Investissement immobilier locatif : comment faire le bon achat
L’investissement immobilier locatif a ce triple avantage de contribuer à la constitution de votre patrimoine, de vous apporter par la suite des revenus supplémentaires et dans certains cas de payer moins d’impôts. Pas étonnant que ce type d’investissement est tellement de succès ! D’ailleurs, l’un de mes articles les plus populaires est celui qui explique comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.
Le secret de la réussite dans ce domaine se situe en grande partie au niveau de l’achat : faire un mauvais choix au moment de l’achat aura des conséquences sur toute la durée de l’investissement. Voici les points qui, à mon avis, doivent absolument être considérés pendant la recherche du bien à acheter. Pour une lecture plus aisée, je parlerai de logement mais l’ensemble de cet article est applicable à d’autres types de bien, comme des garages ou des places de parking par exemple.
1. Une bonne affaire est d’abord une histoire de prix
Ce que j’appelle une bonne affaire, c’est un logement qui vous apportera chaque année un revenu (le loyer) supérieur à ce qu’il vous coûtera sur la même période. Dans le cas contraire, cet investissement vous contraindra à sortir de l’argent de votre poche, ce qui est tout de même à l’opposé du but recherché. Attention, n’oubliez pas d’inclure tous les coûts de cet achat dans le calcul : mensualités de remboursement, impôts, frais d’entretien, etc.
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ne chose est sûre : le prix d’achat a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. A loyer égal, pus le prix d’achat est faible, plus la rentabilité est forte. En plus, un faible prix d’achat augmente vos chances de faire une plus-value au moment de la revente éventuelle du logement.
Dans la pratique, trouver une bonne affaire ne relève pas du miracle, mais plutôt d’un travail de recherche et de collecte d’information. De ce côté-là, Internet nous facilite grandement la tâche : en quelques heures, vous pouvez avoir passé en revue plusieurs centaines d’annonces. Consultez autant les annonces d’achat que les annonces de location, afin de vous imprégner des prix et des loyers pratiqués sur le marché.
A ce stade, vous serez en mesure de reconnaître une bonne affaire quand elle vous passera devant les yeux :
- un prix de vente modéré, éventuellement négociable à la baisse
- un loyer potentiel suffisamment élevé pour couvrir tous les coûts, éventuellement révisable à la hausse après des travaux de décoration ou rénovation
2. Une bonne affaire est aussi une histoire d’emplacement
Même si vous achetez le logement le plus magnifique du pays, s’il est mal situé, vous aurez du mal à le louer. C’est facile à dire, mais dans la pratique c’est un peu plus compliqué que ça. L’attractivité d’un logement dépend de très nombreux facteurs qui diffèrent en fonction du type de logement (et donc du type de locataires) et qui peuvent changer au fil du temps !
Dans le cas d’un petit appartement pour étudiant par exemple, il vaut mieux trouver un bien près d’une université par exemple, avec les transports en commun et tous les commerces à proximité.
Pour des appartements plus grands, avec 3 chambres par exemple, les locataires pourraient être plutôt des couples avec des enfants et dans ce cas la proximité des écoles est également à prendre en compte.
Mais comme je le disais, la situation d’un logement peut changer au fil du temps. Non, les appartements ne bougent pas (encore) d’un immeuble à l’autre… Par contre, les lignes de bus peuvent être créés, modifiées ou fermées. Un quartier isolé peut devenir un quartier bien desservi et les établissements scolaires peuvent malheureusement fermer. Ces événements difficilement prévisibles ont un impact direct sur la prix de revente du logement et sur le loyer. Toutefois, le risque peut être diminué en se tenant informé de l’actualité de la ville concernée. C’est d’ailleurs plus simple si vous n’habitez pas loin du logement que vous louez. Ce qui m’amène au troisième point…
3. Une bonne affaire est à côté de chez vous
En tant que propriétaire, vous devrez de temps à autre faire le trajet jusqu’au logement que vous louez, ne serait-ce que pour le faire visiter à des locataires potentiels, faire les états des lieux ou réaliser des petits travaux. Si vous habitez à quelques minutes de là, aucun problème. S’il vous faut 2 heures aller-retour, c’est déjà plus compliqué à organiser, sans parler du carburant utilisé pour faire ces voyages. C’est pourquoi il vaut mieux chercher à investir pas loin de chez soi !
