Quelles villes de France offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif ? C’est la question que j’avais reçue d’un lecteur en janvier dernier. Je lui avais proposé une méthode de calcul, ainsi que les résultats obtenus par cette méthode appliqué aux 20 plus grandes villes de France.

Quelques mois se sont déjà écoulés depuis et, le marché immobilier étant en mouvement permanent, j’ai pensé qu’il serait intéressant de faire une petite mise-à-jour. Voici donc les rendements des 20 plus grandes villes de France (en nombre d’habitants), par code postal et triés selon le nombre d’habitants de la ville concernée, par ordre décroissant. Les chiffres en vert correspondent aux 10 meilleurs rendements, les chiffres en rouge correspondent au 10 plus mauvais.

Pour une meilleure lisibilité et plus de détails, notamment les prix et loyers retenus, je vous invite à consulter ces résultats mis en page dans ce document (PDF). Vous y trouverez également les résultats triés par rentabilité.

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« Quelles villes de France offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif ? Malgré de nombreuses recherches sur Internet, je n’arrive pas à trouver l’information. » Voici en substance la question que j’ai reçue d’un lecteur, lorsque j’ai annoncé que je pouvais vous aider en 2011.

Pour répondre à cette question, je vous propose une méthode permettant de trouver les villes qui offrent les meilleurs rendements, ainsi qu’un classement des 20 plus grandes villes de France. La méthode que je décris ici n’est ni unique, ni parfaite. Elle a l’avantage d’être applicable par tous, facilement et rapidement.

Avant d’aller plus loin, assurez-vous de comprendre comment se calcule la rentabilité (ou le rendement) d’un investissement immobilier locatif, en particulier la rentabilité brute, puisque c’est celle que je vais utiliser dans cette méthode.

Le but

Trouver les villes qui offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif devrait faciliter vos recherches et vous faire gagner du temps, en vous permettant de concentrer vos efforts sur les villes qui ont le meilleur potentiel.

Cette méthode permet de dégrossir le travail et sera obligatoirement suivie d’une étude plus fine du marché, notamment en fonction de l’emplacement exact des biens retenus et de leur surface.

La méthode

Cette méthode repose sur la formule de calcul de la rentabilité brute. Pour rappel, elle est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement et vous multipliez par 100.

Pour connaître la rentabilité brute moyenne d’une ville donnée, il faut donc connaître le prix moyen au m² et le loyer moyen au m². Supposons que le prix moyen est de 2 500 euros/m², et que le loyer moyen est de 11,50 euros/m².

La rentabilité moyenne de cette ville serait donc de 11,50 x 12 / 2 500 * 100 = 5,52%.

Procédez de la même façon avec les autres villes qui vous intéressent, et vous obtiendrez rapidement un classement des villes qui offrent les meilleurs rendements pour un investissement immobilier locatif !

Attention, comme d’habitude, il faut prendre en considération le point faible des moyennes : elles cachent les disparités. Souvenez-vous que les prix varient d’un quartier à l’autre, surtout dans les grandes villes, et que les prix moyens au m² varient en fonction du type de logement.

Les sources

L’un des points clés de cette méthode, c’est la source des données qui serviront au calcul. Des données fausses ou incomplètes donneront un résultat inutilisable. Pour cette recherche, j’ai décidé d’utiliser les chiffres fournis par Cotation-immobiliere.fr parce que je les considère comme indépendants et fiables. Pour vous faire votre propre idée, vous pouvez consulter leur méthode de compilation des prix et leur philosophie. Vous noterez que les prix retenus sont les prix médians, qui a priori sont plus représentatifs de la réalité que des prix moyens.

Sélectionnez “Appartement”, “Ventes” et “Toutes surfaces confondues”, entrez le code postal qui vous intéresse et cliquez sur “Calculer le prix moyen”. Dans le tableau qui s’affiche en haut de la page, vous trouverez le prix moyen actuel sur la deuxième ligne. Notez ce prix et revenez à la page précédent.

