mais si vous empruntez tout à votre banque et que le locataire paie le remboursement du prêt(ou quasiment) ,il vous restera les charges et la là rentabilité est plus élevé puisque le montant investi au départ est zéro euros!

Je voudrais apporter un complément d’information sur la réalité de l’immobilier locatif en tant que placement.

La rentabilité que vous calculez est exacte, d’autant plus si elle est calculée en intégrant les charges. Cette rentabilité s’appelle la RENTABILITE LOCATIVE, est n’est qu’une partie de la rentabilité globale de l’investissement utilisant l’immobilier locatif comme support de placement.

Dans le cas d’un placement « classique»  vous mettez tous les mois une certaine somme d’argent sur un compte et vous faites travailler cette trésorerie dans le but de vous constituer un capital disponible. L’immobilier locatif est le seul placement qui va faire rentrer dans votre patrimoine dès le début de l’opération un bien d’une valeur significative puisque l’on parle de plusieurs centaines de milliers d’euros. C’est le seul placement qui va être financé à 110% par une banque (montant du bien plus les coûts liés à l’acquisition). Donc votre apport initial est nul, et vous allez faire travailler l’argent de la banque. Reste à rembourser les mensualités. Ces mensualités vont être payées en très grande partie par d’autres personnes que vous. En effet, loyers et avantages fiscaux vont financer la plus grande partie de ces mensualités. Ces deux acteurs créent un formidable effet de levier.
Ainsi qi on compare une assurance vie par exemple, à un placement immobilier locatif cela donne ceci :

Si vous placez 250 € par mois pendant dix ans sur une assurance vie à un taux garanti de 4% vous aurez à la fin de cette période sur votre compte environ 40 000 €. C’est le capital disponible. Par contre ce que vous vous avez réellement versé c’est 250 X 120 soit 30 000 €. Donc ce placement à créer en 10 ans 10 000 €.

Si on regarde un placement immobilier locatif, en placant toujours 250 € par mois pendant dix ans, sans apport de départ, vous aurez à la revente du bien (en moyenne) un capital disponible (net d’impôt) de 100 000 €. Vous aurez ici également versé 30 000 €. Donc l’argent créé avec ce placement est 70 000 €. Je vous laisse calculer la rentabilité réelle de cet investissement. C’est la résultante du fameux effet de levier.
Encore faut il s’assurer d’un certains nombre de choses dans ce type de placement.
1. Le bien: l’emplacement, la qualité de la conception et de la construction assure du remplissage de l’appartement mais aussi de la bonne valorisation et revente du bien.
2. la gestion locative : seul un véritable savoir faire en la matière va permettre à une boîte sérieuse de vous garantir et assurer que quoi qu’il arrive vous percevrez les loyers.
3. Optimisation fiscale
4. Optimisation financière : au delà des aprioris, il existe de très nombreux produits de financement qui s’adapteront plus ou moins à la situation de l’investisseur et qui optimiseront grandement le rendement de l’opération. Encore faut il confier le financement à des professionnels du financement. Les banques ne sont pas des professionnels. Ils ne cherchent qu’à vendre leurs produits à eux, indépendamment de l’optimisation du financement qui pourrait servir leur client.

Voilà en gros comment fonctionne l’immobilier locatif en tant que placement.