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L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien (neuf ou ancien) dans le but de le louer, et non pas de l’habiter comme c’est le cas lors de l’achat de sa résidence principale par exemple. L’achat se fait souvent par le biais d’un emprunt, dont les mensualités seront payées, au moins en partie, par le loyer ainsi perçu.

Intérêt

Même si nous traversons actuellement une crise immobilière,  l’immobilier est encore perçu comme un investissement sûr. C’est probablement dû au fait que vous achetez quelque chose de réel, que vous pouvez voir et toucher, par opposition à tous les placements financiers (la bourse par exemple).

Il y a au moins trois raisons de réaliser un investissement immobilier locatif :

• La constitution (ou le développement) de votre patrimoine: les loyers perçus servent à payer les mensualités du crédit et, du coup, permettent l’achat du bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle. De plus, en cas de revente, vous aurez plus de chances de réaliser une plus value importante. Il s’agit là de vous constituer un patrimoine à moindre frais.
• L’apport de revenus supplémentaires: lorsque l’emprunt sera totalement remboursé, les loyers viendront s’ajouter à vos autres revenus et augmentent ainsi votre pouvoir d’achat. Ils pourront également, par exemple, servir à l’achat d’un nouveau bien, ou encore vous apporter un complément de retraite.
• La défiscalisation: au travers de différents systèmes, l’investissement immobilier locatif vous permet de réduire vos impôts. Même si, d’après moi, cela ne doit pas être votre objectif principal, il est intéressant de le savoir afin d’en profiter pleinement. Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, je vous invite à vous renseigner sur la fiscalité des revenus fonciers, les déficits fonciers et le régime de la location meublée. Il existe également des dispositifs spécifiques à certaines situations particulières : Scellier, Robien Recentré, Boorlo Populaire, etc. Toutes ces informations sont disponibles sur l’excellent site Cbanque. Enfin, si vous en ressentez le besoin, faites appel à un conseiller financier à ce sujet.

Quel bien acheter ?

En général, on conseille d’acheter des appartements de petite taille dans les grandes villes. Attention toutefois, les studios et F1 auront tendance à amener des locataires étudiants, ce qui veut dire que vous changerez très souvent de locataire et que le logement risque de ne pas être loué durant l’été. Pour ma part, je viserais plutôt les F2 ou F3 qui sont, d’après ce que j’ai pu voir jusqu’à maintenant, les plus rentables. Ca ne veut pas dire que vous ne pouvez pas prendre de F4, F5 ou même une maison, tant que l’investissement est rentable !

En achetant ce bien, ne perdrez pas de vue les locataires que vous souhaitez avoir, en faisant notamment attention à la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, etc. En effet, il serait dommage d’acheter un studio pour étudiant à 25km de l’université. De même, un F3 proche des écoles vous aidera à trouver un couple, éventuellement avec un enfant.

Comment investir dans l’immobilier locatif avec peu d’argent ?

Si vos revenus ou votre épargne ne vous permettent pas d’acheter un logement afin de le louer, vous pouvez toujours investir dans des biens encore moins chers comme un garage ou une simple place de parking. Le coût d’achat sera de quelques milliers d’euros. Un collègue blogueur propose d’ailleurs un guide complet à ce sujet : le guide Parking Attitude.

Et ensuite ?

Dans l’article suivant, j’aborde la question du calcul de rentabilité d’un investissement immobilier locatif et des différents coûts à prendre en considération dans ce calcul, afin de vous aider à choisir le bien correspondant le mieux à votre investissement immobilier locatif.

On en parle est une rubrique destinée à partager avec vous les articles publiés récemment sur d’autres blogs francophones, en rapport avec les finances personnelles ainsi que le développement personnel (et parfois d’autres sujets plus ou moins liés), et qui ont retenu mon attention. Sans ordre particulier, les voici :

• Combien coûte un barbecue entre amis? Suite et Fin, thème d’actualité avec l’été qui approche à grands pas (finir-riche.net)
• Comment suivre encore mieux votre portefeuille financier, un tour d’horizon de la nouvelle version du site Morningstar.fr (PlusRiches.fr)
• Twitter pour les nuls (et les autres), indispensable si, comme moi, vous êtes un peu largué face à cet OVNI qu’est Twitter (Esprit Riche)

Je vous souhaite une bonne lecture et un excellent week-end !

Je suis tombé par hasard sur un article (en anglais) de Seth Godin, sans doute l’un des blogueurs les plus connus de la blogosphère anglo-saxonne, traitant de finances personnelles.

Seth essaye de définir les cas dans lesquels les dettes (ou emprunts) peuvent être bénéfiques et donne le conseil suivant : n’empruntez que pour financer quelque chose qui prendra de la valeur, et cite en exemple le financement de son entreprise, de son logement ou de ses études. Si je suis d’accord avec l’idée, je voudrais relativiser un peu les exemples.

