ZeroDette.com

Je vous parlais hier des différents types de livrets d’épargne. Au même moment, la Banque de France a annoncé que le taux d’intérêt du livret A resterait à 1,25% jusqu’à nouvel ordre. Pour rappel, la Banque de France peut changer ce taux 2 fois par an en théorie (d’après les textes) mais 4 fois par an : au 1er février, au 1er mai, au 1er août et au 1er novembre. La prochaine annonce aura donc lieu au 1er août.

En principe, ce taux d’intérêt devrait toujours être supérieur à l’inflation, afin de garantir la valeur réelle (ce terme est important) de votre argent. Sans rentrer dans des détails trop techniques, voyons ensemble pourquoi : voici un petit rappel sur l’inflation.

L’inflation se définit grossièrement comme une hausse générale des prix. Quand l’inflation est de 1,6% par an (derniers chiffres publiés par l’INSEE), cela veut dire qu’un objet X qui valait 100 euros l’année dernière vaut désormais 101,60 euros. En conséquence, si vous avez gardé un billet de 100 euros depuis l’année dernière, ou laissé 100 euros sur un compte courant, ces 100 euros ne vous permettent plus d’acheter cet objet X.

En bref, vos 100 euros ont certes gardé leur valeur nominale (ou valeur faciale, c’est-à-dire que le chiffre n’a pas changé sur votre billet ou sur votre compte : il y a toujours écrit 100 euros) mais ont perdu une partie de leur valeur réelle (valeur tenant compte de l’inflation) et votre pouvoir d’achat à baissé.

Si vous avez placé ces 100 euros sur un livret, ils vous rapporteront des intérêts. Dans le cas du livret A, ils vous rapporteront 1,25% par an, soit 1,25 euros. Au bout d’une année, vous aurez donc 101,25 euros. Pour rappel votre objet X (qui valait 100 euros la première année) vaut désormais 101,60 euros. Vous ne pouvez donc plus l’acheter, même si vos 100 euros vous ont rapporté des intérêts.

En bref, la valeur nominale (ou faciale) de vos 100 euros a augmenté pour devenir 101,25 euros, mais ce n’est pas suffisant pour compenser l’inflation qui a fait passer le prix de votre objet X de 100 euros à 101,60 euros. Encore une fois, la valeur réelle de vos 100 euros a diminué et vous avez perdu une partie de votre pouvoir d’achat.

Pour résumer : placer aujourd’hui votre épargne sur un livret A vous fait perdre une partie de votre pouvoir d’achat ! La solution : trouver un livret qui rapport plus que l’inflation (1,60%), ce qui fera l’objet d’un article très prochainement.

Une fois n’est pas coutume, je voudrais vous présenter un sujet un peu plus technique que d’habitude : les livrets d’épargne, ou comptes d’épargne. Un peu plus technique donc, mais on ne va pas non plus se donner une migraine, juste essayer de comprendre les différences entre les livrets. Le but est de vous donner tous les éléments afin de choisir le compte qui vous conviendra le mieux.

Le sujet étant assez vaste, je l’ai divisé en plusieurs parties. Ceci est la première partie.

Si vous souhaitez placer de l’argent à la banque tout en ayant la possibilité d’avoir accès à cet argent à tout moment sans restriction, les livrets d’épargne, ou comptes d’épargne, répondront exactement à vos besoins. C’est le type de placement le plus sûr qui existe sur le marché. Puisque l’argent n’est pas bloqué, un livret d’épargne est idéal pour constituer un fonds d’urgence, par exemple.

Il existe de nombreux types de livrets que je classerai en deux catégories :

1. Les livrets réglementés sont des comptes dont la rémunération (en particulier le taux d’intérêt), les conditions d’accès et/ou le plafond sont fixés par l’Etat.

Ils ont l’avantage particulier d’être défiscalisés : vous ne payez ni impôts, ni cotisations sociales sur les intérêts que vous touchez. En revanche chaque individu ne peut détenir qu’un seul livret réglementé de chaque type.

