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On dit souvent que le temps c’est de l’argent, je suis sûr que cette maxime ne vous est pas inconnue. Mais savez-vous combien d’argent représente votre temps ? Nous allons faire le calcul ensemble avec des chiffres moyens comme d’habitude, et évidemment fictifs (et ronds si possible, pour nous simplifier la vie ). Ensuite n’hésitez pas à faire le calcul avec vos propres données. L’intérêt est de savoir, par exemple, combien d’argent vous gagnez par heure grâce à votre emploi, si vous êtes salarié, ou votre business, peu importe lequel, si vous êtes entrepreneur.

La valeur temps de votre travail

Imaginons que vous êtes salarié, que vous travaillez en moyenne 40 heures par semaine, soit 8 heures par jour, et que vous gagnez en moyenne 1520 euros nets par mois. En moyenne, il y a 19 jours de travail par mois (congés compris), donc vous travaillez 19 x 8 = 152 heures par mois. Chaque heure passée au travail vous rapporte donc très exactement 10 euros.

Mais ce calcul ne prend pas en compte les heures pendant lesquelles vous êtes dans les transports ou en pause de midi. Vous passez ces heures en dehors de chez vous à cause de votre travail, il conviendrait donc de les inclure dans votre calcul. Imaginons que vous avez 1 heure de trajet par jour et 1 heure de pause tous les midis. Au total, 2 heures par jour ou 19 x 2 = 38 heures par mois. Il faut les rajouter aux heures que vous passez effectivement au travail, ça nous fait : 152 + 38 = 190 heures par mois. En réalité, ce travail vous rapporte 1520 / 190 = 8 euros par heure, transports et pauses comprises. C’est ce que j’appelle la valeur temps de votre emploi.

Maintenant imaginez que vous trouvez un emploi qui paye 10% de plus (donc 1672 euros) mais qui est plus loin et vous demande donc 1h de trajet par jour en plus. Lequel des deux est le plus intéressant d’un point de vue strictement financier ? Vous allez être surpris. 1 heure par jour en plus, ça nous fait 19 heures en plus par mois. Au total donc : 209 heures. Sa valeur temps est donc 1672 / 209 = 8 euros par heure. Ce n’est pas une faute de frappe, vous avez bien lu. Ce nouvel emploi, bien qu’ayant un salaire mensuel plus élevé, vous rapporte exactement autant par heure que le précédent.

Ce raisonnement est applicable pour tout type de revenu. Si vous êtes entrepreneur, partez de votre revenu moyen sur les 12 derniers mois par exemple.

La valeur temps des revenus passifs

Le calcul est également intéressant pour mesurer à quel point un revenu est un revenu passif (et souvenez vous que les revenus passifs sont les secrets de la richesse). En effet, supposons que vous avez un site internet qui vous rapporte un peu d’argent (félicitations au passage ), disons 100 euros par mois. Vous travaillez dessus en moyenne 5 heures par semaine, ou 20 heures par mois. Sa valeur temps est donc 100 / 20 = 5 euros par heure. Pas très passif comme revenu, il vous rapporte moins par heure que votre travail salarié (8 euros par heure dans notre exemple).

Autre exemple : vous avez créé un site qui rapporte lui aussi 100 euros par mois, mais qui ne nécessite que quelques interventions courtes de votre part, 1 heure par semaine par exemple, donc 4 heures par mois. Sa valeur temps est donc 100 / 4 = 25 euros par heure, soit plus de trois fois ce que vous rapporte votre travail par heure !

Maintenant imaginez que vous avez trouvé un concept qui vous demande 1 heure de travail par mois et vous rapporte 1000 euros tous les mois. La valeur temps de cette activité sera de 1000 euros par heure !

Pour résumer, plus la valeur temps est élevée, plus le revenu peut être défini comme passif.

Je pense avoir fait le tour de la question. Si vous ne l’avez pas encore fait, calculez maintenant la valeur temps de votre activité, vous serez peut-être surpris !

En théorie, un revenu passif est un revenu généré sans travail de votre part. Gagner de l’argent sans rien faire ? Quel rêve ! Il faut toutefois relativiser : il y a toujours un travail à fournir avant de commencer à percevoir ce revenu. En général, un revenu passif s’obtient après avoir fourni un travail préalable important pour construire un système qui rapportera de l’argent sans toutefois nécessiter beaucoup de travail dans le futur.