Sélectionnez cette fois-ci “Appartement”, “Locations” et “Toutes surfaces confondues”, entrez le code postal qui vous intéresse et cliquez sur “Calculer le prix moyen”. Dans le tableau qui s’affiche en haut de la page, vous trouverez le loyer moyen actuel sur la deuxième ligne. Notez ce loyer également.

Vous pouvez maintenant utiliser ces données dans la formule de calcul de la rentabilité brute.

Profitez de votre passage sur Cotation-immobiliere.fr pour admirer la jolie chandelle formée par les prix à Paris. Alors, bulle immobilière ou pas ?

Classement des 20 plus grandes villes de France

Afin de vous montrer tout l’intérêt de cette méthode, je l’ai appliquée aux 20 plus grandes villes de France (en nombre d’habitants). Les résultats sont détaillés dans le tableau ci-dessous, par code postal et triés selon le nombre d’habitants de la ville concernée, par ordre décroissant. Les chiffres en vert correspondent aux 5 meilleurs rendements, les chiffres en rouge correspondent au 5 plus mauvais.

Pour une meilleure lisibilité et plus de détails, notamment les prix et loyers retenus, je vous invite à consulter ces résultats mis en page dans ce document (PDF). Vous y trouverez également les résultats triés par rentabilité.

Les chiffres de certaines agglomérations ne sont pas disponibles. J’ai contacté l’auteur pour savoir d’où vient le problème et si possible obtenir les chiffres qui manquent.

Que pensez-vous de ma réponse ? Quelle autre méthode auriez-vous suggérée ?

Je peux vous aider ! Si vous aussi vous avez une question, un problème ou une expérience à partager avec les autres lecteurs, n’hésitez pas à me contacter. Nous verrons ensemble où vous en êtes et ce que vous pouvez faire pour atteindre vos buts.

crédit photo : trekkyandy

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Cet article invité a été rédigé par Thibaud, auteur du blog Mes Finances Mode D’emploi . Avec plus de 5 ans d’expérience en finance (capital investissement, création d’entreprise, banque), Thibaud s’est lancé dans l’aventure du blogging avec pour objectifs de vous guider vers la liberté financière et de vous fait gagner du temps en résumant pour vous les 50 meilleurs livres sur les finances personnelles. Dans cet article, il vous donne quelques pistes pour trouver des placements peu risqués qui rapportent plus de 8% par an. Tout un programme !

Dans le contexte économique actuel, les comptes d’épargne réglementés ne sont pas très attractifs. Pour le petit épargnant qui ne souhaite pas prendre de risque, et surtout ne pas perdre son argent, les différents livrets (Livret A, comptes sur livret, LDD, etc.) constituent le seul espoir de faire un tant soit peu travailler son argent. Les plus pessimistes diront que cela permet juste de ne pas subir le coût de l’inflation. Pas faux…

Pourquoi vous devez investir

Pour bon nombres de gens, franchir le pas de l’investissement est un pari trop osé. Marqués par l’adage – trop répandu ! – que c’est le risque que l’on rémunère en finance, et donc que «plus un investissement est risqué, plus il rapporte», ces personnes refuseront toute leur vie d’investir leur argent dans des supports dignes de ce nom.

Pour toutes ces personnes et celles qui hésitent encore à franchir le pas, j’ai une grande nouvelle : vous avez 100% de chances de ne jamais vous enrichir. Probabilité maximale. Pas d’hésitation possible. Si vous n’investissez pas en prenant un minimum de risques, vous ne vous enrichirez jamais !

Et j’ai une deuxième grande nouvelle : le rendement d’un placement n’est pas proportionnel au risque de ce placement.

Je reformule en prenant un exemple : diverses études tendent à prouver aujourd’hui qu’à long terme, les actions ne sont pas plus risquées que les obligations, bien qu’elles offrent un meilleur rendement. Les bonnes et les mauvaises années se neutralisent. Seulement, personne n’aime faire son bilan de fin d’année et s’apercevoir qu’il fait des moins values latentes sur son portefeuille. Alors on vend et on rachète autre chose. On privilégie la performance à court terme. Erreur ! Warren Buffett est le meilleur exemple de milliardaire américain ayant construit sa fortune avec patience et détermination en conservant ses titres de nombreuses années.

