Investissement immobilier locatif : les meilleurs rendements par ville en décembre 2011
Quelles villes de France offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif ? C’est la question que j’avais reçue d’un lecteur en janvier dernier. Je lui avais proposé une méthode de calcul, ainsi que les résultats obtenus par cette méthode appliqué aux 20 plus grandes villes de France.
La dernière mise-à-jour date d’avril dernier (déjà ! – que le temps passe vite ! Il est grand temps de faire une petite mise-à-jour. Voici donc les rendements des 20 plus grandes villes de France (en nombre d’habitants), par code postal et triés selon le nombre d’habitants de la ville concernée, par ordre décroissant. Les chiffres en vert correspondent aux 10 meilleurs rendements, les chiffres en rouge correspondent au 10 plus mauvais. Les données (loyers et prix de vente affichés) datent du 31 décembre 2011, date de la dernière mise-à-jour.
Ce qui saute aux yeux, c’est d’une part la faible rentabilité moyenne d’un investissement immobilier locatif à Paris, peu surprenant quand on voit la forte hausse des prix de vente dans la capitale, et d’autre part la bonne performance de ce même investissement à Marseille, plus surprenant – j’aurais pensé que les résultats de Marseille auraient été similaire à ceux de Paris !
Pour une meilleure lisibilité et plus de détails, notamment les prix et loyers retenus, je vous invite à consulter ces résultats mis en page dans ce document (PDF). Vous y trouverez également les résultats triés par rentabilité.
| Ville | Code postal | Rentabilité brute moyenne |
| Paris | 75001 | 3,53% |
| 75002 | 3,85% | |
| 75003 | 3,96% | |
| 75004 | 3,58% | |
| 75005 | 3,57% | |
| 75006 | 3,03% | |
| 75007 | 3,07% | |
| 75008 | 3,73% | |
| 75009 | 3,79% | |
| 75010 | 4,07% | |
| 75011 | 3,89% | |
| 75012 | 3,79% | |
| 75013 | 3,87% | |
| 75014 | 3,67% | |
| 75015 | 3,66% | |
| 75016 | 3,63% | |
| 75116 | 3,44% | |
| 75017 | 3,77% | |
| 75018 | 4,47% | |
| 75019 | 4,16% | |
| 75020 | 4,19% | |
| Marseille | 13001 | 4,96% |
| 13002 | 5,14% | |
| 13003 | 7,76% | |
| 13004 | 5,52% | |
| 13005 | 5,79% | |
| 13006 | 5,16% | |
| 13007 | 4,58% | |
| 13008 | 4,52% | |
| 13009 | 5,42% | |
| 13010 | 5,61% | |
| 13011 | 5,05% | |
| 13012 | 5,07% | |
| 13013 | 5,70% | |
| 13014 | 7,39% | |
| 13015 | 6,83% | |
| 13016 | 5,16% | |
| Lyon | 69001 | 4,24% |
| 69002 | 3,37% | |
| 69003 | 4,08% | |
| 69004 | 3,90% | |
| 69005 | 4,69% | |
| 69006 | 3,51% | |
| 69007 | 3,98% | |
| 69008 | 4,30% | |
| 69009 | 4,31% | |
| Toulouse | 31000 | 5,05% |
| 31100 | 5,62% | |
| 31200 | 4,46% | |
| 31300 | 5,13% | |
| 31400 | 5,05% | |
| 31500 | 5,04% | |
| Nice | 06000 | 4,41% |
| 06100 | 4,43% | |
| 06200 | 4,78% | |
| 06300 | 4,70% | |
| Nantes | 44000 | 4,89% |
| 44100 | 5,02% | |
| 44200 | 5,14% | |
| 44300 | 5,26% | |
| Strasbourg | 67000 | 4,64% |
| 67100 | 5,68% | |
| 67200 | 5,84% | |
| Montpellier | 34000 | 5,36% |
| 34070 | 5,72% | |
| 34080 | 6,79% | |
| 34090 | 6,00% | |
| Bordeaux | 33000 | 4,81% |
| 33100 | 4,32% | |
| 33200 | 4,80% | |
| 33300 | 4,26% | |
| 33800 | 4,62% | |
| Lille | 59000 | 4,61% |
| 59777 | 5,96% | |
| 59800 | 6,01% | |
| Rennes | 35000 | 5,00% |
| 35200 | 6,45% | |
| 35700 | 6,38% | |
| Reims | 51100 | 5,18% |
| Le Havre | 76600 | 5,69% |
| 76610 | 9,29% | |
| 76620 | 6,91% | |
| Saint-Étienne | 42000 | 5,93% |
| 42100 | 6,51% | |
| Toulon | 83000 | 5,26% |
| 83100 | 5,21% | |
| 83200 | 5,14% | |
| Grenoble | 38000 | 5,47% |
| 38100 | 5,86% | |
| Dijon | 21000 | 5,62% |
| Angers | 49000 | 5,97% |
| 49100 | 5,80% | |
| Saint-Denis | 97400 | 5,23% |
| Le Mans | 72000 | 6,54% |
| 72100 | 7,43% |
claude75 (2)
Julien de Investi... (2)
Laurent de Riche ... (2)
sofiane (2)
Bruno de vivre riche (1)
Christophe - Enqu... (1)
David d'Immobilie... (1)
Didier de Dualisd... (1)
Guillaume de komm... (1)
Hugues (1)
Merci pour nous avoir communiqué ces chiffres.
