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Pour ceux qui ne le connaissent pas encore, un petit rappel : Jacques Friggit est un économiste du Conseil général de l’environnement et du développement durable. Il publie un certain nombre de statistiques liées à l’évolution des prix immobiliers.

Une mise-à-jour vient d’être publiée par Jacques Friggit. Elle est particulièrement intéressante puisqu’elle révèle l’évolution du montant total des transactions immobilières au premier trimestre 2010 ainsi que l’évolution de l’indice du prix des logements par rapport aux revenus des ménages en juin 2010.

Voici les courbes publiées dans le document 1.1. Graphiques sur longue période, sous le point 2.1. Prix des logements et montant des transactions (vous pouvez également télécharger le document original). Cliquez sur l’image pour l’agrandir.

Première lecture : l’immobilier repart à la hausse, tant au niveau des prix (courbe noire) que du nombre de ventes (courbe verte). Vraiment ?

Attardons-nous un peu sur la courbe noire : il s’agit de l’indice du prix des logements anciens par rapport au revenu disponible par ménage. Cette courbe évolue donc selon deux paramètres : le prix des logements et le revenu des ménages. Si le prix augment et le revenu reste le même, la courbe monte. Si le prix reste le même et le revenu diminue, la courbe monte également. Ou encore : si le prix augment plus vite que le revenu des ménages, alors la courbe monte. Et si cette courbe monte, cela signifie que les ménages perdent une partie de leur pouvoir d’achat immobilier.

Malheureusement je n’ai pas trouvé de chiffre officiel récent au sujet de l’évolution du revenu disponible des ménages. Ceci dit, avec un taux de chômage record et une situation économique plutôt mauvaise, j’imagine que le revenu disponible des ménages n’a pas augmenté ces derniers temps. Si vous savez où trouver des données actualisées, n’hésitez pas à m’en faire part ! Ma supposition est donc que les prix de vente de logements anciens ont augmenté ces derniers mois, mais pas autant que la courbe noire pourrait le faire croire.

En ce qui concerne la courbe verte, elle montre que le nombre de ventes et les prix de vente ont augmenté. Ceci dit, on est encore loin des sommets atteints il y a quelques années. On peut d’ailleurs noter que la courbe est au niveau qu’elle avait atteint en 1999.

L’immobilier repart à la hausse ? Apparemment oui, en tout cas pour le moment, mais les perspectives pour l’avenir sont bien sombres. C’est une mauvaise nouvelle pour les ménages, qui voient leur pouvoir d’achat immobilier diminuer à nouveau. Avec un taux de chômage qui peine à se stabiliser et des prix qui augmentent un peu partout, je ne vois pas comment les ménages pourront soutenir la reprise du marché immobilier.

Mais dans ce cas, qui achète ? Ce sont les investisseurs, ceux qui ont déjà un logement et qui achètent dans le but de louer à quelqu’un d’autre (il s’agit de l’investissement locatif). C’est d’ailleurs un des points que montrait la note de conjoncture des notaires en avril 2010. En 2008, 56% des achats immobiliers étaient effectués par ceux qui aller occuper le logement (les accédants) et 44% étaient réalisés par des investisseurs. En 2009, seulement 35% des achats étaient effectués par des accédants et 65% par des investisseurs ! Un sacré retournement de tendance !

C’est pourquoi je continue de penser que la situation actuelle du marché immobilier est une aberration d’un point de vue économique. Les prix sont déconnectés de la réalité économique : c’est ce qu’on appelle une bulle. Et toutes les bulles finissent par éclater !