Dans cette catégorie on trouve :

• Le Livret A (ou livret bleu pour le Crédit Mutuel)
• Le livret d’épargne populaire (LEP)
• Le livret de développement durable (LDD)
• Le livret jeune
• Le compte épargne logement (CEL) (à ne pas confondre avec le plan épargne logement (PEL) qui, lui, est bloqué)

2. Les livrets d’épargne non réglementés : appelés parfois super livrets, ces comptes ont des conditions fixées librement par chaque banque. Leur plafond (quand il y en a un) est généralement bien plus élevé que ceux des livrets réglementés et vous pouvez détenir autant de comptes que vous le souhaitez.

En revanche, ces livrets sont soumis à l’impôt sur le revenu soit lors de votre déclaration annuelle, soit par le prélèvement forfaitaire libératoire (PLF). Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux. Au total, ça nous fait 30,10% d’impôts à l’heure où je vous écris.

Ce qui veut dire qu’un super livret à 2,50% bruts vous rapporte en réalité 1,75% (mieux qu’un livret A qui est à 1,25% actuellement).

Ne vous laissez pas impressionner par toutes ces informations. Le plus important à retenir est que, dans tous les cas, votre argent est toujours disponible et les intérêts garantis (pas de surprises).

Nous voilà à la fin de la première partie. Au programme pour la suite, sur le même sujet : les caractéristiques des différents livrets réglementés (taux, plafonds, conditions d’accès) et les meilleurs offres de livrets non réglementés sur le marché actuellement.

L’année dernière, je vous avais parlé des possibilités d’investissement sur l’or. C’est un investissement qui m’intéresse toujours autant, en particulier pour diversifier mes placements et réduire les risques. Ne pas mettre tous mes œufs dans le même panier, en somme !

Tout naturellement je me renseigne autant que possible sur le sujet, que ce soit dans la presse ou sur Internet. Et c’est comme ça que je suis tombé sur un forum à la fois sympathique et très instructif : Forum-Gold. On y parle de tous types de métaux précieux, mais évidemment plus particulièrement d’or et d’argent. Or physique ou non, pièces et lingots, conseils d’achat/vente, discussions sur l’économie, etc. Les sujets de discussion sont nombreux, et toujours dans la bonne humeur !

Je vous recommande en particulier ce sujet : Je voudrais acheter de l’or, par où commencer ? qui vous sera très utile si vous n’avez que peu de connaissances sur le sujet et vous donne un excellent point de départ pour investir dans l’or et l’argent.

Bonne lecture !

En théorie, un revenu passif est un revenu généré sans travail de votre part. Gagner de l’argent sans rien faire ? Quel rêve ! Il faut toutefois relativiser : il y a toujours un travail à fournir avant de commencer à percevoir ce revenu. En général, un revenu passif s’obtient après avoir fourni un travail préalable important pour construire un système qui rapportera de l’argent sans toutefois nécessiter beaucoup de travail dans le futur.

Je pense que vous avez tout de suite saisi l’intérêt qu’un tel système peut représenter :

• Dans un premier temps, il vous apporte un revenu supplémentaire, en plus de vos revenus habituels, pourquoi s’en priver ?
• S’il est suffisamment important, il pourra même devenir votre revenu principal, voire remplacer votre salaire. Si ce revenu dépasse le montant de vos dépenses, vous vous libérez de la nécessité de travailler ! Cette liberté financière vous permet de faire enfin ce que vous voulez de vos journées !

Finalement, nous ne sommes pas si loin du rêve que ça ! Il faut toutefois rester conscient qu’il va falloir fournir un travail important dans un premier temps, et également opérer des opérations de maintenance de temps à autre. Voyons maintenant quelques exemples de revenus passifs.