Comme le dit David Bach dans Start Late, Finish Rich , votre vie doit être trépidante, pas vos investissements !

Les placements à +8% de rendement en bourse

Les actions

A l’heure actuelle, il existe quelques actions françaises intéressantes qui vous rapporteront plus de 8% de rendement grâce aux dividendes qu’elles versent. C’est le cas notamment de France Télécom (8,7%), Pages Jaunes (8,9%) et Icade (9,4%). D’autres ne sont pas très loin non plus, comme Foncière des Régions (6,3%) ou même Vivendi (6,7%).

Ces actions sont d’autant plus intéressantes que je ne parle ici que du rendement obtenu grâce au versement du dividende, c’est-à-dire du montant versé par l’entreprise en contrepartie de la détention de ses titres. Je ne fais en aucun cas allusion aux fluctuations que connaissent les marchés financiers et qui sont à l’origine des plus ou moins values que vous encaisserez à la revente de vos titres. Autrement dit, les fluctuations du marché n’ont que peu d’importance pour l’investisseur que vous êtes si vous investissez dans une entreprise solide et qui s’engage à vous verser des dividendes réguliers.

A titre d’exemple, France Télécom s’est engagée à verser ce taux de dividende élevé sur les 3 prochaines années. Sachant que les marchés financiers ne sont pas au plus haut à l’heure actuelle, il y a même de fortes chances que vous dépassiez les 10% de rendement sur ce titre à la revente !

Les Fonds Communs de Placement

Si vous ne souhaitez pas investir directement sur les marchés financiers et que vous préférez faire confiance à un professionnel, il vous est tout à fait possible d’investir via les Fonds Communs de Placement (FCP).

Commence alors un véritable travail d’enquêteur pour déterminer dans quel fonds vous allez placer votre argent. Vous pouvez pour cela vous appuyer sur de nombreux critères de bon sens tels que : l’historique de performance du fonds présenté, la réputation de l’établissement gestionnaire et sa solidité financière, le niveau de risque pris par le Fonds, la composition du Fonds, les frais d’entrée, de gestion et de sortie, et la cohérence des précisions apportées par le prospectus du Fonds visé par l’AMF. Vous pouvez utiliser l’espace intitulé OPCVM de Boursorama Banque pour effectuer votre recherche. Vous y trouverez l’ensemble des informations citées précédemment.

A titre d’exemple, les Fonds Dynamic Precious Metals A (+100.8% sur 1 an, +297.64% sur 2 ans), Ulysse C (+34.62% sur 1 an, +13.77% sur 5 ans) ou encore Objectif Small Caps France A (+30.10% sur 1 an, +16.7% sur 3 ans) ont réalisé des performances plus qu’attrayantes !

Les placements à +8% de rendement dans l’immobilier

Investir dans le locatif

Dans l’immobilier, il est encore plus simple d’obtenir des rendements de +8%. Il vous suffit d’utiliser l’effet de levier bien connu des investisseurs.

La technique est assez simple : vous achetez un bien immobilier que vous mettez en location et que vous faites financer par la banque à 100%. Vous remboursez ensuite les mensualités de votre emprunt grâce au loyer de votre locataire en vous débrouillant autant que faire se peut pour dégager un petit bénéfice mensuel.

Faites vos calculs : petit bénéfice mensuel / zéro apport financier = rendement infini ! (les aficionados des limites en mathématiques auront, j’en suis sûr, une petite larme à l’œil)

Pas facile, me direz-vous, dans le contexte actuel du marché de l’immobilier parisien de réaliser ne serait-ce que ce petit bénéfice du fait des prix élevés des biens immobiliers…

Certes, mais d’une part il n’y a pas que Paris en France (si si je vous jure) et le marché immobilier n’est pas du tout le même d’une région à l’autre. D’autre part, les bonnes affaires existent quel que soit l’état du marché. Je vous invite également à suivre la stratégie d’Elise Franck, l’auteur de Comment je suis devenue rentière en 4 ans sur le sujet : c’est un petit bijou !

Investir dans une SCPI

Pour les plus fainéants, il existe une solution à mi-chemin entre l’analyse chiffrée et l’immobilier physique : il s’agit de l’investissement dans les SCPI. Encore appelé investissement pierre papier.