Je pense que vous avez tout de suite saisi l’intérêt qu’un tel système peut représenter :

• Dans un premier temps, il vous apporte un revenu supplémentaire, en plus de vos revenus habituels, pourquoi s’en priver ?
• S’il est suffisamment important, il pourra même devenir votre revenu principal, voire remplacer votre salaire. Si ce revenu dépasse le montant de vos dépenses, vous vous libérez de la nécessité de travailler ! Cette liberté financière vous permet de faire enfin ce que vous voulez de vos journées !

Finalement, nous ne sommes pas si loin du rêve que ça ! Il faut toutefois rester conscient qu’il va falloir fournir un travail important dans un premier temps, et également opérer des opérations de maintenance de temps à autre. Voyons maintenant quelques exemples de revenus passifs.

1. Les revenus de capitaux

Autrement dit les intérêts sur placements et les dividendes. Si par exemple vous placez 1,000 euros sur un livret qui rapport 2% par an, vous toucherez 20 euros la première année. La seconde année, vous toucherez un peu plus grâce à la magie des intérêts composés, puisque vous aurez désormais 1,020 euros sur votre livret. De la même manière, si vous avec achetez des actions et que l’entreprises enregistre des bénéfices, elle vous distribuera une partie de ses bénéfices sous forme de dividendes. Le travail à fournir est relativement réduit, puisqu’il s’agira simplement de choisir votre investissement, peut-être après avoir faite quelques recherches et collecté des informations. L’inconvénient est qu’il faut quand même un capital de départ assez important pour avoir un revenu passif important et être dispensé de devoir travailler.

2. L’investissement immobilier locatif

Avant d’aller plus loin, assurez-vous d’avoir de connaître les bases et les méthodes de calcul de rentabilité de l’investissement immobilier locatif. Le travail préalable à fournir concerne principalement la recherche du logement à acheter. Ensuite, vous aurez probablement quelques tâches ponctuelles à réaliser, comme la recherche de nouveaux locataires ou des opérations d’entretien (petits travaux, réunions de syndic, etc.).

3. La création ou la reprise d’entreprise

Le but est de créer ou racheter un business qui rapporte suffisamment pour que vous puissiez vous faire remplacer par un gérant et simplement toucher les bénéfices. Le travail préalable à fournir est énorme mais les revenus peuvent être substantiels ! A terme, vous pouvez même envisager de créer une franchise. Vos franchisés vous versent une redevance, c’est-à-dire une partie de leur chiffre d’affaire. En échange, vous fournissez à vos franchisés votre savoir-faire et plus généralement votre support, comme par exemple l’accès à une centrale d’achats. Vos franchisés auront également le droit d’utiliser votre marque afin de profiter de sa notoriété.

4. La vente de vos propres produits

Vous créez un produit et le vendez : c’est le cas des artistes par exemple. La création et la mise sur le marché représentent l’essentiel du travail préalable à fournir. Ensuite, il faudra certainement fournir un travail ponctuel, par exemple faire la publicité du produit, participer à des opérations marketing, etc. Tant que vous gardez vos droits sur le produit et qu’il continue de se vendre, vous gagnez de l’argent. Qui sait, vous pourriez être le prochain Stephen King !

5. Les revenus publicitaires

Similaire à l’exemple précédent : vous publiez un site sur Internet et vous y affichez également des publicités. Tant que vous avez des visiteurs, vous avez des revenus. Evidemment, plus vous avez de visiteurs et plus vos revenus sont importants. Le but est de publier un site qui ne nécessite pas de mise-à-jour ou, mieux, qui est mis à jour par les visiteurs eux-mêmes. Attention : à mon avis, un blog est un très mauvais exemple, car il demande un travail régulier. Je ne pense pas qu’on puisse parler de revenu passif dans ce cas.

6. L’affiliation

C’est une méthode de distribution propre à Internet. Vous faites la promotion de produits ou services de quelqu’un d’autre sur votre propre site. Vous y insérez des liens vers le site du vendeur. Selon les cas, vous touchez une commission quand vous amenez ainsi un visiteur à acheter un produit, s’inscrire à une mailing liste, remplir un formulaire, etc. Le gros avantage, c’est que vous n’avez rien d’autre à gérer que votre propre site. Toute la partie vente (paiement, livraison, etc.) est prise en charge par le vendeur.

