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Ceci est la seconde partie d’une série d’articles sur les livrets d’épargne (ou comptes d’épargne). La première partie abordait la différence entre livrets réglementés et livrets non réglementés. Nous allons maintenant voir ensemble les caractéristiques des différents livrets réglementés (taux, plafonds, conditions d’accès). Le but est de vous permettre de choisir le livret réglementé le plus adapté à votre situation.

Pour rappel : les livrets réglementés ont l’avantage particulier d’être défiscalisés. Vous ne payez ni impôts, ni cotisations sociales sur les intérêts que vous touchez. En revanche chaque individu ne peut détenir qu’un seul livret réglementé de chaque type.

Les conditions décrites ici sont les conditions applicables à un particulier, à la date d’aujourd’hui.

Le Livret A (ou livret bleu pour le Crédit Mutuel)

• Taux : 1,25%
• Plafond : 15 300 euros
• Conditions : accessible à tout particulier sans condition de ressources ou d’âge.

Le livret d’épargne populaire (LEP)

• Taux : 1,75%
• Plafond : 7 700 euros
• Conditions : avoir payé moins de 757 euros d’impôts en 2009, un seul compte par contribuable et maximum deux par foyer fiscal (dans le cas d’un couple marié ou pacsé). Il n’est pas possible d’ouvrir un LEP pour ses enfants.

Le livret de développement durable (LDD)

• Taux : 1,25%
• Plafond : 6 000 euros
• Conditions : accessible à toute personne ayant son domicile fiscal en France. Un seul compte par personne, maximum deux par foyer fiscal (dans le cas d’un couple marié ou pacsé).

Le livret jeune

• Taux : selon les banques, entre 2% et 4,75% (chaque banque est libre de fixer ce taux)
• Plafond : 1 600 euros
• Conditions : avoir entre 12 et 25 ans (sur autorisation du représentant légal pour les mineurs) et résider en France. Particularité : certaines banques proposent d’y associer une carte de retrait (mais pas de carte de paiement).

Le compte épargne logement (CEL)

• Taux : 0,75%
• Plafond : 15 300 euros
• Conditions : accessible à tout particulier. Particularité : il permet d’obtenir des prêts à taux préférentiel pour le financement de son logement (des travaux par exemple) auxquels s’ajoutent une prime de l’Etat.

Quel livret choisir ?

Les moins de 25 ans peuvent sans hésiter choisir le livret jeune. Sinon, le choix dépend de votre situation personnelle. Si vous avez un projet immobilier, le CEL peut être intéressant. Du point de vue du taux, le LEP est le meilleur livret (si vous remplissez les conditions), à défaut choisissez le livret A. Une fois rempli, vous pourrez passer au LDD qui, a priori, est le moins intéressant de tous ces livrets et utile uniquement si vous avez atteint le plafond de vos autres livrets.

Pour rappel, vous pouvez cumuler ces comptes, par exemple avoir un LEP, un livret A et un LDD pour un total de 29 000 euros (défiscalisés et garantis).

Nous voilà à la fin de la seconde partie. Au programme pour la suite, sur le même sujet : les meilleurs offres de livrets non réglementés sur le marché actuellement.

Je vous parlais hier des différents types de livrets d’épargne. Au même moment, la Banque de France a annoncé que le taux d’intérêt du livret A resterait à 1,25% jusqu’à nouvel ordre. Pour rappel, la Banque de France peut changer ce taux 2 fois par an en théorie (d’après les textes) mais 4 fois par an : au 1er février, au 1er mai, au 1er août et au 1er novembre. La prochaine annonce aura donc lieu au 1er août.

En principe, ce taux d’intérêt devrait toujours être supérieur à l’inflation, afin de garantir la valeur réelle (ce terme est important) de votre argent. Sans rentrer dans des détails trop techniques, voyons ensemble pourquoi : voici un petit rappel sur l’inflation.

L’inflation se définit grossièrement comme une hausse générale des prix. Quand l’inflation est de 1,6% par an (derniers chiffres publiés par l’INSEE), cela veut dire qu’un objet X qui valait 100 euros l’année dernière vaut désormais 101,60 euros. En conséquence, si vous avez gardé un billet de 100 euros depuis l’année dernière, ou laissé 100 euros sur un compte courant, ces 100 euros ne vous permettent plus d’acheter cet objet X.

En bref, vos 100 euros ont certes gardé leur valeur nominale (ou valeur faciale, c’est-à-dire que le chiffre n’a pas changé sur votre billet ou sur votre compte : il y a toujours écrit 100 euros) mais ont perdu une partie de leur valeur réelle (valeur tenant compte de l’inflation) et votre pouvoir d’achat à baissé.