La logique est simple : plutôt que d’investir dans de l’immobilier physique et de mettre ensuite le bien en location (et de subir toutes les formalités administratives et les tracasseries de gestion qui s’en suivent), vous pouvez choisir d’acheter des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier.

Les avantages sont multiples : des revenus réguliers (trimestriels), une certaine souplesse d’investissement, des facilités de souscription (pas de signature de notaire), un financement souvent possible à 100%, des rendements plus attractifs que l’immobilier physique à l’heure actuelle.

Attention cependant, les mêmes règles de prudence élémentaire que dans le cas des FCP s’imposent. Il vous faudra : examiner le patrimoine de la société, veiller à un taux d’occupation suffisant, ne pas oublier de comptabiliser les frais de gestion dans vos calculs de rentabilité et surtout vous renseigner sur une éventuelle revente de vos parts car vous devrez attendre qu’un acheteur se manifeste !

Pour terminer, sachez que le taux de rentabilité interne (pour faire simple, le rendement de votre investissement qui prend en compte la valeur temporelle de l’argent) est de 10,73% en moyenne sur 10 ans (1999-2009) pour l’ensemble des SCPI (source : Le Revenu – Janvier 2011).

On citera par exemple les SCPI Accès Pierre (Groupe BNP Paribas) : 11,23%* sur 10 ans, AGF Pierre (Gr. Allianz) : 15,34%* sur 10 ans et Slivimo (Amundi Immobilier) : 19,69%* sur 10 ans parmi les plus performantes du marché.

Mais quelle importance finalement puisqu’on a dit que c’est un TRI infini que vous visiez…

*Ces rendements sont calculés sur la base du capital total investi (emprunt bancaire + votre capital) et non sur la base de votre seul capital. Si vous financez vos parts de SCPI à 100% par l’emprunt bancaire, votre rendement réel constaté sera encore une fois infini.

Quel est votre avis sur ces différents placements ? Quels autres placements auriez-vous cité pour compléter cette liste ? N’hésitez pas à donner votre avis !

crédit photo : Eric Caballero - yeowatzup

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Article invité proposé par Martin, auteur de candix.fr. J’apprécie beaucoup son approche, qui consiste à s’enrichir progressivement, à se préparer sereinement aux coups durs tout en continuant à se faire plaisir, et finalement devenir plus riche en gérant mieux son argent, tout simplement !

L’intérêt est la rémunération touchée par une personne plaçant de l’argent au sein d’une institution financière. Les intérêts sont dits composés, car à chaque nouvelle année on touche des intérêts sur le capital et sur les intérêts préalablement gagnés.

Intérêts simples contre intérêts composés

Voyons la différence entre intérêts simples (basés sur le capital initial) et intérêts composés. Imaginons que quelqu’un investisse 10 000 euros à l’âge de 20 ans dans un placement rémunéré 6% l’an en vue de préparer la retraite. Tous les montants sont en euros.

Les intérêts composés vous le voyez ne font pas gagner beaucoup plus au début que les intérêts simples (382 euros les 5 premières années), mais plus vous investissez sur le long terme, plus vous y gagnez (103 000 euros vs 34 000 euros au moment de la retraite).

Investissez tôt, c’est le meilleur conseil à vous donner.

Procédons maintenant à deux études de cas.

Première étude de cas : Adam et Benjamin.

Retenons trois hypothèses :

• Adam investit 250 euros par mois dès 20 ans jusqu’à 30 ans et arrête complètement d’économiser ensuite,
• Benjamin investir 250 euros par mois dès 30 ans jusqu’à 60 ans,
• L’argent est placé sur un mix immobilier/bourse/épargne qui garantit des rendements moyen de 7% par an.

Qui a le plus d’argent à 60 ans ? Adam qui a investit 250 euros par mois durant 10 ans ou Benjamin qui a investit 250 euros par mois durant 30 ans.

Réponse : Adam a investi 3 fois moins que Benjamin mais aura 337 609 euros à 60 ans contre seulement 306 219 euros pour Benjamin, qui a pourtant investi 3 fois plus.