7. Le drop shipping

Il s’agit d’une activité commerciale qui consiste à vendre des produits sans les avoir en stock. Dans la pratique, un client commande un produit chez vous. Vous encaissez le paiement et transférez la commande chez votre fournisseur. Votre fournisseur se charge d’envoyer le produit directement chez votre client et vous envoie la facture correspondante.

Vous n’avez donc à gérer ni les stocks, ni les livraisons. Vous avez en plus l’énorme avantage d’avoir une trésorerie toujours positive, puisque vous recevez l’argent du client d’abord, et vous payez votre fournisseur ensuite ! Il s’agit tout de même d’une entreprise et le revenu généré ne sera passif que si vous parvenez à automatiser au maximum (ou sous traiter) le transfert des commandes au fournisseur. Ensuite, tout ce qu’il vous restera à faire sera de gérer le site, en particulier le catalogue proposé.

Pour conclure

Comme d’habitude, il ne s’agit pas de solution miracle pour devenir très riche très vite. D’ailleurs si vous en avez une, n’hésitez pas à m’en faire part ! L’objectif est de se dégager de sa dépendance financière vis-à-vis de son employeur, réussir à avoir plus de revenus passifs que de dépenses et pouvoir ainsi faire vraiment ce que l’on veut de ses journées. C’est là, à mon avis, un des secrets de la richesse, à la fois financière mais surtout personnelle, celle qui permet de s’épanouir et profiter de la vie.

Définition
L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien (neuf ou ancien) dans le but de le louer, et non pas de l’habiter comme c’est le cas lors de l’achat de sa résidence principale par exemple. L’achat se fait souvent par le biais d’un emprunt, dont les mensualités seront payées, au moins en partie, par le loyer ainsi perçu.

Intérêt
Même si nous traversons actuellement une crise immobilière,  l’immobilier est encore perçu comme un investissement sûr. C’est probablement dû au fait que vous achetez quelque chose de réel, que vous pouvez voir et toucher, par opposition à tous les placements financiers (la bourse par exemple).

Il y a au moins trois raisons de réaliser un investissement immobilier locatif :

• La constitution (ou le développement) de votre patrimoine: les loyers perçus servent à payer les mensualités du crédit et, du coup, permettent l’achat du bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle. De plus, en cas de revente, vous aurez plus de chances de réaliser une plus value importante. Il s’agit là de vous constituer un patrimoine à moindre frais.
• L’apport de revenus supplémentaires: lorsque l’emprunt sera totalement remboursé, les loyers viendront s’ajouter à vos autres revenus et augmentent ainsi votre pouvoir d’achat. Ils pourront également, par exemple, servir à l’achat d’un nouveau bien, ou encore vous apporter un complément de retraite. 
• La défiscalisation: au travers de différents systèmes, l’investissement immobilier locatif vous permet de réduire vos impôts. Même si, d’après moi, cela ne doit pas être votre objectif principal, il est intéressant de le savoir afin d’en profiter pleinement. Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, je vous invite à vous renseigner sur la fiscalité des revenus fonciers, les déficits fonciers et le régime de la location meublée. Il existe également des dispositifs spécifiques à certaines situations particulières : Scellier, Robien Recentré, Boorlo Populaire, etc. Toutes ces informations sont disponibles sur l’excellent site Cbanque. Enfin, si vous en ressentez le besoin, faites appel à un conseiller financier à ce sujet.

Quel bien acheter ?
En général, on conseille d’acheter des appartements de petite taille dans les grandes villes. Attention toutefois, les studios et F1 auront tendance à amener des locataires étudiants, ce qui veut dire que vous changerez très souvent de locataire et que le logement risque de ne pas être loué durant l’été. Pour ma part, je viserais plutôt les F2 ou F3qui sont, d’après ce que j’ai pu voir jusqu’à maintenant, les plus rentables. Ca ne veut pas dire que vous ne pouvez pas prendre de F4, F5 ou même une maison, tant que l’investissement est rentable !
En achetant ce bien, ne perdrez pas de vue les locataires que vous souhaitez avoir, en faisant notamment attention à la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, etc. En effet, il serait dommage d’acheter un studio pour étudiant à 25km de l’université. De même, un F3 proche des écoles vous aidera à trouver un couple, éventuellement avec un enfant.