Si vous avez placé ces 100 euros sur un livret, ils vous rapporteront des intérêts. Dans le cas du livret A, ils vous rapporteront 1,25% par an, soit 1,25 euros. Au bout d’une année, vous aurez donc 101,25 euros. Pour rappel votre objet X (qui valait 100 euros la première année) vaut désormais 101,60 euros. Vous ne pouvez donc plus l’acheter, même si vos 100 euros vous ont rapporté des intérêts.

En bref, la valeur nominale (ou faciale) de vos 100 euros a augmenté pour devenir 101,25 euros, mais ce n’est pas suffisant pour compenser l’inflation qui a fait passer le prix de votre objet X de 100 euros à 101,60 euros. Encore une fois, la valeur réelle de vos 100 euros a diminué et vous avez perdu une partie de votre pouvoir d’achat.

Pour résumer : placer aujourd’hui votre épargne sur un livret A vous fait perdre une partie de votre pouvoir d’achat ! La solution : trouver un livret qui rapport plus que l’inflation (1,60%), ce qui fera l’objet d’un article très prochainement.

Une fois n’est pas coutume, je voudrais vous présenter un sujet un peu plus technique que d’habitude : les livrets d’épargne, ou comptes d’épargne. Un peu plus technique donc, mais on ne va pas non plus se donner une migraine, juste essayer de comprendre les différences entre les livrets. Le but est de vous donner tous les éléments afin de choisir le compte qui vous conviendra le mieux.

Le sujet étant assez vaste, je l’ai divisé en plusieurs parties. Ceci est la première partie.

Si vous souhaitez placer de l’argent à la banque tout en ayant la possibilité d’avoir accès à cet argent à tout moment sans restriction, les livrets d’épargne, ou comptes d’épargne, répondront exactement à vos besoins. C’est le type de placement le plus sûr qui existe sur le marché. Puisque l’argent n’est pas bloqué, un livret d’épargne est idéal pour constituer un fonds d’urgence, par exemple.

Il existe de nombreux types de livrets que je classerai en deux catégories :

1. Les livrets réglementés sont des comptes dont la rémunération (en particulier le taux d’intérêt), les conditions d’accès et/ou le plafond sont fixés par l’Etat.

Ils ont l’avantage particulier d’être défiscalisés : vous ne payez ni impôts, ni cotisations sociales sur les intérêts que vous touchez. En revanche chaque individu ne peut détenir qu’un seul livret réglementé de chaque type.

Dans cette catégorie on trouve :

• Le Livret A (ou livret bleu pour le Crédit Mutuel)
• Le livret d’épargne populaire (LEP)
• Le livret de développement durable (LDD)
• Le livret jeune
• Le compte épargne logement (CEL) (à ne pas confondre avec le plan épargne logement (PEL) qui, lui, est bloqué)

2. Les livrets d’épargne non réglementés : appelés parfois super livrets, ces comptes ont des conditions fixées librement par chaque banque. Leur plafond (quand il y en a un) est généralement bien plus élevé que ceux des livrets réglementés et vous pouvez détenir autant de comptes que vous le souhaitez.

En revanche, ces livrets sont soumis à l’impôt sur le revenu soit lors de votre déclaration annuelle, soit par le prélèvement forfaitaire libératoire (PLF). Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux. Au total, ça nous fait 30,10% d’impôts à l’heure où je vous écris.

Ce qui veut dire qu’un super livret à 2,50% bruts vous rapporte en réalité 1,75% (mieux qu’un livret A qui est à 1,25% actuellement).

Ne vous laissez pas impressionner par toutes ces informations. Le plus important à retenir est que, dans tous les cas, votre argent est toujours disponible et les intérêts garantis (pas de surprises).

Nous voilà à la fin de la première partie. Au programme pour la suite, sur le même sujet : les caractéristiques des différents livrets réglementés (taux, plafonds, conditions d’accès) et les meilleurs offres de livrets non réglementés sur le marché actuellement.

En théorie, un revenu passif est un revenu généré sans travail de votre part. Gagner de l’argent sans rien faire ? Quel rêve ! Il faut toutefois relativiser : il y a toujours un travail à fournir avant de commencer à percevoir ce revenu. En général, un revenu passif s’obtient après avoir fourni un travail préalable important pour construire un système qui rapportera de l’argent sans toutefois nécessiter beaucoup de travail dans le futur.

