Investissement immobilier locatif : comment trouver les villes qui offrent les meilleurs rendements ?
« Quelles villes de France offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif ? Malgré de nombreuses recherches sur Internet, je n’arrive pas à trouver l’information. » Voici en substance la question que j’ai reçue d’un lecteur, lorsque j’ai annoncé que je pouvais vous aider en 2011.
Pour répondre à cette question, je vous propose une méthode permettant de trouver les villes qui offrent les meilleurs rendements, ainsi qu’un classement des 20 plus grandes villes de France. La méthode que je décris ici n’est ni unique, ni parfaite. Elle a l’avantage d’être applicable par tous, facilement et rapidement.
Avant d’aller plus loin, assurez-vous de comprendre comment se calcule la rentabilité (ou le rendement) d’un investissement immobilier locatif, en particulier la rentabilité brute, puisque c’est celle que je vais utiliser dans cette méthode.
Le but
Trouver les villes qui offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif devrait faciliter vos recherches et vous faire gagner du temps, en vous permettant de concentrer vos efforts sur les villes qui ont le meilleur potentiel.
Cette méthode permet de dégrossir le travail et sera obligatoirement suivie d’une étude plus fine du marché, notamment en fonction de l’emplacement exact des biens retenus et de leur surface.
La méthode
Cette méthode repose sur la formule de calcul de la rentabilité brute. Pour rappel, elle est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement et vous multipliez par 100.
Pour connaître la rentabilité brute moyenne d’une ville donnée, il faut donc connaître le prix moyen au m² et le loyer moyen au m². Supposons que le prix moyen est de 2 500 euros/m², et que le loyer moyen est de 11,50 euros/m².
La rentabilité moyenne de cette ville serait donc de 11,50 x 12 / 2 500 * 100 = 5,52%.
Procédez de la même façon avec les autres villes qui vous intéressent, et vous obtiendrez rapidement un classement des villes qui offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif !
Attention, comme d’habitude, il faut prendre en considération le point faible des moyennes : elles cachent les disparités. Souvenez-vous que les prix varient d’un quartier à l’autre, surtout dans les grandes villes, et que les prix moyens au m² varient en fonction du type de logement.
Les sources
L’un des points clés de cette méthode, c’est la source des données qui serviront au calcul. Des données fausses ou incomplètes donneront un résultat inutilisable. Pour cette recherche, j’ai décidé d’utiliser les chiffres fournis par Cotation-immobiliere.fr parce que je les considère comme indépendants et fiables. Pour vous faire votre propre idée, vous pouvez consulter leur méthode de compilation des prix et leur philosophie. Vous noterez que les prix retenus sont les prix médians, qui a priori sont plus représentatifs de la réalité que des prix moyens.
Sélectionnez “Appartement”, “Ventes” et “Toutes surfaces confondues”, entrez le code postal qui vous intéresse et cliquez sur “Calculer le prix moyen”. Dans le tableau qui s’affiche en haut de la page, vous trouverez le prix moyen actuel sur la deuxième ligne. Notez ce prix et revenez à la page précédent.
Sélectionnez cette fois-ci “Appartement”, “Locations” et “Toutes surfaces confondues”, entrez le code postal qui vous intéresse et cliquez sur “Calculer le prix moyen”. Dans le tableau qui s’affiche en haut de la page, vous trouverez le loyer moyen actuel sur la deuxième ligne. Notez ce loyer également.
Vous pouvez maintenant utiliser ces données dans la formule de calcul de la rentabilité brute.
Profitez de votre passage sur Cotation-immobiliere.fr pour admirer la jolie chandelle formée par les prix à Paris. Alors, bulle immobilière ou pas ?
Classement des 20 plus grandes villes de France
Afin de vous montrer tout l’intérêt de cette méthode, je l’ai appliquée aux 20 plus grandes villes de France (en nombre d’habitants). Les résultats sont détaillés dans le tableau ci-dessous, par code postal et triés selon le nombre d’habitants de la ville concernée, par ordre décroissant. Les chiffres en vert correspondent aux 5 meilleurs rendements, les chiffres en rouge correspondent au 5 plus mauvais.
