ZeroDette.com

Bonjour,

Je voudrais apporter un complément d’information sur la réalité de l’immobilier locatif en tant que placement.

La rentabilité que vous calculez est exacte, d’autant plus si elle est calculée en intégrant les charges. Cette rentabilité s’appelle la RENTABILITE LOCATIVE, est n’est qu’une partie de la rentabilité globale de l’investissement utilisant l’immobilier locatif comme support de placement.

Dans le cas d’un placement « classique»  vous mettez tous les mois une certaine somme d’argent sur un compte et vous faites travailler cette trésorerie dans le but de vous constituer un capital disponible. L’immobilier locatif est le seul placement qui va faire rentrer dans votre patrimoine dès le début de l’opération un bien d’une valeur significative puisque l’on parle de plusieurs centaines de milliers d’euros. C’est le seul placement qui va être financé à 110% par une banque (montant du bien plus les coûts liés à l’acquisition). Donc votre apport initial est nul, et vous allez faire travailler l’argent de la banque. Reste à rembourser les mensualités. Ces mensualités vont être payées en très grande partie par d’autres personnes que vous. En effet, loyers et avantages fiscaux vont financer la plus grande partie de ces mensualités. Ces deux acteurs créent un formidable effet de levier.
Ainsi qi on compare une assurance vie par exemple, à un placement immobilier locatif cela donne ceci :

Si vous placez 250 € par mois pendant dix ans sur une assurance vie à un taux garanti de 4% vous aurez à la fin de cette période sur votre compte environ 40 000 €. C’est le capital disponible. Par contre ce que vous vous avez réellement versé c’est 250 X 120 soit 30 000 €. Donc ce placement à créer en 10 ans 10 000 €.

Si on regarde un placement immobilier locatif, en placant toujours 250 € par mois pendant dix ans, sans apport de départ, vous aurez à la revente du bien (en moyenne) un capital disponible (net d’impôt) de 100 000 €. Vous aurez ici également versé 30 000 €. Donc l’argent créé avec ce placement est 70 000 €. Je vous laisse calculer la rentabilité réelle de cet investissement. C’est la résultante du fameux effet de levier.
Encore faut il s’assurer d’un certains nombre de choses dans ce type de placement.
1. Le bien: l’emplacement, la qualité de la conception et de la construction assure du remplissage de l’appartement mais aussi de la bonne valorisation et revente du bien.
2. la gestion locative : seul un véritable savoir faire en la matière va permettre à une boîte sérieuse de vous garantir et assurer que quoi qu’il arrive vous percevrez les loyers.
3. Optimisation fiscale
4. Optimisation financière : au delà des aprioris, il existe de très nombreux produits de financement qui s’adapteront plus ou moins à la situation de l’investisseur et qui optimiseront grandement le rendement de l’opération. Encore faut il confier le financement à des professionnels du financement. Les banques ne sont pas des professionnels. Ils ne cherchent qu’à vendre leurs produits à eux, indépendamment de l’optimisation du financement qui pourrait servir leur client.

Voilà en gros comment fonctionne l’immobilier locatif en tant que placement.

je suis d’accord,votre exemple est juste :rentabilité hors impôts de 4 °/° si vous investissez avec votre argent la totalité du prix du bien

mais si vous empruntez tout à votre banque et que le locataire paie le remboursement du prêt(ou quasiment) ,il vous restera les charges et la là rentabilité est plus élevé puisque le montant investi au départ est zéro euros!

J’espère n’avoir rien oublié dans mes calculs, si vous voyez des erreurs ou des oublis n’hésitez pas à laisser un message

Attention ! La rentabilité s’analyse sur une période et non sur un instant t donnée.
Il vous faut donc intégrer dans votre calcul que le loyer progressera selon une hypothèse d’inflation par exemple de 3% par ans, ce qui au bout de 10 ans ne donne plus du tout le même résulat.

Il vous faut aussi intégrer la valeur de revente et inflater les futures dépenses.

Il s’agit d’un véritable calcul financier sur une période donnée. Le taux de rendement instantané n’est qu’une approche.

La remarque de ninistef est aussi pertinente.

Je vous invite à vous renseigner sur le calcul actuariel nécessaire pour une approche plus fine.
Dernier article de diagnostic immobilier obligatoire : Immobilier les prix du neuf en france en 2009

rien a dire que du bon

Un article très intéressant.
j’aime bien ce genre d’articles du quel j’enrichis mes informations.
c’est vrai que le calcul de la rentabilité des investissements immobiliers est l’une des étapes les plus importante, ça permet de minimiser les risques

Bonjour, article très intéressant.
Je m’intéresse aussi au sujet et je pratique l’investissement immobilier depuis déjà plusieurs années. Je donne des conseils sur mon blog Terre nouvelle qui pourront vous intéresser :
http://www.terre-nouvelle.fr/category/immobilier
calcul de rentabilité, négociation immobilière, rénovation et home staging, immobilier au rythme des saisons… ce qu’il faut savoir pour se lancer dans un achat de résidence principale ou dans l’achat d’un bien d’investissement.