Si on les compare avec ceux que tu as communiqué en Janvier 2011 on constate globalement une baisse moyenne de rentabilité que je situerai autour de -0,30%. En revanche en y regardant bien on observe que certains secteurs semblent rester stables voir augmenter (ex. Montpellier 6,36% en 01/2011 et 6,79% en 12/2011) mais ils sont effectivement rares.
Après et quelque soit le secteur il y a toujours des opportunités.
Dernier article de Fabien de Argent-Pour-La-Vie.com : Boule de neige !
Merci pour cette mise à jour. Comme le dit Fabien, on constate surtout des baisses ou des stagnations. Les rendements n’étaient déjà pas terribles pour certaines villes et cela ne s’améliore pas…
Dernier article de David d’Immobilier-danger.com : Toutes les prévisions sur l’évolution des prix de l’immobilier en 2012
@Fabien de Argent-Pour-La-Vie.com
J’essaierai de mettre cette suggestion en pratique pour la prochaine mise-à-jour !
Merci pour ton commentaire ! Excellente idée de comparer les rendements actuels à ceux que j’avais publiés l’année dernière… Je me demande pourquoi je n’y ai pas pensé avant
@David d’Immobilier-danger.com
En effet, la rentabilité est plutôt faible, et pourtant l’investissement immobilier locatif continue d’intéresser pas mal de monde. Sans avoir fait d’analyse globale, je constate que c’est un sujet qui revient régulièrement dans mon entourage et même simplement dans des conversations glanées dans la rue ou ailleurs. L’investissement locatif est souvent cité comme valeur sûre et comme choix par défaut quand d’autres investissements effraient ou déçoivent.
Je suis assez surpris par les rendements de certaines villes telles que le Havre ou le Mans. C’est vrai qu’on imagine toujours que c’est sur les grandes villes que l’on trouve les meilleurs rendements, comme quoi, il y a de belles opportunités sur les villes « en devenir» .
En tout cas, ça me conforte dans mon projet d’investissement sur Lille, 6% de moyenne c’est vraiment intéressant.
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Je suis étonné de voir que des villes comme Marseille ont des rendements à plus de 7%.
Je compte investir dans des villes comme Bordeaux et Toulouse proche de chez moi, les rendement y sont plutôt intéressant, et je pense qu’avec de la recherche il est possible de faire bien mieux.
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Hé ben. C’est pas folichon quand même, vu le niveau d’investissement et la part de risque.
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Décidément, l’immobilier avec de tels rendements reste bien peu attractif pour le moment.
Je surveille car une baisse du marché en 2012 et 2013 va rendre un peu plus attractif l’immobilier locatif. Enfin, si les banques veulent bien suivre ?
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@Laurent de Riche Avenir
J’étais également surpris, mais je pense qu’il faut garder à l’esprit que certaines villes sont à privilégier pour le rendement, quand d’autres sont à privilégier pour la plus-value à court terme (Paris pour ne cite qu’un exemple).
@Julien @investir immobilier
Bien sûr, il est possible de faire mieux (ou moins bien !). Les chiffres affichés ici sont des moyennes, mais chaque investisseur doit prendre en compte les particularités du bien qui l’intéresse !
@jon
Je partage ton avis : pou moi, dans la majorité des cas, le jeu n’en vaut pas la chandelle !
@Arnaud
Effectivement, si les prix baissent, les rendements devraient monter mécaniquement, à condition que les loyers restent stable, ce qui me semble probable !
@Sylvain
Bonjour,
J’aurais un petit peu peur pour une plus value à court terme. Étant donné l’incertitude sur le marché immo, il ne vaut pas mieux rechercher un rendement ?
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Effectivement les rendements actuels sont vraiment faibles. Pour trouver une pépite il faut la chercher. Souvent c’est un bien à rafraichir voir à complètement retaper.
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@Investisseur Moderne
Je chercherais plutôt le rendement que la plus value, en effet.
P.S.: à l’avenir, pourrais-tu indiquer ton prénom (même fictif) à la place de Investisseur Moderne ? Merci !
@Julien de Investir-Actif
Un bien à rafraîchir, c’est souvent à la limite de l’habitable. J’ai même déjà vu des ruines !
Effectivement je trouve que ces rendements sont beaucoup trop faibles pour investir. Comme l’a souligné Sylvain, il s’agit de moyennes. Personnellement, je ne regarde pas en-dessous de 10%. L’immeuble qu’on vient d’acheter est à 14% brut (mais pas situé dans une grande ville)
J’ai remarqué lors de mes recherches que la rentabilité monte rapidement en s’éloignant de quelques kilomètres (10 à 20) des grandes villes. La demande y est croissante car les prix ont tendance à devenir inabordables dans ces grandes agglomérations.
@François
Merci d’avoir partagé tes observations !