Je pense que vous avez tout de suite saisi l’intérêt qu’un tel système peut représenter :

• Dans un premier temps, il vous apporte un revenu supplémentaire, en plus de vos revenus habituels, pourquoi s’en priver ?
• S’il est suffisamment important, il pourra même devenir votre revenu principal, voire remplacer votre salaire. Si ce revenu dépasse le montant de vos dépenses, vous vous libérez de la nécessité de travailler ! Cette liberté financière vous permet de faire enfin ce que vous voulez de vos journées !

Finalement, nous ne sommes pas si loin du rêve que ça ! Il faut toutefois rester conscient qu’il va falloir fournir un travail important dans un premier temps, et également opérer des opérations de maintenance de temps à autre. Voyons maintenant quelques exemples de revenus passifs.

1. Les revenus de capitaux

Autrement dit les intérêts sur placements et les dividendes. Si par exemple vous placez 1,000 euros sur un livret qui rapport 2% par an, vous toucherez 20 euros la première année. La seconde année, vous toucherez un peu plus grâce à la magie des intérêts composés, puisque vous aurez désormais 1,020 euros sur votre livret. De la même manière, si vous avec achetez des actions et que l’entreprises enregistre des bénéfices, elle vous distribuera une partie de ses bénéfices sous forme de dividendes. Le travail à fournir est relativement réduit, puisqu’il s’agira simplement de choisir votre investissement, peut-être après avoir faite quelques recherches et collecté des informations. L’inconvénient est qu’il faut quand même un capital de départ assez important pour avoir un revenu passif important et être dispensé de devoir travailler.

2. L’investissement immobilier locatif

Avant d’aller plus loin, assurez-vous d’avoir de connaître les bases et les méthodes de calcul de rentabilité de l’investissement immobilier locatif. Le travail préalable à fournir concerne principalement la recherche du logement à acheter. Ensuite, vous aurez probablement quelques tâches ponctuelles à réaliser, comme la recherche de nouveaux locataires ou des opérations d’entretien (petits travaux, réunions de syndic, etc.).

3. La création ou la reprise d’entreprise

Le but est de créer ou racheter un business qui rapporte suffisamment pour que vous puissiez vous faire remplacer par un gérant et simplement toucher les bénéfices. Le travail préalable à fournir est énorme mais les revenus peuvent être substantiels ! A terme, vous pouvez même envisager de créer une franchise. Vos franchisés vous versent une redevance, c’est-à-dire une partie de leur chiffre d’affaire. En échange, vous fournissez à vos franchisés votre savoir-faire et plus généralement votre support, comme par exemple l’accès à une centrale d’achats. Vos franchisés auront également le droit d’utiliser votre marque afin de profiter de sa notoriété.

4. La vente de vos propres produits

Vous créez un produit et le vendez : c’est le cas des artistes par exemple. La création et la mise sur le marché représentent l’essentiel du travail préalable à fournir. Ensuite, il faudra certainement fournir un travail ponctuel, par exemple faire la publicité du produit, participer à des opérations marketing, etc. Tant que vous gardez vos droits sur le produit et qu’il continue de se vendre, vous gagnez de l’argent. Qui sait, vous pourriez être le prochain Stephen King !

5. Les revenus publicitaires

Similaire à l’exemple précédent : vous publiez un site sur Internet et vous y affichez également des publicités. Tant que vous avez des visiteurs, vous avez des revenus. Evidemment, plus vous avez de visiteurs et plus vos revenus sont importants. Le but est de publier un site qui ne nécessite pas de mise-à-jour ou, mieux, qui est mis à jour par les visiteurs eux-mêmes. Attention : à mon avis, un blog est un très mauvais exemple, car il demande un travail régulier. Je ne pense pas qu’on puisse parler de revenu passif dans ce cas. Ceci dit, si gagner de l’argent en bloguant vous intéresse, deux collègues blogueurs proposent la formation Bloguer comme un Pro.

6. L’affiliation

C’est une méthode de distribution propre à Internet. Vous faites la promotion de produits ou services de quelqu’un d’autre sur votre propre site. Vous y insérez des liens vers le site du vendeur. Selon les cas, vous touchez une commission quand vous amenez ainsi un visiteur à acheter un produit, s’inscrire à une mailing liste, remplir un formulaire, etc. Le gros avantage, c’est que vous n’avez rien d’autre à gérer que votre propre site. Toute la partie vente (paiement, livraison, etc.) est prise en charge par le vendeur.

7. Le drop shipping

Il s’agit d’une activité commerciale qui consiste à vendre des produits sans les avoir en stock. Dans la pratique, un client commande un produit chez vous. Vous encaissez le paiement et transférez la commande chez votre fournisseur. Votre fournisseur se charge d’envoyer le produit directement chez votre client et vous envoie la facture correspondante.