1. Les revenus de capitaux

Autrement dit les intérêts sur placements et les dividendes. Si par exemple vous placez 1,000 euros sur un livret qui rapport 2% par an, vous toucherez 20 euros la première année. La seconde année, vous toucherez un peu plus grâce à la magie des intérêts composés, puisque vous aurez désormais 1,020 euros sur votre livret. De la même manière, si vous avec achetez des actions et que l’entreprises enregistre des bénéfices, elle vous distribuera une partie de ses bénéfices sous forme de dividendes. Le travail à fournir est relativement réduit, puisqu’il s’agira simplement de choisir votre investissement, peut-être après avoir faite quelques recherches et collecté des informations. L’inconvénient est qu’il faut quand même un capital de départ assez important pour avoir un revenu passif important et être dispensé de devoir travailler.

2. L’investissement immobilier locatif

Avant d’aller plus loin, assurez-vous d’avoir de connaître les bases et les méthodes de calcul de rentabilité de l’investissement immobilier locatif. Le travail préalable à fournir concerne principalement la recherche du logement à acheter. Ensuite, vous aurez probablement quelques tâches ponctuelles à réaliser, comme la recherche de nouveaux locataires ou des opérations d’entretien (petits travaux, réunions de syndic, etc.).

3. La création ou la reprise d’entreprise

Le but est de créer ou racheter un business qui rapporte suffisamment pour que vous puissiez vous faire remplacer par un gérant et simplement toucher les bénéfices. Le travail préalable à fournir est énorme mais les revenus peuvent être substantiels ! A terme, vous pouvez même envisager de créer une franchise. Vos franchisés vous versent une redevance, c’est-à-dire une partie de leur chiffre d’affaire. En échange, vous fournissez à vos franchisés votre savoir-faire et plus généralement votre support, comme par exemple l’accès à une centrale d’achats. Vos franchisés auront également le droit d’utiliser votre marque afin de profiter de sa notoriété.

4. La vente de vos propres produits

Vous créez un produit et le vendez : c’est le cas des artistes par exemple. La création et la mise sur le marché représentent l’essentiel du travail préalable à fournir. Ensuite, il faudra certainement fournir un travail ponctuel, par exemple faire la publicité du produit, participer à des opérations marketing, etc. Tant que vous gardez vos droits sur le produit et qu’il continue de se vendre, vous gagnez de l’argent. Qui sait, vous pourriez être le prochain Stephen King !

5. Les revenus publicitaires

Similaire à l’exemple précédent : vous publiez un site sur Internet et vous y affichez également des publicités. Tant que vous avez des visiteurs, vous avez des revenus. Evidemment, plus vous avez de visiteurs et plus vos revenus sont importants. Le but est de publier un site qui ne nécessite pas de mise-à-jour ou, mieux, qui est mis à jour par les visiteurs eux-mêmes. Attention : à mon avis, un blog est un très mauvais exemple, car il demande un travail régulier. Je ne pense pas qu’on puisse parler de revenu passif dans ce cas.

6. L’affiliation

C’est une méthode de distribution propre à Internet. Vous faites la promotion de produits ou services de quelqu’un d’autre sur votre propre site. Vous y insérez des liens vers le site du vendeur. Selon les cas, vous touchez une commission quand vous amenez ainsi un visiteur à acheter un produit, s’inscrire à une mailing liste, remplir un formulaire, etc. Le gros avantage, c’est que vous n’avez rien d’autre à gérer que votre propre site. Toute la partie vente (paiement, livraison, etc.) est prise en charge par le vendeur.

7. Le drop shipping

Il s’agit d’une activité commerciale qui consiste à vendre des produits sans les avoir en stock. Dans la pratique, un client commande un produit chez vous. Vous encaissez le paiement et transférez la commande chez votre fournisseur. Votre fournisseur se charge d’envoyer le produit directement chez votre client et vous envoie la facture correspondante.