En plus, vous aurez ainsi la possibilité de passer de temps à autre devant le logement, histoire de voir si tout à l’air en ordre, et éventuellement rendre visite à votre locataire, en ayant bien entendu pris soin de convenir avec lui d’un rendez-vous.
4. Une bonne affaire dépend aussi de l’état de la construction
Un logement mal conçu ou délabré peut vite devenir un véritable gouffre financier. Une toiture en mauvais état risque de coûter très cher en dégâts des eaux et encore plus cher en réparations par exemple. Une installation électrique non conforme peuvent se transformer en désastre matériel et parfois pire.
L’un des problèmes les plus répandus (malheureusement) est le risque sanitaire. Je visite régulièrement quelques forums immobiliers et je ne compte plus le nombre de personnes ayant connu des problèmes d’insalubrité.
Il faut savoir que si un logement est reconnu insalubre, le propriétaire a obligation de réaliser les réparations ou travaux nécessaires, ainsi que de reloger les locataires à ses frais. Donc si vous tenez à acheter ce genre de logement pour le louer, il est impératif de réaliser les travaux adéquats avant même de le louer, et donc inclure leur coût dans le coût total de l’investissement.
5. Et la taille dans tout ça ?
Quand on cherche un logement pour y habiter, la démarche habituelle consiste à chercher le logement le plus grand possible dans le budget qu’on s’est fixé. L’investissement immobilier locatif fonctionne différemment : en général, on cherche le logement qui rapporte le plus par rapport à l’investissement initial. On revient toujours sur le même calcul de rentabilité d’un investissement immobilier locatif.
En regardant un peu les prix au m², on constate souvent que plus c’est petit, plus c’est cher. Les petits logements se vendent proportionnellement plus cher que les logements plus grands. La différence est particulièrement frappante entre les “logements étudiants” (jusqu’à 30 ou 40m², moins de 20m² pour Paris) et le reste. Qu’est ce que cela veut dire ? Tout simplement que les logements étudiants sont sur-côtés. Il vaut mieux chercher des appartements un peu plus grands.
Mais la taille d’un logement n’est pas qu’une question de surface, c’est aussi une question de nombre de chambres. Généralement, plus il y a de chambres, plus c’est rare et plus c’est cher, à l’achat comme à la location. Il vaut mieux avoir 3 chambres de 10m² que 2 chambres de 15m². Ici encore, une analyse des annonces de votre secteur devrait vous renseigner.
Pour finir
Si vous avez d’autres astuces et conseils pour trouver une bonne affaire dans l’immobilier locatif, n’hésitez pas à le partager en laissant un commentaire. La force d’Internet et de ce blog notamment, c’est de pouvoir profiter de l’expérience et de l’avis de tous !
crédit photo : andrewasmith – askthepixel – nyxmedia
claude75 (2)
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Hugues (1)
Ton article est très juste.
J’aime bien ton point 5. Les meilleurs rendements se trouvent sur les petits produits alors que les prix au m2 sont supérieurs. Les petites surfaces sont des produits à rendement et c’est une notion essentielle à connaître pour un futur investisseur immobilier.
Dernier article de jerome F. : Statistiques N3
J’aime beaucoup cet article !
C’est le point 3 qui me frappe le plus, car certains ne s’en soucis guère, et n’inclus pas les frais de trajet dans leurs calculs…
Cela amène un déséquilibre entre ce qui était prévu et ce qui arrive vraiment.