Et ensuite ?
Dans un prochain article, j’aborderai la question du calcul de rentabilité et des différents coûts à prendre en considérationdans ce calcul, afin de vous aider à choisir le bien correspondant le mieux à votre investissement immobilier locatif.

Je suis tombé par hasard sur un article (en anglais) de Seth Godin, sans doute l’un des blogueurs les plus connus de la blogosphère anglo-saxonne, traitant de finances personnelles.

Seth essaye de définir les cas dans lesquels les dettes (ou emprunts) peuvent être bénéfiques et donne le conseil suivant : n’empruntez que pour financer quelque chose qui prendra de la valeur, et cite en exemple le financement de son entreprise, de son logement ou de ses études. Si je suis d’accord avec l’idée, je voudrais relativiser un peu les exemples.

• Emprunter pour financier son entreprise : selon l’entreprise que vous créez ou possédez déjà, les cas de besoin de financement sont aussi variés que nombreux. Difficile de donner un avis général à ce sujet. Dans tous les cas, assurez-vous d’avoir étudié la rentabilité de votre projet avant de contracter un emprunt, surtout si vous vous lancez à peine dans l’aventure de la création d’entreprise.
• Emprunter pour financer son logement : il y a quelques années, l’opinion générale était que la valeur d’un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement, un terrain ou autre chose, ne pouvaient qu’augmenter et que la plus value sera là lors de la revente du bien. Ce qui était a priori une certitude n’était qu’en fait de la spéculation déguisée. La crise étant passée par là, en particulier la crise immobilière, certains investisseurs enregistrent des pertes colossales. En l’état actuel des choses, mieux vaut ne pas compter sur la plus value, mais plutôt sur les rentrées d’argent qu’un investissement immobilier peut générer, par exemple parce que vous habitez dans le logement et économisez ainsi un loyer, ou bien parce que vous louez  ce logement. L’investissement locatif est d’ailleurs un sujet que j’essaierai d’aborder prochainement.
• Emprunter pour financer ses études : votre formation initiale et vos diplômes vont en général définir quels premiers emplois vous allez occuper. Et vos premiers emplois risquent bien de dessiner le reste de votre carrière. Gardez toutefois à l’esprit que vous rembourserez cet emprunt pendant plusieurs années après la fin de vos études.

Pour toutes les autres dépenses, je préfère payer cash. Si ce n’est pas possible immédiatement, je préfère attendre plusieurs mois, voire plusieurs années (dans le cas de l’achat d’une voiture par exemple) plutôt qu’emprunter et être de nouveau endetté pendant plusieurs années.

Emprunter pour gagner plus d’argent, c’est augmenter ses revenus à long terme. Augmenter ses revenus, c’est le premier moyen d’atteindre la liberté financière et de devenir riche !

Il n’y pas de bonne raison de ne pas épargner, même un faible salaire peut vous permettre de mettre un peu d’argent de côté. Free Money Finance a fait plusieurs fois le tour de la question, en particulier dans cet exemple (en anglais). Comme d’habitude, il n’y a pas de recette miracle, juste quelques habitudes très simples à prendre.

Peu importe votre revenu, vous devez dépenser moins que vous ne gagnez ! Vous pensez que votre salaire est trop petit pour épargner ? Sachez que des gens qui gagnent le double de votre salaire sont également en difficulté financière. Votre santé financière ne dépend pas seulement de vos revenus, elle est aussi fonction de vos habitudes, de votre rythme de vie, de votre volonté à épargner, etc.

Vous gagnez probablement mieux votre vie qu’il y a 5 ou 10 ans. Epargnez-vous plus ? En réalité, nous avons tendance à augmenter notre niveau de dépense en même temps que notre revenu augmente. Pensez-y la prochaine fois que vous obtenez une augmentation. Ce serait une bonne idée d’épargner cet excédent dès le premier mois. De cette façon, vous n’aurez même pas laissé le temps à vos dépenses d’augmenter et continuerez de vivre sur le même budget !

Une épargne relativement réduite peut devenir un gros montant grâce aux intérêts composés. Plus vous commencez tôt, plus ça rapporte ! Il n’y a pas de petits revenus ou de petites épargnes. Chaque Euro compte, beaucoup, et pour longtemps !