Vous n’avez donc à gérer ni les stocks, ni les livraisons. Vous avez en plus l’énorme avantage d’avoir une trésorerie toujours positive, puisque vous recevez l’argent du client d’abord, et vous payez votre fournisseur ensuite ! Il s’agit tout de même d’une entreprise et le revenu généré ne sera passif que si vous parvenez à automatiser au maximum (ou sous traiter) le transfert des commandes au fournisseur. Ensuite, tout ce qu’il vous restera à faire sera de gérer le site, en particulier le catalogue proposé.

Pour conclure

Comme d’habitude, il ne s’agit pas de solution miracle pour devenir très riche très vite. D’ailleurs si vous en avez une, n’hésitez pas à m’en faire part ! L’objectif est de se dégager de sa dépendance financière vis-à-vis de son employeur, réussir à avoir plus de revenus passifs que de dépenses et pouvoir ainsi faire vraiment ce que l’on veut de ses journées. C’est là, à mon avis, un des secrets de la richesse, à la fois financière mais surtout personnelle, celle qui permet de s’épanouir et profiter de la vie.

Après avoir passé en revue les bases de l’investissement immobilier locatif, je vais m’attaquer à un point plus épineux : le calcul de rentabilité. En effet, comme tout investissement, sa rentabilité est un point fondamental qui mérite beaucoup d’attention. Ne prenez pas ce calcul à la légère, sans quoi vous pourriez réaliser un investissement désastreux !

Pour commencer, assurez-vous de comprendre ce qu’est un taux de rendement. Dans le cas d’un placement sur un livret par exemple, la banque affiche un taux de rendement de 2% par an, ou 2 pour 100 par an. Cela signifie que si vous décidez de mettre 100 euros sur ce livret pendant un an, la banque vous payera 2 euros. Si vous placez 200 euros, vous recevrez 4 euros. Pour 300 euros, vous recevrez 6 euros, et ainsi de suite.

Dans le cas d’un investissement locatif immobilier, le principe est similaire. Au lieu de placer votre argent sur un livret, vous achetez un logement. Au lieu de recevoir des intérêts de la banque, vous percevez des loyers. En tant qu’investisseur, vous voudrez évidemment estimer, avant d’acheter, le taux de rendement de votre investissement. Dans le cas de l’investissement immobilier locatif, on parle de calcul de rentabilité plutôt que de taux de rendement, mais il n’y a pas, à ma connaissance, de différence entre les deux.

Il existe de nombreuses façons de réaliser ce calcul de rentabilité et chaque investisseur a sa méthode préférée. Certaines vont même jusqu’à intégrer les particularités fiscales de l’investisseur, mais je préfère laisser volontairement cet aspect de côté, car, comme je l’avais noté dans l’article précédent, la défiscalisation ne doit pas être un objectif en soi (mais plutôt la cerise sur le gâteau !). J’ai choisi de vous présenter les deux méthodes qui vous serviront le plus et qui sont, à mon avis, les plus simples à utiliser.

Le calcul de rentabilité brute

C’est la méthode utilisée par les agents immobiliers. Le taux ainsi calculé est celui que vous retrouverez éventuellement sur les annonces de vente. C’est aussi le taux le plus éloigné de la réalité, car il ne prend pas en compte les coûts liés au logement. Son avantage, c’est qu’il permet très rapidement d’avoir une idée du rendement de l’investissement, afin par exemple de comparer deux annonces. Son calcul est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement (tous frais inclus : frais d’agence, de notaire, etc.), et vous multipliez par 100. Dans le cas d’un logement acheté 100 000 euros et loué 500 euros par mois :

• 500 x 12 = 6 000
• 6 000 / 100 000 = 0.06
• 0.06 x 100 = 6, donc le taux de rentabilité brute de cet investissement serait de 6%

