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Ce n’est pas une blague, contrairement à d’autres livres qui n’apportent pas grand-chose. Non, Oliver Roland est un vrai blogueur, avec un véritable succès.

Par exemple, voici le bilan de son blog Des Livres Pour Changer de Vie, seulement deux ans après sa création :

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L’investissement immobilier locatif a ce triple avantage de contribuer à la constitution de votre patrimoine, de vous apporter par la suite des revenus supplémentaires et dans certains cas de payer moins d’impôts. Pas étonnant que ce type d’investissement est tellement de succès ! D’ailleurs, l’un de mes articles les plus populaires est celui qui explique comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.

Le secret de la réussite dans ce domaine se situe en grande partie au niveau de l’achat : faire un mauvais choix au moment de l’achat aura des conséquences sur toute la durée de l’investissement. Voici les points qui, à mon avis, doivent absolument être considérés pendant la recherche du bien à acheter. Pour une lecture plus aisée, je parlerai de logement mais l’ensemble de cet article est applicable à d’autres types de bien, comme des garages ou des places de parking par exemple.

1. Une bonne affaire est d’abord une histoire de prix

Ce que j’appelle une bonne affaire, c’est un logement qui vous apportera chaque année un revenu (le loyer) supérieur à ce qu’il vous coûtera sur la même période. Dans le cas contraire, cet investissement vous contraindra à sortir de l’argent de votre poche, ce qui est tout de même à l’opposé du but recherché. Attention, n’oubliez pas d’inclure tous les coûts de cet achat dans le calcul : mensualités de remboursement, impôts, frais d’entretien, etc.

Une chose est sûre : le prix d’achat a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. A loyer égal, pus le prix d’achat est faible, plus la rentabilité est forte. En plus, un faible prix d’achat augmente vos chances de faire une plus-value au moment de la revente éventuelle du logement.

Dans la pratique, trouver une bonne affaire ne relève pas du miracle, mais plutôt d’un travail de recherche et de collecte d’information. De ce côté-là, Internet nous facilite grandement la tâche : en quelques heures, vous pouvez avoir passé en revue plusieurs centaines d’annonces. Consultez autant les annonces d’achat que les annonces de location, afin de vous imprégner des prix et des loyers pratiqués sur le marché.

A ce stade, vous serez en mesure de reconnaître une bonne affaire quand elle vous passera devant les yeux :

• un prix de vente modéré, éventuellement négociable à la baisse

• un loyer potentiel suffisamment élevé pour couvrir tous les coûts, éventuellement révisable à la hausse après des travaux de décoration ou rénovation

2. Une bonne affaire est aussi une histoire d’emplacement

Même si vous achetez le logement le plus magnifique du pays, s’il est mal situé, vous aurez du mal à le louer. C’est facile à dire, mais dans la pratique c’est un peu plus compliqué que ça. L’attractivité d’un logement dépend de très nombreux facteurs qui diffèrent en fonction du type de logement (et donc du type de locataires) et qui peuvent changer au fil du temps !

Dans le cas d’un petit appartement pour étudiant par exemple, il vaut mieux trouver un bien près d’une université par exemple, avec les transports en commun et tous les commerces à proximité.

Pour des appartements plus grands, avec 3 chambres par exemple, les locataires pourraient être plutôt des couples avec des enfants et dans ce cas la proximité des écoles est également à prendre en compte.

Mais comme je le disais, la situation d’un logement peut changer au fil du temps. Non, les appartements ne bougent pas (encore) d’un immeuble à l’autre… Par contre, les lignes de bus peuvent être créés, modifiées ou fermées. Un quartier isolé peut devenir un quartier bien desservi et les établissements scolaires peuvent malheureusement fermer. Ces événements difficilement prévisibles ont un impact direct sur la prix de revente du logement et sur le loyer. Toutefois, le risque peut être diminué en se tenant informé de l’actualité de la ville concernée. C’est d’ailleurs plus simple si vous n’habitez pas loin du logement que vous louez. Ce qui m’amène au troisième point…

3. Une bonne affaire est à côté de chez vous

En tant que propriétaire, vous devrez de temps à autre faire le trajet jusqu’au logement que vous louez, ne serait-ce que pour le faire visiter à des locataires potentiels, faire les états des lieux ou réaliser des petits travaux. Si vous habitez à quelques minutes de là, aucun problème. S’il vous faut 2 heures aller-retour, c’est déjà plus compliqué à organiser, sans parler du carburant utilisé pour faire ces voyages. C’est pourquoi il vaut mieux chercher à investir pas loin de chez soi !
En plus, vous aurez ainsi la possibilité de passer de temps à autre devant le logement, histoire de voir si tout à l’air en ordre, et éventuellement rendre visite à votre locataire, en ayant bien entendu pris soin de convenir avec lui d’un rendez-vous.

