller travailler. C’est mon cas, je travaille dans un bureau qui reçoit des visiteurs, en particulier des clients. Le costume est donc de rigueur. Je ne choisis rien de bien exceptionnel, pas de grand couturier évidemment, que des costumes classiques indémodables afin de les garder plus longtemps. Même principe pour la chemise, la cravate et les chaussures qui vont avec le costume. Chaque année, je dois acheter peut-être un costume, quelques chemises et cravates pour remplacer celles qui ont été malencontreusement abîmées (en particulier pendant le déjeuner, je suis un spécialiste !) ou tout simplement usées, ainsi qu’au moins une paire de chaussures. Au total, cela représente un budget de 400 à 500 euros par an, soit environ 40 euros par mois.

Les repas : peut-être avez-vous la chance de pouvoir rentrer chez vous à midi ? Dans mon cas c’est impossible et il faut donc prévoir le déjeuner sur place. Dans la plupart des cas, mon programme est un sandwich et une petite promenade quand il fait beau, sinon sandwich au bureau et un peu de lecture. Toutefois, une ou deux fois par semaine, je prévois un déjeuner au restaurant avec des collègues (ou d’ancien collègues) pour diverses raisons : discuter d’un projet, se connaître en dehors du travail, développer mon réseau de relations, etc. Mon bureau étant situé en plein centre ville, tout ceci coûte plutôt cher et doit représenter environ 150 euros par mois.

Au total, je dépense donc 250 euros par mois parce que je travaille ! Comment réduire ce montant ? Si vous utilisez votre voiture, essayez de regarder du côté des transports en commun. Pour l’habillement, essayez de trouver des magasins moins chers ou profitez des soldes. En ce qui concerne les repas, rien n’est plus économique que les repas faits maison !

Pour aller plus loin, peut-être avez-vous la possibilité de trouver un emploi plus proche de chez vous, avez-vous déjà essayé ? Avec un peu de chance, vous pourrez vous y rendre à pied, travailler en tenue décontractée, rentrer chez vous le midi et donc réduire toutes les dépenses évoquées ici à presque rien !

Après avoir passé en revue les bases de l’investissement immobilier locatif, je vais m’attaquer à un point plus épineux : le calcul de rentabilité. En effet, comme tout investissement, sa rentabilité est un point fondamental qui mérite beaucoup d’attention. Ne prenez pas ce calcul à la légère, sans quoi vous pourriez réaliser un investissement désastreux !

Pour commencer, assurez-vous de comprendre ce qu’est un taux de rendement. Dans le cas d’un placement sur un livret par exemple, la banque affiche un taux de rendement de 2% par an, ou 2 pour 100 par an. Cela signifie que si vous décidez de mettre 100 euros sur ce livret pendant un an, la banque vous payera 2 euros. Si vous placez 200 euros, vous recevrez 4 euros. Pour 300 euros, vous recevrez 6 euros, et ainsi de suite.

Dans le cas d’un investissement locatif immobilier, le principe est similaire. Au lieu de placer votre argent sur un livret, vous achetez un logement. Au lieu de recevoir des intérêts de la banque, vous percevez des loyers.

En tant qu’investisseur, vous voudrez évidemment estimer, avant d’acheter, le taux de rendement de votre investissement. Dans le cas de l’investissement immobilier locatif, on parle de calcul de rentabilité plutôt que de taux de rendement, mais il n’y a pas, à ma connaissance, de différence entre les deux.

Il existe de nombreuses façons de réaliser ce calcul de rentabilité et chaque investisseur a sa méthode préférée. Certaines vont même jusqu’à intégrer les particularités fiscales de l’investisseur, mais je préfère laisser volontairement cet aspect de côté, car, comme je l’avais noté dans l’article précédent, la défiscalisation ne doit pas être un objectif en soi (mais plutôt la cerise sur le gâteau !).

J’ai choisi de vous présenter les deux méthodes qui vous serviront le plus et qui sont, à mon avis, les plus simples à utiliser.

Le calcul de rentabilité brute

C’est la méthode utilisée par les agents immobiliers. Le taux ainsi calculé est celui que vous retrouverez éventuellement sur les annonces de vente. C’est aussi le taux le plus éloigné de la réalité, car il ne prend pas en compte les coûts liés au logement. Son avantage, c’est qu’il permet très rapidement d’avoir une idée du rendement de l’investissement, afin par exemple de comparer deux annonces.