Voici un graphique montrant le capital dont disposent Adam et Benjamin avec le temps.

Première remarque

Benjamin a investi 3 fois plus mais est plus pauvre qu’Adam. Il lui faudrait épargner encore 3 000 euros par an jusqu’à ses 80 ans pour rattraper Adam qui n’a pourtant investi que 10 ans. C’est pourquoi je le répète : commencez à investir tôt pour bénéficier des intérêts composés. Mieux vaut investir des petits sommes plus tôt que des grosses sommes plus tard.

Seconde remarque

Zoomons maintenant sur Adam.

Comme vous pouvez le voir, au bout de 10 ans, la hausse de sa fortune ralentit fortement puisqu’Adam décide d’arrêter d’investir le moindre centime. Toutefois, les intérêts prennent rapidement le relais puisque 10 ans plus tard, la croissance de sa richesse est plus importante que jamais.

Seconde étude de cas : préparer sa retraite

Épargner permet de préparer sa retraite. C’est un point capital puisque nous n’aurons sans doute pas de retraite.

On part du principe que l’inflation moyenne est de 2% par an et que sur le long terme atteindre un rendement de 7% par an n’a rien de difficile à qui sait s’y prendre, avec un mix d’investissement : immobilier avec un peu d’effet levier, bourse, etc.

Imaginons un couple dont les deux conjoints ont 28 ans et qui veut disposer d’un niveau de vie correct (40 000 euros net par an) en retraite, de quoi voyager un peu et manger au restaurant, mais pas assez pour faire des folies.

Ce couple se demande combien il doit économiser, acceptant d’économiser tous les ans la même partie de leurs revenus. Ils estiment que leurs revenus augmentent de 2% par an suivant l’inflation, et doivent donc épargner 2% de plus par an.

Si ce même couple avait commencé à économiser dès 24 ans, l’effort d’épargne serait largement plus abordable.

Prenons maintenant un couple qui se contente de 25 000 euros par an. Il place l’argent à 8% d’intérêts et épargne 2% de plus par an. Le couple a 23 ans, veut être retraité à 50 ans et compte large : 100 ans d’espérance de vie.

On le voit, pour un couple de classe moyenne dont les conjoints gagnent chacun 1600 euros et épargnant 15% de leurs revenus (soit 480 euros d’épargne par mois, soit 5 760 euros par an), épargner pour préparer sa retraite est très accessible. Le dernier cas montre qu’un couple moyen peut partir en retraite dès 50 ans… ou, s’il attend 60 ans, peut avoir une retraite très confortable.

Et en cas d’accident de la vie, on a de quoi faire : ainsi si le dernier couple divorce ou si l’un des conjoints est licencié 15 ans plus tard, ils disposent déjà d’une petite cagnotte de 172 658 euros pour faire face !

En prévoyant de vivre 100 ans, le couple a besoin d’investir la première année 6 403 euros, contre 6 103 euros s’il avait fait le même calcul sur une base de 90 ans. Cela représente à peine 25 euros de plus par mois. En investissant seulement 25 euros de plus par mois, ils se donnent une grande sécurité.

Et si par grande malchance, ils ne vivent que 90 ans, ils laisseront un agréable patrimoine de 684 000 euros à leurs héritiers… en ayant seulement investit 25 euros de plus par mois !

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L’investissement immobilier locatif a ce triple avantage de contribuer à la constitution de votre patrimoine, de vous apporter par la suite des revenus supplémentaires et dans certains cas de payer moins d’impôts. Pas étonnant que ce type d’investissement est tellement de succès ! D’ailleurs, l’un de mes articles les plus populaires est celui qui explique comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.

Le secret de la réussite dans ce domaine se situe en grande partie au niveau de l’achat : faire un mauvais choix au moment de l’achat aura des conséquences sur toute la durée de l’investissement. Voici les points qui, à mon avis, doivent absolument être considérés pendant la recherche du bien à acheter. Pour une lecture plus aisée, je parlerai de logement mais l’ensemble de cet article est applicable à d’autres types de bien, comme des garages ou des places de parking par exemple.