Pour une meilleure lisibilité et plus de détails, notamment les prix et loyers retenus, je vous invite à consulter ces résultats mis en page dans ce document (PDF). Vous y trouverez également les résultats triés par rentabilité.
Les chiffres de certaines agglomérations ne sont pas disponibles. J’ai contacté l’auteur pour savoir d’où vient le problème et si possible obtenir les chiffres qui manquent.
| Ville | Code postal | Rentabilité |
| Paris | 75001 | 3.56% |
| 75002 | 3.87% | |
| 75003 | 3.70% | |
| 75004 | 3.52% | |
| 75005 | 3.52% | |
| 75006 | 3.22% | |
| 75007 | 3.14% | |
| 75008 | 3.38% | |
| 75009 | 3.80% | |
| 75010 | 4.31% | |
| 75011 | 4.12% | |
| 75012 | 3.59% | |
| 75013 | 4.10% | |
| 75014 | 3.63% | |
| 75015 | 3.62% | |
| 75016 | 3.36% | |
| 75116 | 3.30% | |
| 75017 | 3.78% | |
| 75018 | 4.46% | |
| 75019 | 4.29% | |
| 75020 | 4.10% | |
| Marseille | 13001 | 5.05% |
| 13002 | 4.94% | |
| 13003 | 7.25% | |
| 13004 | 5.47% | |
| 13005 | 5.98% | |
| 13006 | 5.17% | |
| 13007 | 4.71% | |
| 13008 | 4.55% | |
| 13009 | 5.63% | |
| 13010 | 5.84% | |
| 13011 | 6.29% | |
| 13012 | 4.91% | |
| 13013 | 5.87% | |
| 13014 | 7.08% | |
| 13015 | 6.99% | |
| 13016 | 6.62% | |
| Lyon | 69001 | 4.26% |
| 69002 | 3.61% | |
| 69003 | 4.23% | |
| 69004 | 4.17% | |
| 69005 | 4.64% | |
| 69006 | 3.78% | |
| 69007 | 3.69% | |
| 69008 | 5.28% | |
| 69009 | 4.52% | |
| Toulouse | 31000 | 4.64% |
| 31100 | 6.04% | |
| 31200 | 4.67% | |
| 31300 | 5.49% | |
| 31400 | 5.15% | |
| 31500 | 5.22% | |
| Nice | 06000 | 4.43% |
| 06100 | 4.69% | |
| 06200 | 4.76% | |
| 06300 | 4.61% | |
| Nantes | 44000 | 4.95% |
| 44100 | 5.74% | |
| 44200 | 6.27% | |
| 44300 | 5.64% | |
| Strasbourg | 67000 | 4.56% |
| 67100 | 4.77% | |
| 67200 | 5.42% | |
| Montpellier | 34000 | 5.35% |
| 34070 | 6.20% | |
| 34080 | 6.36% | |
| 34090 | 6.16% | |
| Bordeaux | 33000 | 4.63% |
| 33100 | 4.28% | |
| 33200 | 5.17% | |
| 33300 | 4.70% | |
| 33800 | 5.18% | |
| Lille | 59000 | indisponible |
| 59033 | indisponible | |
| 59777 | indisponible | |
| 59800 | indisponible | |
| Rennes | 35000 | 5.31% |
| 35200 | 5.58% | |
| 35700 | 7.14% | |
| Reims | 51100 | 5.44% |
| Le Havre | 76600 | 5.86% |
| 76610 | 9.04% | |
| 76620 | 5.90% | |
| Saint-Étienne | 42000 | 6.23% |
| 42100 | 6.54% | |
| Toulon | 83000 | 5.02% |
| 83100 | 4.75% | |
| 83200 | 5.23% | |
| Grenoble | 38000 | 5.86% |
| 38100 | 5.69% | |
| Dijon | 21000 | 5.52% |
| Angers | 49000 | 6.05% |
| 49100 | 5.81% | |
| Saint-Denis | 97400 | 4.99% |
| Le Mans | 72000 | 6.60% |
| 72100 | 7.20% | |
| 72085 | indisponible |
Que pensez-vous de ma réponse ? Quelle autre méthode auriez-vous suggérée ?