Un bien près de chez soi permet de suivre plus facilement l’historique et les projets.
bonjour,
cet article est très bien fait et explicite ! cependant je pense qu’il est important de penser a se renseigner sur les charges : de copropriété, la taxe d’habitation, la taxe foncière.
et faire un tour de voisinage avant de prendre sa décision.
je viens de faire un investissement en Loi Scellier et vous conseille de vérifier si votre profil peu être rentable pour se type d’investissement.
@Particulier
Effectivement, c’est un point très important à prendre en compte et pas seulement pour l’aspect financier mais également pour la pénibilité.
Bonsoir,
Un article très intéressant et qui reprend bien les points cruciaux pour lesquels il faut être vigilant lors d’un investissement locatif.
Une manière de contourner le problème posé par le point 5 (la taille), à savoir » plus c’est petit, plus c’est cher» peut être de :
1. rechercher des biens décotés par rapport au marché (travaux à réaliser)
2. les mettre en valeur grâce au Home-Staging
3. les louer meublés (prix supérieurs de 20% par rapport au marché de la location non meublée)
Cela permet d’atteindre des loyers qui viennent compenser les mensualités de crédit.
Sur le plan fiscal, si l’on opte pour le régime de LMP, cela peut également s’avérer intéressant (attention conditions spécifiques et poids de la taxe pro et des charges sociales qui peuvent réduire la rentabilité de l’investissement).
Sur le sujet, je vous conseille fortement « Comment je suis devenue rentière en 4 ans» d’Élise Franck si vous ne l’avez pas déjà lu !
@jerome F.
Merci pour ton commentaire ! Pour résumer, je dirais qu’il faut se laisser guider par le rendement, peu importe la surface et le nombre de chambres !
@Particulier
Et pourtant c’est tellement important ! Je me verrais mal louer un logement à plus d’une heure de chez moi, et encore ça ferait beaucoup. Sauf si une agence en assure la gestion, mais dans ce cas on perd en rentabilité !
@natacha
Merci pour ton commentaire. Effectivement, faire un tour du voisinage n’est pas une mauvaise idée !
@Livret A
Entièrement d’accord ! En général tu ne fais pas le trajet jusqu’au logement que tu loues pour le plaisir, mais parce que tu as quelque chose pas forcément très amusant à y faire. Si en plus c’est une corvée de faire le trajet , ça n’aide pas !
@Thibaud
Si tu veux bien, on se tutoie tous sur ce blog, c’est plus sympa
Merci pour ce très bon plan en 3 points, c’est excellent ! Voici vraiment un bon plan pour maximiser le rendement.
Je n’ai pas encore eu l’occasion de lire ce célèbre livre d’Élise Franck, mais je n’en ai entendu que du bien jusqu’à présent. Il faut que je me réserve un peu de temps pour le découvrir, merci pour le conseil !
Excellent résumé. J’apprécie particulièrement le point 3 sur lequel on n’insiste quasiment jamais. Cela procure pourtant de nombreux avantages, notamment pour la gestion mais également pour la meilleure connaissance du marché que l’on peut avoir. Il est primordial de bien connaître le lieu où l’on investit pour y connaître les meilleurs emplacements, les prix habituellement pratiqués, etc.
Pour savoir en quelques secondes si un investissement vaut le coup, j’aime bien faire le ratio prix/loyers et voir à combien ça s’élève. En vous fixant un seuil à ne pas dépasser vous limiter les risques d’avoir un mauvais rendement…
Dernier article de Immobilier-danger : Augmentation des prix immobiliers confirmée par les courbes de Friggit en décembre 2010
@Immobilier-danger
Merci pour ton commentaire !
Il me semble que ce ratio prix/loyers est ce que j’appelle la rentabilité brute dans cet article :
L’investissement immobilier locatif : calcul de rentabilité
C’est effectivement un bon moyen d’avoir très rapidement une idée du potentiel d’un investissement. Dans le cas où l’investissement semble intéressant, il faut bien évidemment raffiner l’analyse et calculer la rentabilité nette.
oui en effet, le ratio prix/loyer permet d’obtenir rapidement une idée de la rentabilité brute que ton article explique très bien
C’est une chose importante à regarder pour tous ceux qui veulent investir aujourd’hui sur le marché immobilier, car avec des prix déjà très élevés, l’espoir de voir le prix de son bien s’envoler fortement en quelques années devient minime. Il vaut donc mieux s’assurer un bon rendement et ne pas trop compter sur l’évolution future des prix de l’immobilier.