A mon avis, il y a quelque chose à prendre en compte dans son calcul et à laquelle on ne pense pas forcément au début.

Il faut anticiper les loyers impayés et les éventuels conflits qui mèneront au tribunal. Je pense qu’il faut avoir une assez bonne stabilité financière pour pouvoir faire un investissement locatif. En gros, ça ne doit pas être sa seule source de revenus.

une fois de plus votre article est très intéressant et compréhensible !
je viens de faire un investissement en loi scellier et je le conseil a toutes personnes pouvant se le permettre.
renseigner vous sur la Loi Scellier BBC qui a présent serait plus rentable, a l’avenir je pense qu’un bien dit BBC se revendra plus facilement !

bonjour,

Auriez vous une assurance Loyer impayé à conseiller pour un studio de 15 m2 ?

merci, jf

Bonjour, je souhaite investir dans le locatif et pour ca je dois faire un emprunt de 45000Euro sur 10 ans. Soit 400Euro par mois a deduire d’un loyer de 800Euro. La valeur total du bien, FN inclus, est de 115000. Est-ce que je dois deduire le remboursement de mon credit pour le calcul de rentabilite nette de frais et charge ou uniquement les charges qui sont « perdues» .
Merci pour vos reponses

Il faut noter une anomalie concernant les APL. Vous ne pouvez pas percevoir les APL si vous louez un bien détenu par vos parents. Jusque là tout va bien. Maintenant, si vous louez un bien à une SCI détenue par vos parents, vous pouvez percevoir des APL. Vous pouvez même détenir des parts sociales de cette SCI ! Qui dit mieux ?

Merci pour cet article qui détaille le calcul d’une rentabilité locative.
Dernier article de Easy Entreprise : Comment accéder à l’indépendance financière

bonjour, pour ma part, je rajoute les impots sur le revenu dans les depenses ainsi que les intérêts d’emprunts. Sinon une autre methode pour evaluer ses charges, vous prenez comme revenu annuelle que 75%. C’est ce que font les banques. cordialement

Attention, dans tout calcul de rendement immobilier, il faut maintenant prendre en compte les nouvelles règles d’imposition des plus-values : http://www.creationsci.info/Reforme-plus-value-immobiliere-SCI

Maintenant, une exonération de plus-value est à attendre après 30 année de détention (à compter du 1er février 2012 en fait).

@sci le calcul des plus-values (et donc l’imposition qui va avec), ne rentre pas dans le calcul d’un rendement. Celui-ci se base sur les frais d’achat et de fonctionnement pendant qu’on détient le bien.

Le calcul de la plus-value ne se fait qu’au moment de la vente. S’il y en a une, il convient alors de regarder la fiscalité appliquée. Ce sont deux choses très différentes, même si ce sont les deux moyens de gagner de l’argent avec un placement immobilier.
Dernier article de Immobilier-danger : Quelle est la rentabilité d’un achat immobilier dans les 100 plus grandes villes françaises ?

Merci Sylvain pour cet article bien complet.
Je suis toujours étonné par le nombre de gens qui parlent d’assurance contre les loyers impayés. Je dois dire que je n’en ai jamais contracté, mais aucun assureur ne m’en a jamais proposé.
Cela fait plus de 15 ans que je loue des appartements (en tant que privé), et je n’ai JAMAIS eu un seul loyer impayé ! Mais, j’ai toujours pensé, depuis le début, qu’il fallait très bien choisir ses locataires ! Je ne loue pas à n’importe qui.
Quand j’entends les histoires d’horreur de propriétaires qui doivent aller en justice pour expulser des locataires indélicats, c’est vraiment la dernière chose que je voudrais vivre. Signer un contrat de location, c’est un peu comme se marier. Vous ne vous marieriez pas avec la première personne venue, n’est-ce pas ? Alors il ne faut pas obligatoirement louer à la première personne qui vous dit « OK, je prends l’appart» .
Dernier article de Charles Morgan : Retraités à 38 Ans, et Voyageurs Depuis 20 ans

Bonsoir, c’est avec grand intérêt que je découvre votre blog ce soir, les informations y sont pertinentes et vais de ce fait contribuer à améliorer vos stats ;o)

Concernant cet article en particulier, je ne saurais conseiller de prévoir également les éventuels impayés sans savoir précisément dans quelle proportion les calculer. J’imagine que cela doit être en fonction du type de bien, de la zone etc… Avez-vous des infos à ce sujet ?

Bonjour,

Merci pour cet article tres complet.
J ai cependant une question. Je possede un appartement qui est en location et en plus de la taxe fonciere, je paye des « cotisations sociales» .
Je pense donc qu il faut preciser dans le calcul de la rentabilite nette:
- taxe fonciere
- impots sur le revenus (souvent annulés par le cout des travaux, deficit fiscal)
- prelevements sociaux.