• Emprunter pour financier son entreprise : selon l’entreprise que vous créez ou possédez déjà, les cas de besoin de financement sont aussi variés que nombreux. Difficile de donner un avis général à ce sujet. Dans tous les cas, assurez-vous d’avoir étudié la rentabilité de votre projet avant de contracter un emprunt, surtout si vous vous lancez à peine dans l’aventure de la création d’entreprise.
• Emprunter pour financer son logement : il y a quelques années, l’opinion générale était que la valeur d’un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement, un terrain ou autre chose, ne pouvaient qu’augmenter et que la plus value sera là lors de la revente du bien. Ce qui était a priori une certitude n’était qu’en fait de la spéculation déguisée. La crise étant passée par là, en particulier la crise immobilière, certains investisseurs enregistrent des pertes colossales. En l’état actuel des choses, mieux vaut ne pas compter sur la plus value, mais plutôt sur les rentrées d’argent qu’un investissement immobilier peut générer, par exemple parce que vous habitez dans le logement et économisez ainsi un loyer, ou bien parce que vous louez  ce logement. L’investissement locatif est d’ailleurs un sujet que j’essaierai d’aborder prochainement.
• Emprunter pour financer ses études : votre formation initiale et vos diplômes vont en général définir quels premiers emplois vous allez occuper. Et vos premiers emplois risquent bien de dessiner le reste de votre carrière. Gardez toutefois à l’esprit que vous rembourserez cet emprunt pendant plusieurs années après la fin de vos études.

Pour toutes les autres dépenses, je préfère payer cash. Si ce n’est pas possible immédiatement, je préfère attendre plusieurs mois, voire plusieurs années (dans le cas de l’achat d’une voiture par exemple) plutôt qu’emprunter et être de nouveau endetté pendant plusieurs années.

Emprunter pour gagner plus d’argent, c’est augmenter ses revenus à long terme. Augmenter ses revenus, c’est le premier moyen d’atteindre la liberté financière et de devenir riche !

En cette période de chaos économique, beaucoup de monde commence à se demander quels sont les meilleurs investissement pour, au moins, protéger son patrimoine de la crise et, au mieux, faire fructifier son argent. Les marchés boursiers et l’immobilier ont temporairement perdu la confiance des investisseurs, et l’or revient sur le devant de la scène. Mais encore faut-il savoir comment ils est possible, en tant que particulier, d’investir dans l’or.

• Première option : l’or papier. Il s’agit d’acheter des parts d’un tracker (ou fonds indiciel coté), un type d’OPCVM qui reproduit le cours d’un indice sous-jacent, en l’occurrence celui de l’or. L’avantage : c’est très pratique puisqu’un simple compte titre suffit. L’inconvénient : vous ne possédez pas réellement de l’or, seulement une écriture électronique dans un compte bancaire. Autrement dit, il vaut mieux faire confiance au système bancaire si on choisit cette option, ce qui n’est pas aussi évident aujourd’hui qu’il y a quelques années.
• Seconde option : l’investissement dans les mines d’or. Le principe est le même : vous n’achetez pas directement de l’or mais investissez dans des fonds qui eux même investissent dans les industries liées à l’or. Les avantages et les inconvénient sont les mêmes que ceux de la première option.
• Troisième option : acheter de l’or physique (lingots, pièces, etc). Vous allez directement dans une boutique spécialisée ou une banque qui propose ce services. Vous pouvez également en trouver sur Internet, restez prudent toutefois et assurez-vous de la fiabilité des vendeurs. L’avantage : vous avez quelque chose de concret entre les mains. Si le système bancaire s’effondre demain, votre pièce d’or vaudra toujours une pièce d’or, contrairement à vos actions par exemple qui ne vaudront plus que du vent. Depuis des millénaires, l’or a servi de monnaie, malgré les crises, les guerres et toutes les catastrophes que l’homme a traversées. Personnellement, j’ai le sentiment que ça n’est pas prêt de changer. L’inconvénient majeur de l’or physique : il faut le stocker ! Soit chez vous (attention aux cambriolages !) soit dans un coffre à la banque (qui aura un coût, mais qui sera toujours mieux sécurisé que votre logement).

Et vous, investissez-vous dans l’or ?

Vous l’avez sans doute remarqué, je n’ai publié aucun article depuis octobre. De nombreux événements ont eu lieu dans ma vie personnelle et également ma vie professionnelle, certains prévus, d’autres non. Sans trop entrer dans les détails, voici quelques points que je souhaite partager avec vous :

• Je continue de suivre l’évolution du marché immobilier avec beaucoup d’intérêt. Les dernières nouvelles tendent à montrer que 2009 sera une année de forte baisse et que le moment d’acheter viendra plutôt en 2010. Je reviendrai sur ce sujet prochainement.
• Je suis toujours à la recherche de moyens de réduire mes dépenses et d’augmenter mes revenus, évidemment ! En particulier, en ce contexte de crise des marchés financiers, j’étudie tous les types d’investissement possibles et à ma portée. Je reviendrai également sur ce sujet très prochainement, certaines idées vous étonneront j’en suis sûr !
• J’ai plusieurs projets de création d’entreprise en cours, dont un en particulier est en train de se concrétiser. L’objectif n’est pas de remplacer mon emploi mais d’avoir un revenu complémentaire. Plus de détails viendront un peu plus tard, lorsque tout sera en place.

Et vous, qu’avez-vous fait ces derniers mois ? Des projets en cours ? Des investissements en vue ?