Dernier article de Immobilier-danger : Immobilier en France – 2010- une année paradoxale
Bon article en effet! Tu as bien résumé la chose!
Dernier article de Fabrice : Comment se protéger des moustiques en voyage
bonjour
je découvre ton site avec engoument, je ne peux m’empécher de tous lire, cependant j’ai une question: on utilisant le barème ‘la rentabilité locative brute’ et ‘le rendement net’ quel pourcentage nous indique une bonne affaire
merci
@Sylvain
En fait il n’y a qu’une chose qui compte (si l’on considère un investissement locatif dans le but de générer des revenus, il peut y avoir des subtilités dans le cadre d’un investissement pour constitution de patrimoine ou pour défiscalisation) c’est la rentabilité. Tous les critères indiqués vont influer sur cette rentabilité c’est en cela qu’ils sont importants mais je pense que tu n’as pas tout à fait raison d’en faire des critères décisifs. En particulier le critère de distance.
En effet tu as mille fois raison d’indiquer qu’il faut comptabiliser les coûts car ils impactent la rentabilité. Mais des biens éloignés peuvent avoir une rentabilité supérieure même en tenant compte de ces coûts. Un exemple simple si tu veux faire une location saisonnière tu auras sans doute une meilleure rentabilité à la mer ou à la montagne qu’à Trifouillis-les-Oies. De même pour un bail commercial c’est le critère de l’emplacement qui prévaura sur celui de la proximité. Il faut aussi penser que sur la durée de ton investssement tu peux être amené à déménager (mutation professionnelle par exemple). Dans ce cas vendras-tu ton bien s’il est à plus d’une heure de route ? La réponse n’est pas évidente.
Tous les critères doivent donc être étudiés en terme de rentabilité. D’ailleurs tu as oublié un critère (qui a été effleuré dans les commentaires) c’est la fiscalité. Il est évident que ce n’est pas (sauf cas particulier) un critère de première sélection mais pour comparer la rentabilité de deux investissements il peut être décisif. En effet certains biens n’offrent que peu de choix à ce niveau par exemple un 4 pièces sera plus facile à loué nu que meublé alors que le LMNP a un certain intéret fiscal.
)
A peu près tout le monde comprends vite que la rentabilité brute est un mauvais outil mais peu de personnes calculent a priori une rentabilité nette après impots. Il est vrai que dans ce domaine les règles ne sont pas figées (après mai 2012 nous aurons sans doute quelques surprises
Un dernier point as-tu l’habitude de travailler gratuitement ?
) une heure de moins avec sa famille ou ses amis ou de distraction avant une grosse journée de boulot ce n’est pas rien
Cela peut sembler être une question idiote juste pour te titiller mais c’est un point qui devrait être étudié lors d’un investissement. En effet on ne calcule que le rapport du capital sans prendre en compte le facteur travail. Jerome (qui a commenté ci dessus) avait fait un article expliquant que ces revenus n’étaient pas aussi passifs que l’on aime parfois le faire croire. Dans le cadre d’une gestion directe tu prends en compte certains coûts (le carburant par exemple) mais quid tu temps passé ? Celui-ci n’est pas forcément anodin (sortir la voiture du garage, se rendre sur place, attendre l’interlocuteur qui est en retard, faire l’état des lieux …). Si on prends une agence nous tiendrons tous en compte ce coût pour le calul de la rentabilté mais pas notre propre travail ! Il est vrai que nous n’avons pas l’habitude de nous facturer nous même. Imaginons que tu soies artisan si tu peux retirer de ton travail plus que ce que te coûte l’agence il devient rentable d’externaliser cette tâche. Même si tu ne factures pas ton temps il ne s’agit pas de temps « gratuit» car le temps passé à gérer tes biens est forcément pris sur une autre activité (sinon je veux bien connaitre la procédure pour disposer de plus de 24 heures par jour
Dernier article de Didier : Les 1001 manières de gagner de l’argent avec l’immobilier
@Didier
Merci pour ton commentaire très détaillé !