Je peux vous aider ! Si vous aussi vous avez une question, un problème ou une expérience à partager avec les autres lecteurs, n’hésitez pas à me contacter. Nous verrons ensemble où vous en êtes et ce que vous pouvez faire pour atteindre vos buts.
crédit photo : trekkyandy
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Merci pour cette methode, c’est intéressant en effet.
Mais Pour répondre un peu différemment, je pense que le meilleur rendement se trouve avant tout proche de chez soi… il reste préférable d’investir dans un endroit que l’on connait bien, où il sera plus facile de trouver la « bonne affaire» , et à proximité pour pouvoir le gérer en direct.
Dernier article de Olivier : Modification de la tarification des frais de courtage chez Fortuneo- attention aux frais pour les petits ordres !
Je rejoins la réponse d’olivier. A près, il est possible d’investir dans la campagne non loin d’un grande ville. Les prix sont moins chers et les rendements, souvent, supérieurs.
En ce qui concerne les chiffres donnés, ils sont une moyenne comme tu l’as dit. Il est donc possible trouver un meilleur rendement que celui affiché.
Exemple pour moi: Bordeaux avec ses 4,63% ne donnent pas envie d’investir. Mais j’ai toujours trouver dans le centre de Bordeaux un rendement brut min. de 7,5%.
C’est vrai que les rendements bruts donnés dans ton tableau ne donne pas envie d’investir car le rendement net net devient ridicule au regard du risque et des efforts à réaliser par rapport à d’autres types de placement. C’est par contre une bonne méthode pour voir les villes où il est difficile de trouver un bon produit. D’ailleurs on voit qu’à Paris c’est pas la joie et pourtant tout le monde veut y investir…
Dernier article de Immobilier-danger : Téléchargez notre guide gratuit sur le nouveau prêt à taux zéro
La méthode que tu utilises est effectivement très intéressante. Je n’aurai pas pensé que certains des arrondissements de Paris cités pouvaient avoir un meilleur rendement que certains autres. Je pense notamment aux trois derniers arrondissements.
@Olivier et @jerome F. :
Nous sommes sur la même longueur d’ondes
C’est exactement la première chose que j’ai répondu à ce lecteur au début de cet échange d’e-mails.
Je lui ai notamment indiqué un article que j’ai publié récemment : Investissement immobilier locatif : comment faire le bon achat, en particulier le point 3. Une bonne affaire est à côté de chez vous.
Ensuite, ce lecteur m’a expliqué pourquoi il ne pouvait pas investir dans la ville où il habite (soucieux de respecter son anonymat, je n’en dis pas plus ici) et j’ai donc décidé de publier cet article.
Ceci dit, cette méthode s’applique également au niveau local. Vous pouvez faire le calcul pour les villes qui se trouvent autour de chez vous. Ça vous donnera dans tous les cas une bonne idée du rendement moyen que vous pouvez obtenir, et vous identifierez peut-être une ville ou l’autre offrant un meilleur potentiel.
@Immobilier-danger
Paris est comme toujours un cas particulier. A mon avis, les investisseurs sont davantage à la recherche de grosses plus-values plutôt que de bons rendements locatifs.
@Livret A
Effectivement certains résultats peuvent surprendre. De mon côté, c’est Marseille qui m’a surpris, avec deux arrondissements dans le top 5, alors que je m’attendais à des rendements aussi pauvres qu’à Paris !
Je suis surpris de voir que saint-denis figure dans la liste. Vivant en ile de franc, je cherche plutôt un investissement dans la région, et je ne me concentrais que sur Paris.
Merci pour cet article
Dernier article de Pierre-Yvan : Payez-vous en premier- le BA BA de l’enrichissement
Merci à toi de proposer cet article, très intéressant.
Ta méthode est vraiment pas mal.
Dernier article de DemonBlack : Sécurisation de l’adresse IP ou Anonymat sur internet
@Pierre-Yvan
Attention, il s’agit de Saint-Denis, chef-lieu de l’île de La Réunion, et non pas de de Saint-Denis, ville située au nord de Paris, dans le département de la Seine-Saint-Denis.
@DemonBlack
Merci pour ton commentaire, content de savoir que tu as apprécié l’article
Salut Sylvain,
Merci pour cet article.
