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L’investissement immobilier locatif a ce triple avantage de contribuer à la constitution de votre patrimoine, de vous apporter par la suite des revenus supplémentaires et dans certains cas de payer moins d’impôts. Pas étonnant que ce type d’investissement est tellement de succès ! D’ailleurs, l’un de mes articles les plus populaires est celui qui explique comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.

Le secret de la réussite dans ce domaine se situe en grande partie au niveau de l’achat : faire un mauvais choix au moment de l’achat aura des conséquences sur toute la durée de l’investissement. Voici les points qui, à mon avis, doivent absolument être considérés pendant la recherche du bien à acheter. Pour une lecture plus aisée, je parlerai de logement mais l’ensemble de cet article est applicable à d’autres types de bien, comme des garages ou des places de parking par exemple.

1. Une bonne affaire est d’abord une histoire de prix

Ce que j’appelle une bonne affaire, c’est un logement qui vous apportera chaque année un revenu (le loyer) supérieur à ce qu’il vous coûtera sur la même période. Dans le cas contraire, cet investissement vous contraindra à sortir de l’argent de votre poche, ce qui est tout de même à l’opposé du but recherché. Attention, n’oubliez pas d’inclure tous les coûts de cet achat dans le calcul : mensualités de remboursement, impôts, frais d’entretien, etc.

Une chose est sûre : le prix d’achat a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. A loyer égal, pus le prix d’achat est faible, plus la rentabilité est forte. En plus, un faible prix d’achat augmente vos chances de faire une plus-value au moment de la revente éventuelle du logement.

Dans la pratique, trouver une bonne affaire ne relève pas du miracle, mais plutôt d’un travail de recherche et de collecte d’information. De ce côté-là, Internet nous facilite grandement la tâche : en quelques heures, vous pouvez avoir passé en revue plusieurs centaines d’annonces. Consultez autant les annonces d’achat que les annonces de location, afin de vous imprégner des prix et des loyers pratiqués sur le marché.

A ce stade, vous serez en mesure de reconnaître une bonne affaire quand elle vous passera devant les yeux :

• un prix de vente modéré, éventuellement négociable à la baisse

• un loyer potentiel suffisamment élevé pour couvrir tous les coûts, éventuellement révisable à la hausse après des travaux de décoration ou rénovation

2. Une bonne affaire est aussi une histoire d’emplacement

Même si vous achetez le logement le plus magnifique du pays, s’il est mal situé, vous aurez du mal à le louer. C’est facile à dire, mais dans la pratique c’est un peu plus compliqué que ça. L’attractivité d’un logement dépend de très nombreux facteurs qui diffèrent en fonction du type de logement (et donc du type de locataires) et qui peuvent changer au fil du temps !

Dans le cas d’un petit appartement pour étudiant par exemple, il vaut mieux trouver un bien près d’une université par exemple, avec les transports en commun et tous les commerces à proximité.

Pour des appartements plus grands, avec 3 chambres par exemple, les locataires pourraient être plutôt des couples avec des enfants et dans ce cas la proximité des écoles est également à prendre en compte.

Mais comme je le disais, la situation d’un logement peut changer au fil du temps. Non, les appartements ne bougent pas (encore) d’un immeuble à l’autre… Par contre, les lignes de bus peuvent être créés, modifiées ou fermées. Un quartier isolé peut devenir un quartier bien desservi et les établissements scolaires peuvent malheureusement fermer. Ces événements difficilement prévisibles ont un impact direct sur la prix de revente du logement et sur le loyer. Toutefois, le risque peut être diminué en se tenant informé de l’actualité de la ville concernée. C’est d’ailleurs plus simple si vous n’habitez pas loin du logement que vous louez. Ce qui m’amène au troisième point…

3. Une bonne affaire est à côté de chez vous

En tant que propriétaire, vous devrez de temps à autre faire le trajet jusqu’au logement que vous louez, ne serait-ce que pour le faire visiter à des locataires potentiels, faire les états des lieux ou réaliser des petits travaux. Si vous habitez à quelques minutes de là, aucun problème. S’il vous faut 2 heures aller-retour, c’est déjà plus compliqué à organiser, sans parler du carburant utilisé pour faire ces voyages. C’est pourquoi il vaut mieux chercher à investir pas loin de chez soi !
En plus, vous aurez ainsi la possibilité de passer de temps à autre devant le logement, histoire de voir si tout à l’air en ordre, et éventuellement rendre visite à votre locataire, en ayant bien entendu pris soin de convenir avec lui d’un rendez-vous.

4. Une bonne affaire dépend aussi de l’état de la construction

Un logement mal conçu ou délabré peut vite devenir un véritable gouffre financier. Une toiture en mauvais état risque de coûter très cher en dégâts des eaux et encore plus cher en réparations par exemple. Une installation électrique non conforme peuvent se transformer en désastre matériel et parfois pire.

L’un des problèmes les plus répandus (malheureusement) est le risque sanitaire. Je visite régulièrement quelques forums immobiliers et je ne compte plus le nombre de personnes ayant connu des problèmes d’insalubrité.

Il faut savoir que si un logement est reconnu insalubre, le propriétaire a obligation de réaliser les réparations ou travaux nécessaires, ainsi que de reloger les locataires à ses frais. Donc si vous tenez à acheter ce genre de logement pour le louer, il est impératif de réaliser les travaux adéquats avant même de le louer, et donc inclure leur coût dans le coût total de l’investissement.

5. Et la taille dans tout ça ?

Quand on cherche un logement pour y habiter, la démarche habituelle consiste à chercher le logement le plus grand possible dans le budget qu’on s’est fixé. L’investissement immobilier locatif fonctionne différemment : en général, on cherche le logement qui rapporte le plus par rapport à l’investissement initial. On revient toujours sur le même calcul de rentabilité d’un investissement immobilier locatif.

En regardant un peu les prix au m², on constate souvent que plus c’est petit, plus c’est cher. Les petits logements se vendent proportionnellement plus cher que les logements plus grands. La différence est particulièrement frappante entre les “logements étudiants” (jusqu’à 30 ou 40m², moins de 20m² pour Paris) et le reste. Qu’est ce que cela veut dire ? Tout simplement que les logements étudiants sont sur-côtés. Il vaut mieux chercher des appartements un peu plus grands.

Mais la taille d’un logement n’est pas qu’une question de surface, c’est aussi une question de nombre de chambres. Généralement, plus il y a de chambres, plus c’est rare et plus c’est cher, à l’achat comme à la location. Il vaut mieux avoir 3 chambres de 10m² que 2 chambres de 15m². Ici encore, une analyse des annonces de votre secteur devrait vous renseigner.

Pour finir

Si vous avez d’autres astuces et conseils pour trouver une bonne affaire dans l’immobilier locatif, n’hésitez pas à le partager en laissant un commentaire. La force d’Internet et de ce blog notamment, c’est de pouvoir profiter de l’expérience et de l’avis de tous !

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