4. Une bonne affaire dépend aussi de l’état de la construction

Un logement mal conçu ou délabré peut vite devenir un véritable gouffre financier. Une toiture en mauvais état risque de coûter très cher en dégâts des eaux et encore plus cher en réparations par exemple. Une installation électrique non conforme peuvent se transformer en désastre matériel et parfois pire.

L’un des problèmes les plus répandus (malheureusement) est le risque sanitaire. Je visite régulièrement quelques forums immobiliers et je ne compte plus le nombre de personnes ayant connu des problèmes d’insalubrité.

Il faut savoir que si un logement est reconnu insalubre, le propriétaire a obligation de réaliser les réparations ou travaux nécessaires, ainsi que de reloger les locataires à ses frais. Donc si vous tenez à acheter ce genre de logement pour le louer, il est impératif de réaliser les travaux adéquats avant même de le louer, et donc inclure leur coût dans le coût total de l’investissement.

5. Et la taille dans tout ça ?

Quand on cherche un logement pour y habiter, la démarche habituelle consiste à chercher le logement le plus grand possible dans le budget qu’on s’est fixé. L’investissement immobilier locatif fonctionne différemment : en général, on cherche le logement qui rapporte le plus par rapport à l’investissement initial. On revient toujours sur le même calcul de rentabilité d’un investissement immobilier locatif.

En regardant un peu les prix au m², on constate souvent que plus c’est petit, plus c’est cher. Les petits logements se vendent proportionnellement plus cher que les logements plus grands. La différence est particulièrement frappante entre les “logements étudiants” (jusqu’à 30 ou 40m², moins de 20m² pour Paris) et le reste. Qu’est ce que cela veut dire ? Tout simplement que les logements étudiants sont sur-côtés. Il vaut mieux chercher des appartements un peu plus grands.

Mais la taille d’un logement n’est pas qu’une question de surface, c’est aussi une question de nombre de chambres. Généralement, plus il y a de chambres, plus c’est rare et plus c’est cher, à l’achat comme à la location. Il vaut mieux avoir 3 chambres de 10m² que 2 chambres de 15m². Ici encore, une analyse des annonces de votre secteur devrait vous renseigner.

Pour finir

Si vous avez d’autres astuces et conseils pour trouver une bonne affaire dans l’immobilier locatif, n’hésitez pas à le partager en laissant un commentaire. La force d’Internet et de ce blog notamment, c’est de pouvoir profiter de l’expérience et de l’avis de tous !

crédit photo : andrewasmith – askthepixel – nyxmedia

On dit souvent que le temps c’est de l’argent, je suis sûr que cette maxime ne vous est pas inconnue. Mais savez-vous combien d’argent représente votre temps ? Nous allons faire le calcul ensemble avec des chiffres moyens comme d’habitude, et évidemment fictifs (et ronds si possible, pour nous simplifier la vie ). Ensuite n’hésitez pas à faire le calcul avec vos propres données. L’intérêt est de savoir, par exemple, combien d’argent vous gagnez par heure grâce à votre emploi, si vous êtes salarié, ou votre business, peu importe lequel, si vous êtes entrepreneur.

La valeur temps de votre travail

Imaginons que vous êtes salarié, que vous travaillez en moyenne 40 heures par semaine, soit 8 heures par jour, et que vous gagnez en moyenne 1520 euros nets par mois. En moyenne, il y a 19 jours de travail par mois (congés compris), donc vous travaillez 19 x 8 = 152 heures par mois. Chaque heure passée au travail vous rapporte donc très exactement 10 euros.