Son calcul est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement (tous frais inclus : frais d’agence, de notaire, etc.), et vous multipliez par 100. Dans le cas d’un logement acheté 100 000 euros et loué 500 euros par mois :

• 500 x 12 = 6 000
• 6 000 / 100 000 = 0.06
• 0.06 x 100 = 6, donc le taux de rentabilité brute de cet investissement serait de 6%

Le calcul de rentabilité nette de frais et charges

Cette méthode permet d’avoir une idée plus proche de la réalité de la rentabilité de l’investissement, sans être  compliquée pour autant. Le but ici est de prendre en compte dans le calcul tous les frais et charges liés à ce logement, que l’on retire des loyers perçus. En général, on retient les coûts suivants :

• Taxe foncière : comptez un mois de loyer si vous n’en avez aucune idée. Renseignez-vous à la mairie si nécessaire. Dans notre exemple : 500 euros.
• Les charges non récupérables auprès des locataires : les honoraires de syndic par exemple. Variable d’un logement à un autre, renseignez vous auprès du vendeur. Dans notre exemple je n’en compte pas.
• Les vacances locatives : il s’agit des mois pendant lesquels vous ne percevez pas de loyer, lors d’un changement de locataire. Personnellement je compte un mois par an. Pour un studio je suggèrerais même 2 mois par an. Dans notre exemple : 500 euros.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : très variable, personnellement je compte 5% du loyer annuel. Dans notre exemple : 300 euros.
• Assurance loyers impayés : à mon avis indispensable, comptez 3% du loyer annuel. Dans notre exemple : 180 euros.
• Frais de gestion du bien par une société : si vous confiez la gestion à une agence immobilière par exemple, comptez également les frais payés. Dans notre exemple : 0 euros, je compte gérer le bien moi-même.
• Frais d’entretien divers : le logement aura besoin de réparations et d’entretien divers, comptez au minimum un mois de loyer. Dans notre exemple : 500 euros.

Ça a l’air compliqué mais il n’en est rien. Voyez plutôt :

• 500 x 12 = 6 000 (loyers perçus, par an)
• 6 000 – 500 (taxe foncière) – 500 (vacances locatives) – 300 (assurance PNO) – 180 (assurance loyers impayés) – 500 (entretien) = 4 020
• 4 020 / 100 000 = 0,0402
• 0,0402 x 100 = 4,02, donc le taux de rentabilité nette de frais et charges de cet investissement serait de 4,02%.

Comment augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?

Pour augmenter la rentabilité, vous pouvez soit augmenter le loyer, soit diminuer le coût d’achat.

Le meilleur moyen d’augmenter le loyer, c’est de réaliser des travaux dans le logement. Une condition toutefois : les travaux doivent être peu coûteux, afin que leur coût soit absorbé par l’augmentation de loyer. Dans la pratique, ce sont souvent les travaux de décoration qui sont les plus payants. Ils offrent le double avantage de pouvoir être réalisés facilement sans faire appel à un professionnel (ils sont donc en général peu chers) et d’avoir un effet positif immédiat sur les locataires potentiels : le logement à l’air plus neuf, plus confortable, plus agréable, plus lumineux, etc.

Pour réduire le coût d’achat du logement, vous pouvez soit diminuer le prix d’achat en négociant avec le vendeur, soit réduire le coût du crédit si vous financez l’achat par un emprunt. La négociation n’est pas toujours un exercice facile.  Sachez toutefois que la plupart des vendeurs incluent déjà une marge de négociation dans le prix de présentation (c’est-à-dire le prix qu’ils affichent). N’hésitez donc pas à proposer un prix nettement inférieur à celui demandé. Si vous financez l’achat par un crédit, ne négligez pas son coût et cherchez le meilleurs taux d’intérêt possible pour votre emprunt immobilier.

Comment investir dans l’immobilier locatif avec peu d’argent ?

Si vos revenus ou votre épargne ne vous permettent pas d’acheter un logement afin de le louer, vous pouvez toujours investir dans des biens encore moins chers comme un garage ou une simple place de parking. Le coût d’achat sera de quelques milliers d’euros. Un collègue blogueur propose d’ailleurs un guide complet à ce sujet : le guide Parking Attitude.

Depuis que j’ai remboursé tous mes emprunts, je commence à chercher un logement à acheter en tant que résidence principale (je ne cherche pas à faire d’investissement locatif pour le moment). Evidemment, afin de savoir quelle fourchette de prix viser, je dois savoir quel montant maximum je peux emprunter. Mais pour faire ce calcul, il est indispensable de savoir quel taux d’intérêt moyen est pratiqué dans ma région et, tant qu’on y est, comment trouver les meilleurs taux d’intérêt pour un emprunt immobilier.

Voici comment obtenir les chiffres clés correspondant à votre situation :

Pour commencer, consultez le site meilleurtaux.com, une référence dans le domaine, et en particulier la page des taux régionaux. Imprimez cette page, ou notez les taux (ligne « très bon» ) des durées qui vous intéressent. Ce sera en quelque sorte votre taux de référence. Ainsi, si votre banque vous propose un meilleur taux que celui-là, vous saurez que la marge de négociation sera très restreinte. En revanche, si le taux qui vous est proposé est beaucoup plus élevé, vous devriez négocier sans hésiter ! Dans tous les cas, vous ferez jouer la concurrence et irez voir plusieurs banques.