1. Une bonne affaire est d’abord une histoire de prix

Ce que j’appelle une bonne affaire, c’est un logement qui vous apportera chaque année un revenu (le loyer) supérieur à ce qu’il vous coûtera sur la même période. Dans le cas contraire, cet investissement vous contraindra à sortir de l’argent de votre poche, ce qui est tout de même à l’opposé du but recherché. Attention, n’oubliez pas d’inclure tous les coûts de cet achat dans le calcul : mensualités de remboursement, impôts, frais d’entretien, etc.

Une chose est sûre : le prix d’achat a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. A loyer égal, pus le prix d’achat est faible, plus la rentabilité est forte. En plus, un faible prix d’achat augmente vos chances de faire une plus-value au moment de la revente éventuelle du logement.

Dans la pratique, trouver une bonne affaire ne relève pas du miracle, mais plutôt d’un travail de recherche et de collecte d’information. De ce côté-là, Internet nous facilite grandement la tâche : en quelques heures, vous pouvez avoir passé en revue plusieurs centaines d’annonces. Consultez autant les annonces d’achat que les annonces de location, afin de vous imprégner des prix et des loyers pratiqués sur le marché.

A ce stade, vous serez en mesure de reconnaître une bonne affaire quand elle vous passera devant les yeux :

• un prix de vente modéré, éventuellement négociable à la baisse

• un loyer potentiel suffisamment élevé pour couvrir tous les coûts, éventuellement révisable à la hausse après des travaux de décoration ou rénovation

2. Une bonne affaire est aussi une histoire d’emplacement

Même si vous achetez le logement le plus magnifique du pays, s’il est mal situé, vous aurez du mal à le louer. C’est facile à dire, mais dans la pratique c’est un peu plus compliqué que ça. L’attractivité d’un logement dépend de très nombreux facteurs qui diffèrent en fonction du type de logement (et donc du type de locataires) et qui peuvent changer au fil du temps !

Dans le cas d’un petit appartement pour étudiant par exemple, il vaut mieux trouver un bien près d’une université par exemple, avec les transports en commun et tous les commerces à proximité.

Pour des appartements plus grands, avec 3 chambres par exemple, les locataires pourraient être plutôt des couples avec des enfants et dans ce cas la proximité des écoles est également à prendre en compte.

Mais comme je le disais, la situation d’un logement peut changer au fil du temps. Non, les appartements ne bougent pas (encore) d’un immeuble à l’autre… Par contre, les lignes de bus peuvent être créés, modifiées ou fermées. Un quartier isolé peut devenir un quartier bien desservi et les établissements scolaires peuvent malheureusement fermer. Ces événements difficilement prévisibles ont un impact direct sur la prix de revente du logement et sur le loyer. Toutefois, le risque peut être diminué en se tenant informé de l’actualité de la ville concernée. C’est d’ailleurs plus simple si vous n’habitez pas loin du logement que vous louez. Ce qui m’amène au troisième point…

3. Une bonne affaire est à côté de chez vous

En tant que propriétaire, vous devrez de temps à autre faire le trajet jusqu’au logement que vous louez, ne serait-ce que pour le faire visiter à des locataires potentiels, faire les états des lieux ou réaliser des petits travaux. Si vous habitez à quelques minutes de là, aucun problème. S’il vous faut 2 heures aller-retour, c’est déjà plus compliqué à organiser, sans parler du carburant utilisé pour faire ces voyages. C’est pourquoi il vaut mieux chercher à investir pas loin de chez soi !
En plus, vous aurez ainsi la possibilité de passer de temps à autre devant le logement, histoire de voir si tout à l’air en ordre, et éventuellement rendre visite à votre locataire, en ayant bien entendu pris soin de convenir avec lui d’un rendez-vous.

4. Une bonne affaire dépend aussi de l’état de la construction

Un logement mal conçu ou délabré peut vite devenir un véritable gouffre financier. Une toiture en mauvais état risque de coûter très cher en dégâts des eaux et encore plus cher en réparations par exemple. Une installation électrique non conforme peuvent se transformer en désastre matériel et parfois pire.