Mais ce calcul ne prend pas en compte les heures pendant lesquelles vous êtes dans les transports ou en pause de midi. Vous passez ces heures en dehors de chez vous à cause de votre travail, il conviendrait donc de les inclure dans votre calcul. Imaginons que vous avez 1 heure de trajet par jour et 1 heure de pause tous les midis. Au total, 2 heures par jour ou 19 x 2 = 38 heures par mois. Il faut les rajouter aux heures que vous passez effectivement au travail, ça nous fait : 152 + 38 = 190 heures par mois. En réalité, ce travail vous rapporte 1520 / 190 = 8 euros par heure, transports et pauses comprises. C’est ce que j’appelle la valeur temps de votre emploi.

Maintenant imaginez que vous trouvez un emploi qui paye 10% de plus (donc 1672 euros) mais qui est plus loin et vous demande donc 1h de trajet par jour en plus. Lequel des deux est le plus intéressant d’un point de vue strictement financier ? Vous allez être surpris. 1 heure par jour en plus, ça nous fait 19 heures en plus par mois. Au total donc : 209 heures. Sa valeur temps est donc 1672 / 209 = 8 euros par heure. Ce n’est pas une faute de frappe, vous avez bien lu. Ce nouvel emploi, bien qu’ayant un salaire mensuel plus élevé, vous rapporte exactement autant par heure que le précédent.

Ce raisonnement est applicable pour tout type de revenu. Si vous êtes entrepreneur, partez de votre revenu moyen sur les 12 derniers mois par exemple.

La valeur temps des revenus passifs

Le calcul est également intéressant pour mesurer à quel point un revenu est un revenu passif (et souvenez vous que les revenus passifs sont les secrets de la richesse). En effet, supposons que vous avez un site internet qui vous rapporte un peu d’argent (félicitations au passage ), disons 100 euros par mois. Vous travaillez dessus en moyenne 5 heures par semaine, ou 20 heures par mois. Sa valeur temps est donc 100 / 20 = 5 euros par heure. Pas très passif comme revenu, il vous rapporte moins par heure que votre travail salarié (8 euros par heure dans notre exemple).

Autre exemple : vous avez créé un site qui rapporte lui aussi 100 euros par mois, mais qui ne nécessite que quelques interventions courtes de votre part, 1 heure par semaine par exemple, donc 4 heures par mois. Sa valeur temps est donc 100 / 4 = 25 euros par heure, soit plus de trois fois ce que vous rapporte votre travail par heure !

Maintenant imaginez que vous avez trouvé un concept qui vous demande 1 heure de travail par mois et vous rapporte 1000 euros tous les mois. La valeur temps de cette activité sera de 1000 euros par heure !

Pour résumer, plus la valeur temps est élevée, plus le revenu peut être défini comme passif.

Je pense avoir fait le tour de la question. Si vous ne l’avez pas encore fait, calculez maintenant la valeur temps de votre activité, vous serez peut-être surpris !

En théorie, un revenu passif est un revenu généré sans travail de votre part. Gagner de l’argent sans rien faire ? Quel rêve ! Il faut toutefois relativiser : il y a toujours un travail à fournir avant de commencer à percevoir ce revenu. En général, un revenu passif s’obtient après avoir fourni un travail préalable important pour construire un système qui rapportera de l’argent sans toutefois nécessiter beaucoup de travail dans le futur.

Je pense que vous avez tout de suite saisi l’intérêt qu’un tel système peut représenter :

• Dans un premier temps, il vous apporte un revenu supplémentaire, en plus de vos revenus habituels, pourquoi s’en priver ?
• S’il est suffisamment important, il pourra même devenir votre revenu principal, voire remplacer votre salaire. Si ce revenu dépasse le montant de vos dépenses, vous vous libérez de la nécessité de travailler ! Cette liberté financière vous permet de faire enfin ce que vous voulez de vos journées !

Finalement, nous ne sommes pas si loin du rêve que ça ! Il faut toutefois rester conscient qu’il va falloir fournir un travail important dans un premier temps, et également opérer des opérations de maintenance de temps à autre. Voyons maintenant quelques exemples de revenus passifs.