Mais nous n’en sommes encore par là. Maintenant que nous avons ce taux de référence, calculez combien vous pourrez emprunter au maximum. Dans un premier temps, vous allez calculer votre capacité d’endettement, puis, dans un second temps, combien vous pouvez emprunter au maximum.

1. Pour connaître votre capacité d’endettement, remplissez simplement ce formulaire et le résultat sera calculé automatiquement. Sur la première page, une fois que vous avez tout rempli et avant de cliquer sur « Suivant» , notez le chiffre inscrit dans la case » Total»  (en bas). Ce chiffre représente vos revenus annuels nets et servira de base pour d’autres calculs (en particulier pour le calcul de votre capacité d’emprunt). Sur la dernière page, notez le chiffre inscrit dans la case « Mensualité» . Ce chiffre représente la somme maximum que vous pourrez rembourser tous les mois (si vous avez une situation normale).
2. Ensuite calculez votre capacité d’emprunt en utilisant ce formulaire. Dans la première case « Vos revenus annuels» , vous pouvez utiliser le chiffre que vous aviez relevé un peu plus tôt (voir point 1). Ne remplissez pas les autres cases, sauf éventuellement « Votre apport personnel» . Enfin lancez le calcul en cliquant sur « Visualisez vos résultats» . Dans le tableau qui apparaît, vous aurez un aperçu des différents montants que vous pourrez emprunter en fonction de la durée choisie et du taux d’intérêt obtenu.

Armé de toutes ces données, vous pourrez commencer à chercher le logement qui correspond à votre budget. N’oubliez pas que vous n’êtes pas obligé d’acheter le logement qui correspond à votre capacité d’emprunt maximum ! Si vous trouvez moins chez, c’est encore mieux ! Vous pourrez aussi commencer à prospecter auprès des différentes banques afin de trouver la meilleure offre.

Enfin, si vous rencontrez des difficultés dans vos démarches, n’hésitez pas à faire appel à l’expertise du forum cBanque.com !

Maintenant que je me suis débarrassé de mes dettes, je pense de plus en plus à mes projets à plus long terme, en particulier l’achat d’une maison et la retraite. Ah le rêve ! Plus d’obligation de se lever tôt le matin, plus besoin d’aller au boulot, des week-ends de 7 jours, des vacances toute l’année ! Mais je n’ai pas l’intention d’attendre jusqu’à 65 ans pour ça, je compte bien en profiter le plus tôt possible, peut-être avant 50 ans ! Si vous en rêvez aussi, voici quelques conseils qui vous aideront à réaliser votre rêve.

Avant de faire des calculs et des plans financiers, il faut déjà commencer par vous demander ce que vous comptez faire de votre retraite. Voyager partout dans le monde et toute l’année ? Passer votre temps à la pêche ? Acheter une petite maison au milieu des bois et profiter de la nature ? Retaper et collectionner de vieilles voitures ? Ces projets ont des coûts très différents les uns des autres, c’est pourquoi il est essentiel de définir votre rêve avant de passer à la suite.

A partir de là, commencer à estimer le coût de votre rêve : ainsi votre rêve devient un projet. Renseignez-vous sur le prix de cette maison que vous voulez acheter, calculez les dépenses qui seront nécessaires, cherchez le prix du tour du monde dont vous avez envie, etc. Pour résumer : collectez un maximum d’informations sur les coûts engendrés par votre projet. Je vous conseille même de les mettre par écrit, car vous serez amené à réactualiser votre projet dans l’avenir.

Les autres étapes sont les mêmes pour tout le monde, je les avais d’ailleurs déjà évoquées précédemment :

• Surveillez vos dépenses : il n’y a pas de miracle, pour faire fortune il faut dépenser moins (et gagner plus)
• Epargnez beaucoup (et commencez le plus tôt possible) et laissez la magie des intérêts composés s’opérer.
• Investissez : je ne suis pas spécialiste, je préfère confier mon argent à des fonds d’investissement indexés (ceci fera l’objet d’un prochain article également).
• Prenez de la distance par rapport à la pression sociale : votre entourage (collègues, amis, famille) risque de ne pas comprendre votre mode de vie économe
• Gardez votre objectif en tête : savoir que vous partirez à la retraire avant tout le monde, ça ne vous motive pas, vous ?

Enfin, revenez régulièrement sur votre projet : actualisez les coûts (un billet d’avion ne coûtera pas le même pris dans 5 ou 10 ans par exemple), modifiez-le si nécessaire, adaptez-le aux changements de votre situation : changement d’emploi, déménagement, etc. Au fur et à mesure, votre projet sera de plus en plus précis et il sera d’autant plus facile à planifier !