Dans mon cas la taxe fonciere est de 587€ et les prelevements sociaux 967€ !!

merci

bonjour, je souhaitre mettre mon appartement en gestion locative et le confier à l’agence immobiliere d’une banque bien connue CA. Ils me proposent un taux à 6% HT et l’assurance loyers impayés à 2,8%. Des avis, des conseils à me donner sur la gestion locative, connaissez vous des taux plus interessants?
Merci pour votre aide

@sci je trouve votre réponse très intéressante et une petite explication de votre part serait intéressante, en effet, le modèle SCI est le plus intéressant pour acquerir – meme seul – à cela il faut ajouter la rentabilité avant impots et après impots, cela en fonction du barème d’imposition – que l’auteur n’inclus pas volontairement – concernant le revenu et éventuellement l’impot sur les sociétés

Salut
je trouve ton article tres interressant et agréable alire: clair, concis.
Mais pour la présentation des calcuuls, mieux vaut prendre de la place et des lignes, ca rendra plus lisible que d’ecrire des trucs les uns a la suite des autres.
Mais continue !
David
Dernier article de David : De l’immobilier pour 375€ ???

Article vraiment très bien. Cela fait environ 6 mois que je commence à m’intéresser à l’achat d’un bien immobilier en tant qu’investissement. J’avais du mal à vraiment me rendre compte des offres intéressantes. Ce petit guide de calcul me sera très utile. Je vis sortir une feuille de papier et une calculette maintenant, lorsque j’éplucherais les annonces immobilières.
Dernier article de Tony : [WordPress] Modifier l’ancre des liens des commentaires

Bonjour à vous,

Merci pour cet article très clair. Et merci à Edouard qui a mis en avant l’effet de levier qu’apporte le crédit bancaire, chose ignorée dans l’article au moment de parler de placements financiers.

Par ailleurs, je souhaiterais effectuer mon premier investissement locatif et il semblerait que Paris (là où je réside) ne présente pas d’intérêt particulier par rapport aux autres villes françaises où les prix ont déjà commencé à baisser.

Je souhaiterais avoir des conseils quand aux villes où il est intéressant d’investir, je suis tombé sur un article qui présente des taux de rentabilité très intéressants au Havre ainsi qu’à Saint Quentin mais je crains que la demande de location soit faible du fait des prix bas à l’achat qui doit pousser les particuliers à acheter leur appartement.

Auriez vous des villes à me conseiller ainsi que des surfaces qui se louent facilement (j’ai entendu parler de Montpellier et Bordeaux).

Egalement, existe-t-il une assurance qui couvre contre le risque de non occcupation du logement à louer?

Je ne résiderai donc pas dans la même ville que l’appartement acheté et je souhaiterais confierla gestion locative à une agence. Connaitriez vous en pourcentage les honoraires à payer pour ce service?

Merci d’avance pour vos réponses.

bonjour
je osuhaite investir pr du locatif pr avoir revbenu complementaire ds 15ans
t1 prix achta 80000 ke sans sapport tx 3% sur 15ans
rembt credit 570 euos/mois
loyer espéré 470 euros /mois pa biaias agence
faut -il inverstir dans ancien
investissmeent vaut il le coup
a prio rentabilite selon calcul 8%

Bonjour,

Vous avez rédigé un bel article, clair et concis, toutefois il me semble que la prise en compte de la fiscalité est obligatoire pour calculer une rentabilité s’approchant du réel. L’avantage fiscal porte l’investissement locatif depuis plus de 20 ans et si vous voulez avoir une chance de faire un investissement autofinancé aujourd’hui il faut chercher du côté de la loi Scellier. Vive le prochain article.

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Dernier article de Hugues : La vue sur la verdure un piège à éviter

@Hugues
Bonjour à vous,
En effet, vous avez bien raison, l’immobilier locatif en scellier encore en 2012 offre de belles opportunités avec certaines livraisons prévues pour fin 2012 début 2013.

Je sors d’un rendez vous à la maison de l’investisseur et il semblerait que cela constitue l’investissement le plus sur (garantie de rachat au prix de vente, loyers impayés, logements vacants).

Par ailleurs, les promoteurs offrent les frais de notaire pour certains et les taux d’intérêt sont bas pour encore quelques semaines/mois donc c’est le moment d’acheter dans des grandes villes qui ne seront pas touchées par la crise.

Bien à vous.

@Sylvain
Tout dépend bien entendu des villes où l’on investit, Paris, Lyon ou encore Bordeaux sont des villes où la population croit fortement et le demande augmente d’années en années. Je vous conseille d’aller à la maison de l’investisseur qui est plus indépendants que les promoteurs (ils n’ont pas d’intérêt à vous vendre tel ou tel bien mais vous trouve un montage financier correspondant à vos souhaits d’investissement et à votre capacité de remboursement).