Vous n’avez donc à gérer ni les stocks, ni les livraisons. Vous avez en plus l’énorme avantage d’avoir une trésorerie toujours positive, puisque vous recevez l’argent du client d’abord, et vous payez votre fournisseur ensuite ! Il s’agit tout de même d’une entreprise et le revenu généré ne sera passif que si vous parvenez à automatiser au maximum (ou sous traiter) le transfert des commandes au fournisseur. Ensuite, tout ce qu’il vous restera à faire sera de gérer le site, en particulier le catalogue proposé.

Pour conclure

Comme d’habitude, il ne s’agit pas de solution miracle pour devenir très riche très vite. D’ailleurs si vous en avez une, n’hésitez pas à m’en faire part ! L’objectif est de se dégager de sa dépendance financière vis-à-vis de son employeur, réussir à avoir plus de revenus passifs que de dépenses et pouvoir ainsi faire vraiment ce que l’on veut de ses journées. C’est là, à mon avis, un des secrets de la richesse, à la fois financière mais surtout personnelle, celle qui permet de s’épanouir et profiter de la vie.

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien (neuf ou ancien) dans le but de le louer, et non pas de l’habiter comme c’est le cas lors de l’achat de sa résidence principale par exemple. L’achat se fait souvent par le biais d’un emprunt, dont les mensualités seront payées, au moins en partie, par le loyer ainsi perçu.

Intérêt

Même si nous traversons actuellement une crise immobilière,  l’immobilier est encore perçu comme un investissement sûr. C’est probablement dû au fait que vous achetez quelque chose de réel, que vous pouvez voir et toucher, par opposition à tous les placements financiers (la bourse par exemple).

Il y a au moins trois raisons de réaliser un investissement immobilier locatif :

• La constitution (ou le développement) de votre patrimoine: les loyers perçus servent à payer les mensualités du crédit et, du coup, permettent l’achat du bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle. De plus, en cas de revente, vous aurez plus de chances de réaliser une plus value importante. Il s’agit là de vous constituer un patrimoine à moindre frais.
• L’apport de revenus supplémentaires: lorsque l’emprunt sera totalement remboursé, les loyers viendront s’ajouter à vos autres revenus et augmentent ainsi votre pouvoir d’achat. Ils pourront également, par exemple, servir à l’achat d’un nouveau bien, ou encore vous apporter un complément de retraite.
• La défiscalisation: au travers de différents systèmes, l’investissement immobilier locatif vous permet de réduire vos impôts. Même si, d’après moi, cela ne doit pas être votre objectif principal, il est intéressant de le savoir afin d’en profiter pleinement. Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, je vous invite à vous renseigner sur la fiscalité des revenus fonciers, les déficits fonciers et le régime de la location meublée. Il existe également des dispositifs spécifiques à certaines situations particulières : Scellier, Robien Recentré, Boorlo Populaire, etc. Toutes ces informations sont disponibles sur l’excellent site Cbanque. Enfin, si vous en ressentez le besoin, faites appel à un conseiller financier à ce sujet.

Quel bien acheter ?

En général, on conseille d’acheter des appartements de petite taille dans les grandes villes. Attention toutefois, les studios et F1 auront tendance à amener des locataires étudiants, ce qui veut dire que vous changerez très souvent de locataire et que le logement risque de ne pas être loué durant l’été. Pour ma part, je viserais plutôt les F2 ou F3 qui sont, d’après ce que j’ai pu voir jusqu’à maintenant, les plus rentables. Ca ne veut pas dire que vous ne pouvez pas prendre de F4, F5 ou même une maison, tant que l’investissement est rentable !

En achetant ce bien, ne perdrez pas de vue les locataires que vous souhaitez avoir, en faisant notamment attention à la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, etc. En effet, il serait dommage d’acheter un studio pour étudiant à 25km de l’université. De même, un F3 proche des écoles vous aidera à trouver un couple, éventuellement avec un enfant.

Comment investir dans l’immobilier locatif avec peu d’argent ?

Si vos revenus ou votre épargne ne vous permettent pas d’acheter un logement afin de le louer, vous pouvez toujours investir dans des biens encore moins chers comme un garage ou une simple place de parking. Le coût d’achat sera de quelques milliers d’euros. Un collègue blogueur propose d’ailleurs un guide complet à ce sujet : le guide Parking Attitude.

Et ensuite ?

Dans l’article suivant, j’aborde la question du calcul de rentabilité d’un investissement immobilier locatif et des différents coûts à prendre en considération dans ce calcul, afin de vous aider à choisir le bien correspondant le mieux à votre investissement immobilier locatif.