1. Les revenus de capitaux

Autrement dit les intérêts sur placements et les dividendes. Si par exemple vous placez 1,000 euros sur un livret qui rapport 2% par an, vous toucherez 20 euros la première année. La seconde année, vous toucherez un peu plus grâce à la magie des intérêts composés, puisque vous aurez désormais 1,020 euros sur votre livret. De la même manière, si vous avec achetez des actions et que l’entreprises enregistre des bénéfices, elle vous distribuera une partie de ses bénéfices sous forme de dividendes. Le travail à fournir est relativement réduit, puisqu’il s’agira simplement de choisir votre investissement, peut-être après avoir faite quelques recherches et collecté des informations. L’inconvénient est qu’il faut quand même un capital de départ assez important pour avoir un revenu passif important et être dispensé de devoir travailler.

2. L’investissement immobilier locatif

Avant d’aller plus loin, assurez-vous d’avoir de connaître les bases et les méthodes de calcul de rentabilité de l’investissement immobilier locatif. Le travail préalable à fournir concerne principalement la recherche du logement à acheter. Ensuite, vous aurez probablement quelques tâches ponctuelles à réaliser, comme la recherche de nouveaux locataires ou des opérations d’entretien (petits travaux, réunions de syndic, etc.).

3. La création ou la reprise d’entreprise

Le but est de créer ou racheter un business qui rapporte suffisamment pour que vous puissiez vous faire remplacer par un gérant et simplement toucher les bénéfices. Le travail préalable à fournir est énorme mais les revenus peuvent être substantiels ! A terme, vous pouvez même envisager de créer une franchise. Vos franchisés vous versent une redevance, c’est-à-dire une partie de leur chiffre d’affaire. En échange, vous fournissez à vos franchisés votre savoir-faire et plus généralement votre support, comme par exemple l’accès à une centrale d’achats. Vos franchisés auront également le droit d’utiliser votre marque afin de profiter de sa notoriété.

4. La vente de vos propres produits

Vous créez un produit et le vendez : c’est le cas des artistes par exemple. La création et la mise sur le marché représentent l’essentiel du travail préalable à fournir. Ensuite, il faudra certainement fournir un travail ponctuel, par exemple faire la publicité du produit, participer à des opérations marketing, etc. Tant que vous gardez vos droits sur le produit et qu’il continue de se vendre, vous gagnez de l’argent. Qui sait, vous pourriez être le prochain Stephen King !

5. Les revenus publicitaires

Similaire à l’exemple précédent : vous publiez un site sur Internet et vous y affichez également des publicités. Tant que vous avez des visiteurs, vous avez des revenus. Evidemment, plus vous avez de visiteurs et plus vos revenus sont importants. Le but est de publier un site qui ne nécessite pas de mise-à-jour ou, mieux, qui est mis à jour par les visiteurs eux-mêmes. Attention : à mon avis, un blog est un très mauvais exemple, car il demande un travail régulier. Je ne pense pas qu’on puisse parler de revenu passif dans ce cas. Ceci dit, si gagner de l’argent en bloguant vous intéresse, deux collègues blogueurs proposent la formation Bloguer comme un Pro.

6. L’affiliation

C’est une méthode de distribution propre à Internet. Vous faites la promotion de produits ou services de quelqu’un d’autre sur votre propre site. Vous y insérez des liens vers le site du vendeur. Selon les cas, vous touchez une commission quand vous amenez ainsi un visiteur à acheter un produit, s’inscrire à une mailing liste, remplir un formulaire, etc. Le gros avantage, c’est que vous n’avez rien d’autre à gérer que votre propre site. Toute la partie vente (paiement, livraison, etc.) est prise en charge par le vendeur.

7. Le drop shipping

Il s’agit d’une activité commerciale qui consiste à vendre des produits sans les avoir en stock. Dans la pratique, un client commande un produit chez vous. Vous encaissez le paiement et transférez la commande chez votre fournisseur. Votre fournisseur se charge d’envoyer le produit directement chez votre client et vous envoie la facture correspondante.

Vous n’avez donc à gérer ni les stocks, ni les livraisons. Vous avez en plus l’énorme avantage d’avoir une trésorerie toujours positive, puisque vous recevez l’argent du client d’abord, et vous payez votre fournisseur ensuite ! Il s’agit tout de même d’une entreprise et le revenu généré ne sera passif que si vous parvenez à automatiser au maximum (ou sous traiter) le transfert des commandes au fournisseur. Ensuite, tout ce qu’il vous restera à faire sera de gérer le site, en particulier le catalogue proposé.