Le calcul de rentabilité nette de frais et charges

Cette méthode permet d’avoir une idée plus proche de la réalité de la rentabilité de l’investissement, sans être  compliquée pour autant. Le but ici est de prendre en compte dans le calcul tous les frais et charges liés à ce logement, que l’on retire des loyers perçus. En général, on retient les coûts suivants :

• Taxe foncière : comptez un mois de loyer si vous n’en avez aucune idée. Renseignez-vous à la mairie si nécessaire. Dans notre exemple : 500 euros.
• Les charges non récupérables auprès des locataires : les honoraires de syndic par exemple. Variable d’un logement à un autre, renseignez vous auprès du vendeur. Dans notre exemple je n’en compte pas.
• Les vacances locatives : il s’agit des mois pendant lesquels vous ne percevez pas de loyer, lors d’un changement de locataire. Personnellement je compte un mois par an. Pour un studio je suggèrerais même 2 mois par an. Dans notre exemple : 500 euros.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : très variable, personnellement je compte 5% du loyer annuel. Dans notre exemple : 300 euros.
• Assurance loyers impayés : à mon avis indispensable, comptez 3% du loyer annuel. Dans notre exemple : 180 euros.
• Frais de gestion du bien par une société : si vous confiez la gestion à une agence immobilière par exemple, comptez également les frais payés. Dans notre exemple : 0 euros, je compte gérer le bien moi-même.
• Frais d’entretien divers : le logement aura besoin de réparations et d’entretien divers, comptez au minimum un mois de loyer. Dans notre exemple : 500 euros.

Ca a l’air compliqué mais il n’en est rien. Voyez plutôt :

• 500 x 12 = 6 000 (loyers perçus, par an)
• 6 000 – 500 (taxe foncière) – 500 (vacances locatives) – 300 (assurance PNO) – 180 (assurance loyers impayés) – 500 (entretien) = 4 020
• 4 020 / 100 000 = 0,0402
• 0,0402 x 100 = 4,02, donc le taux de rentabilité nette de frais et charges de cet investissement serait de 4,02%.

Comment augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?

Pour augmenter la rentabilité, vous pouvez soit augmenter le loyer, soit diminuer le coût d’achat.

Le meilleur moyen d’augmenter le loyer, c’est de réaliser des travaux dans le logement. Une condition toutefois : les travaux doivent être peu coûteux, afin que leur coût soit absorbé par l’augmentation de loyer. Dans la pratique, ce sont souvent les travaux de décoration qui sont les plus payants. Ils offrent le double avantage de pouvoir être réalisés facilement sans faire appel à un professionnel (ils sont donc en général peu chers) et d’avoir un effet positif immédiat sur les locataires potentiels : le logement à l’air plus neuf, plus confortable, plus agréable, plus lumineux, etc.

Pour réduire le coût d’achat du logement, vous pouvez soit diminuer le prix d’achat en négociant avec le vendeur, soit réduire le coût du crédit si vous financez l’achat par un emprunt.

La négociation n’est pas toujours un exercice facile.  Sachez toutefois que la plupart des vendeurs incluent déjà une marge de négociation dans le prix de présentation (c’est-à-dire le prix qu’ils affichent). N’hésitez donc pas à proposer un prix nettement inférieur à celui demandé.

Si vous financez l’achat par un crédit, ne négligez pas son coût et cherchez le meilleurs taux d’intérêt possible pour votre emprunt immobilier.

J’espère n’avoir rien oublié dans mes calculs, si vous voyez des erreurs ou des oublis n’hésitez pas à laisser un message !

Pour finir, je voudrais rappeler deux choses qui me paraissent importantes :

• Ces calculs ne sont que des estimations, la réalité sera probablement différente ! L’immobilier comprend des incertitudes que le calcul ne peut qu’essayer d’estimer.
• Je ne suis pas un expert financier ou expert immobilier, seulement un particulier qui s’intéresse à toutes sortes d’investissements. Encore une fois, si vous pensez qu’il y a des erreurs, n’hésitez pas à m’en faire part !