Ca a du te prendre pas mal de temps de compiler tout ça.
Ca fait un moment que je me disais que ce serait intéressant de voir ce type d’information.
Moi, là où j’habite, en Angleterre, j’obtiens 8,5% de rendement (dans une ville de 200000 habitants). Ca confirme ce que je pensais, l’investissement locatif vaut vraiment le coup ici.
Après, encore faut-il être sûr de toujours avoir un locataire. Et à mon avis c’est là que Paris tire son épingle du jeu malgré de faible rendements : il y a une demande très largement supérieure à l’offre.
@Guillaume – Sameliorer.com
Merci pour ton commentaire !
En effet, cet article m’a demandé pas mal d’heures de travail et de recherches
Tu as mis le doigt sur une des faiblesses de cette méthode : elle ne prend en compte ni les vacances locatives, ni le taux inoccupation des logements.
@Sylvain
il faut relativiser: les 2 arrondissements cités à Marseille sont plutôt « populaires» ce qui explique un prix d’achat peu élevé.
Par contre , en globalité, l’investissement locatif à Marseille est intéressant et le sera de plus en plus dans l’avenir.
Beaucoup de projets de grandes envergures apporteront de belles perspectives aux investisseurs locatifs privés.
@lemarco
Merci pour cette précision !
Pour Marseille, les prix se sont effondrés et rien n’indique, à ce que j’ai lu ici ou là, qu’il va y avoir une éventuelle reprise… Qu’en pensez-vous ?
Dernier article de Phoceen : Le quintuplé en vue pour lOM – OMnet
@Phoceen
D’après ce que je vois, les prix ont l’air d’avoir baissé ces dernières années, même si je ne parlerais pas d’effondrement.
Les acheteurs potentiels espèrent que la baisse va se poursuivre, les vendeurs et les professionnels espèrent l’inverse. Dur de se faire un avis objectif et essayer de deviner ce qui pourrait se passer dans les années qui viennent !
Pour ma part, je dirais que je ne crois pas à une reprise solide des marchés sur le long terme. Lorsque les taux d’intérêt repartiront franchement à la hausse, le marché immobilier devrait s’asphyxier.
La seule chose qui pourrait maintenir les prix à leur niveau actuel, c’est la subvention du marché par l’État au travers des aides et des dispositif fiscaux.
Bonjour,
Le site http://www.cotation-immobiliere.fr/aspx/cotations/CotationPriceSearchCriteria.aspx ne fonctionnant pas, j’ai essayé http://www.lavieimmo.com/prix-des-villes/classement/
Attention à ces moyennes, par exemple en effectuant le calcul avec mon appartement je trouve tout de même un écart de + de 20% (en ma faveur heureusement) sur la rentabilité locative!
Je suis d’accord avec ce qui a été dit sur Paris, même avec une rentabilité moindre, la demande est tellement forte que vous avez la quasi certitude de trouver un locataire, et très rapidement en plus.
Ceci est valable pour à peu près toute la proche banlieue également.
@preparerlavenir
Bonjour ! Je n’ai pas de problème particulier avec Cotation-Immobilière, peut-être était-ce temporaire ?
Merci de rappeler qu’il faut faire attention aux moyennes, comme toujours, car elles ne sont pas des vérités universelles. Certains cas seront bien meilleurs (comme le tien), d’autres seront bien pires !
@Sylvain
oui le site fonctionne à nouveau, merci.
à propos je viens de mettre en ligne un tableau excel permettant de calculer simplement la rentabilité locative brute et nette.
voir ici: http://www.preparerlavenir.com/2011/06/calculez-la-rentabilite-locative-de.html
@preparerlavenir
Je viens d’approuver ton commentaire, il était tombé dans les spams
Cotation-immobilière ne se base que sur les prix des annonces et donc sur les prix souhaités par les vendeurs. Si demain tous les vendeurs décident d’augmenter leur prix d’affichage de 10 %, on pourrait croire à une augmentation des prix de 10 % alors que tant qu’il n’y a pas d’acheteur en face on peut afficher n’importe quel prix…
En se basant sur les prix réels donnés par les notaires et les loyers moyens fournis par la base Clameur, on arrive à des résultats qui me semblent plus proche de la réalité.