Je continue de penser qu’il vaut mieux privilégier un bien près de chez soi, pour les raisons évoquées dans l’article. Bien sûr il y a des exceptions. La location saisonnière en est une ainsi que les baux commerciaux, même si ce n’est pas exactement la cible de cet article.
La fiscalité est volontairement laissée de côté, non pas parce qu’elle n’a pas d’importance (au contraire), mais parce qu’elle est spécifique à chaque foyer et que je ne peux pas en tirer un article valable. En plus, je suis loin d’être un spécialiste de la question !
Tu soulèves le point du coût du temps passé, qui mérite à mon avis d’être souligné. J’en avais d’ailleurs parlé dans cet article, dans le contexte du travail.
Bonsoir,
Ton article est intéressant. Je suis moi-même à la recherche de mon 1er investissement immobilier, et je me pose toutes les questions possibles et inimaginables…à tel point que, ayant peur de faire un mauvais choix, ça finit par me « bloquer» dans mon projet!!
Tu dis dans ton article qu’il est plus judicieux d’acheter un bien à proximité de chez soi et tes arguments me semblent pleins de bon sens, mais quand tu habites en région parisienne (ce qui est mon cas), que tu ne veux pas être victime de prix surévalués et ce, dans toute l’Ile de France, et que ton budget est limité, tu n’as pas vraiment le choix quant à l’emplacement. Tu es obligé d’élargir ton cercle de recherche. Et ce d’autant plus que les rendements en région parisienne sont médiocres!
Je me suis moi-même « résigné» à orienter mes recherches sur la province (villes moyennes) avec tous les aléas que cela comporte. Car si les prix et les rendements sont sans commune mesure avec l’Ile de France, c’est bien difficile de se décider sur un lieu en particulier quand on ne connait pas les particularités des marchés locaux!
Comment être sûr, à moins de passer je ne sais combien de temps à éplucher les statistiques de l’INSEE, de ne pas se faire avoir???
Merci pour vos conseils…
@claude75
Ce sont des conseils généraux qu’il faut bien entendu adapter à chaque situation. Je comprends ton problème qui te pousse à chercher plus loin que dans ton environnement immédiat.
Toutefois, tu indiques que tu ne connais pas bien (voire pas du tout ?) les marchés que tu vises. Je dois dire que, à ta place, je ne me lancerais pas dans l’investissement immobilier dans ce cas. C’est bien trop risqué pour moi ! Je continuerais de chercher plus près de chez moi, même si l’attente peut être longue sans réelle certitude de trouver un jour. Mais ça me semble plus prudent que de bloquer une grosse somme sur de nombreuses années à des centaines de kilomètres de chez moi sur un marché que je maîtrises mal !
Peut-être as-tu raison!
L’autre solution étant d’apprendre à connaitre le marché local que l’on vise. Dans tous les cas de figure, le facteur « temps» est incontournable. Ne pas se précipiter, surtout en ce moment, reste la règle d’or.
Pour rebondir un peu sur le sujet, quels avantages et inconvénients pour investir dans un T2 plutôt qu’un studio? C’est une question que je me pose, sans arriver à y répondre!!
Merci
@claude75
Généralement, plus le bien est grand, plus le prix au m2 diminue et donc la rentabilité de l’investissement aura tendance à augmenter. Il y a toujours des exceptions, évidemment.
L’autre avantage, à mon avis, est que tu devrais avoir moins de vacances locatives. Plus le logement est grand, plus tu as de chances de garder tes locataires longtemps. Là aussi, il y a des exceptions et tu peux très bien avoir le même étudiant dans ton studio pendant 5 ans et plus.