Pour conclure

Comme d’habitude, il ne s’agit pas de solution miracle pour devenir très riche très vite. D’ailleurs si vous en avez une, n’hésitez pas à m’en faire part ! L’objectif est de se dégager de sa dépendance financière vis-à-vis de son employeur, réussir à avoir plus de revenus passifs que de dépenses et pouvoir ainsi faire vraiment ce que l’on veut de ses journées. C’est là, à mon avis, un des secrets de la richesse, à la fois financière mais surtout personnelle, celle qui permet de s’épanouir et profiter de la vie.

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien (neuf ou ancien) dans le but de le louer, et non pas de l’habiter comme c’est le cas lors de l’achat de sa résidence principale par exemple. L’achat se fait souvent par le biais d’un emprunt, dont les mensualités seront payées, au moins en partie, par le loyer ainsi perçu.

Intérêt

Même si nous traversons actuellement une crise immobilière,  l’immobilier est encore perçu comme un investissement sûr. C’est probablement dû au fait que vous achetez quelque chose de réel, que vous pouvez voir et toucher, par opposition à tous les placements financiers (la bourse par exemple).

Il y a au moins trois raisons de réaliser un investissement immobilier locatif :

• La constitution (ou le développement) de votre patrimoine: les loyers perçus servent à payer les mensualités du crédit et, du coup, permettent l’achat du bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle. De plus, en cas de revente, vous aurez plus de chances de réaliser une plus value importante. Il s’agit là de vous constituer un patrimoine à moindre frais.
• L’apport de revenus supplémentaires: lorsque l’emprunt sera totalement remboursé, les loyers viendront s’ajouter à vos autres revenus et augmentent ainsi votre pouvoir d’achat. Ils pourront également, par exemple, servir à l’achat d’un nouveau bien, ou encore vous apporter un complément de retraite.
• La défiscalisation: au travers de différents systèmes, l’investissement immobilier locatif vous permet de réduire vos impôts. Même si, d’après moi, cela ne doit pas être votre objectif principal, il est intéressant de le savoir afin d’en profiter pleinement. Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, je vous invite à vous renseigner sur la fiscalité des revenus fonciers, les déficits fonciers et le régime de la location meublée. Il existe également des dispositifs spécifiques à certaines situations particulières : Scellier, Robien Recentré, Boorlo Populaire, etc. Toutes ces informations sont disponibles sur l’excellent site Cbanque. Enfin, si vous en ressentez le besoin, faites appel à un conseiller financier à ce sujet.

Quel bien acheter ?

En général, on conseille d’acheter des appartements de petite taille dans les grandes villes. Attention toutefois, les studios et F1 auront tendance à amener des locataires étudiants, ce qui veut dire que vous changerez très souvent de locataire et que le logement risque de ne pas être loué durant l’été. Pour ma part, je viserais plutôt les F2 ou F3 qui sont, d’après ce que j’ai pu voir jusqu’à maintenant, les plus rentables. Ca ne veut pas dire que vous ne pouvez pas prendre de F4, F5 ou même une maison, tant que l’investissement est rentable !

En achetant ce bien, ne perdrez pas de vue les locataires que vous souhaitez avoir, en faisant notamment attention à la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, etc. En effet, il serait dommage d’acheter un studio pour étudiant à 25km de l’université. De même, un F3 proche des écoles vous aidera à trouver un couple, éventuellement avec un enfant.

Comment investir dans l’immobilier locatif avec peu d’argent ?

Si vos revenus ou votre épargne ne vous permettent pas d’acheter un logement afin de le louer, vous pouvez toujours investir dans des biens encore moins chers comme un garage ou une simple place de parking. Le coût d’achat sera de quelques milliers d’euros. Un collègue blogueur propose d’ailleurs un guide complet à ce sujet : le guide Parking Attitude.

Et ensuite ?

Dans l’article suivant, j’aborde la question du calcul de rentabilité d’un investissement immobilier locatif et des différents coûts à prendre en considération dans ce calcul, afin de vous aider à choisir le bien correspondant le mieux à votre investissement immobilier locatif.