Dernier article de Immobilier-danger : Quelle est la rentabilité d’un achat immobilier dans les 100 plus grandes villes françaises ?
Bonjour,
Si je peux me permettre une remarque, j’ai travaillé comme journaliste et le journal affichait comme vous de beaux tableaux sur les villes offrant la meilleure rentabilité locative. Quand j’ai essayé de comprendre POURQUOI en écrivant l’enquête, j’ai vite déchanté. En effet, une faible rentabilité locative est le plus souvent le reflet de quartiers affichant des prix d’achat dérisoires à cause d’un bâti tombant en ruine (Arles centre), à cause d’une sur-offre en Scellier ou Robien (Montauban, Tarbes) ou à cause de la mauvaise réputation de l’endroit ou son manque d’attrait (bâti industriel, usines à proximité) Rien ne vaut une bonne étude de marché (quels candidats à la location et pour quel type de surface) en achetant d’abord dans un quartier que l’on connaît BIEN pour ne pas surpayer.
@Immobilier-danger
Merci pour ton commentaire. Sauf erreur de ma part, les notaires n’incluent dans leur calcul que les prix qui leur semblent refléter le marché et retirent donc les transaction qui leur paraissent exceptionnelles. Mais je n’arrive pas à retrouver cette information… Aurais-tu une piste ?
J’avoue que je n’avais jamais entendu parler de Clameur, merci encore pour cette info !
@VdB
En général on se tutoie tous sur ZeroDette.com, j’espère que ça ne te dérange pas
Je suis entièrement d’accord avec ton point de vue. Ces calculs étaient à l’origine destinés à répondre à un visiteur qui voulait connaître les villes qui offraient les meilleurs rendements. J’ai donc imaginé cette méthode et je l’ai appliquée aux plus grandes villes de France. Les résultats m’ont paru intéressants et j’ai donc décidé de les partager.
Ceci dit, les variations peuvent être énormes d’un quartier à l’autre, d’une rue à l’autre, etc. Des prix et des rendements incroyables sont souvent le reflet d’une situation décevante. Il serait évidemment dangereux d’investir en se basant uniquement sur des calculs théoriques sans connaître la réalité du terrain. C’est d’ailleurs pour cette raison que j’écris qu’une bonne affaire se trouve en général près de chez soi, dans cet article:
Investissement immobilier locatif : comment faire le bon achat
Merci pour ton approche, je regarde de temps à autre « cotation immobilière» aussi.
Mais pour ma ville ils n’ont pas assez de données.
Je fais un peu comme toi mais je fais le suivi tous les mois sur un tableur Excel en terme de volume de mise en vente et des prix pratiqués afin de détecter les anomalies entre les loyers pratiqués et les prix de vente (et je schématise par un graphique).
Dernier article de Retaill and Co : La crise de 2012 : où va-t-on ? par Retaill & Co.
Bonjour,
Auriez vous une base de données (hors spéciales Scellier et De Robien) indiquant la demande locative réelle actuelle et passée des grandes et moyennes villes de France? Merci d’avance.
Boolbi
@Boolbi
Malheureusement je n’ai pas cette information. Si vous la trouvez ailleurs, n’hésitez pas à la partager ici !
Ce qui est pratique dans ces données, c’est qu’il n’y a pas forcément besoin d’investir dans une autre ville pour faire un bon investissement. Il faut simplement regarder les quartiers les plus dynamiques et prometteurs.
Dernier article de Tony : Liste de digg-like pour le référencement
Bonjour, Sylvain
Je me doutais bien qu’une différence exister entre les quartiers c’est logique, mais je ne pensais pas la différence si grosse.
Cependant il faut faire attention à la cote immobiliere et pouvoir l’anticiper.
Si un programme de logement neuf se construit a coté, les loyers risque de baisser, et la rentabilité sera moindre.
Dernier article de julien de questionsdepapa : Combien coûte un bébé par mois ?
@Tony
C’est une méthode parmi d’autres pour orienter ses recherches !
@julien de questionsdepapa
Je t’avoue que j’étais très surpris également par certains chiffres, notamment ceux de Marseille que je n’attendais pas dans le top du classement par rendement moyen !