L’un des problèmes les plus répandus (malheureusement) est le risque sanitaire. Je visite régulièrement quelques forums immobiliers et je ne compte plus le nombre de personnes ayant connu des problèmes d’insalubrité.

Il faut savoir que si un logement est reconnu insalubre, le propriétaire a obligation de réaliser les réparations ou travaux nécessaires, ainsi que de reloger les locataires à ses frais. Donc si vous tenez à acheter ce genre de logement pour le louer, il est impératif de réaliser les travaux adéquats avant même de le louer, et donc inclure leur coût dans le coût total de l’investissement.

5. Et la taille dans tout ça ?

Quand on cherche un logement pour y habiter, la démarche habituelle consiste à chercher le logement le plus grand possible dans le budget qu’on s’est fixé. L’investissement immobilier locatif fonctionne différemment : en général, on cherche le logement qui rapporte le plus par rapport à l’investissement initial. On revient toujours sur le même calcul de rentabilité d’un investissement immobilier locatif.

En regardant un peu les prix au m², on constate souvent que plus c’est petit, plus c’est cher. Les petits logements se vendent proportionnellement plus cher que les logements plus grands. La différence est particulièrement frappante entre les “logements étudiants” (jusqu’à 30 ou 40m², moins de 20m² pour Paris) et le reste. Qu’est ce que cela veut dire ? Tout simplement que les logements étudiants sont sur-côtés. Il vaut mieux chercher des appartements un peu plus grands.

Mais la taille d’un logement n’est pas qu’une question de surface, c’est aussi une question de nombre de chambres. Généralement, plus il y a de chambres, plus c’est rare et plus c’est cher, à l’achat comme à la location. Il vaut mieux avoir 3 chambres de 10m² que 2 chambres de 15m². Ici encore, une analyse des annonces de votre secteur devrait vous renseigner.

Pour finir

Si vous avez d’autres astuces et conseils pour trouver une bonne affaire dans l’immobilier locatif, n’hésitez pas à le partager en laissant un commentaire. La force d’Internet et de ce blog notamment, c’est de pouvoir profiter de l’expérience et de l’avis de tous !

crédit photo : andrewasmith – askthepixel – nyxmedia

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Depuis quelques semaines, on savait que le taux d’intérêt du livret A allait augmenter en août, mais il restait une incertitude : quel serait le taux retenu, 1,50% ou 1,75% ?

Cette fois-ci, c’est confirmé. Le taux d’intérêt du livret A sera de 1,75% à partir du 1er août 2010. C’est ce qu’a annoncé notre ministre de l’Economie, Christine Lagarde, après la publication des chiffres de l’inflation du mois de juin par l’INSEE.

Pour information, les prix ont augmenté de 1,50% sur une année. Ce qui veut dire que le livret A, lorsqu’il sera rémunéré à 1,75%, rapportera en réalité 0,25%, les 1,50% restants étant absorbés par l’inflation.

Bref, le livret A reste peu rémunérateur, mais a le mérite d’être une épargne à la fois :

• liquide : vous pouvez ajouter ou retirer de l’argent à tout moment, sans contrainte,
• défiscalisée : vous ne payez pas d’impôts sur les intérêts perçus,
• sûre : l’Etat garantit l’argent placé sur les livrets A, ce qui veut dire qu’il vous remboursera si la banque venait à faire faillite, par exemple. On y croit ou pas, en tout cas je ne préfère pas tester

Ca reste une bonne nouvelle, étant donné que le livret A faisait perdre de l’argent aux épargnant depuis de trop nombreux mois !

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Personne ne peut prédire avec certitude quelle sera l’évolution de la bourse dans les jours à venir. Encore moins dans les mois et les années à venir. Professionnels ou particulier, tous les investisseurs sont à la même enseigne de ce point de vue. Même l’homme le plus riche du monde ne peut prévoir les variations du marché, mais seulement les suivre. En revanche, je peux vous dire qu’il y a au moins trois moments où il ne faut pas investir en bourse.

1. N’investissez pas en bourse tant que vous n’en avez pas les moyens.

Ca peut paraître évident mais j’ai connu plusieurs personnes à la fois à découvert en permanence et détentrices d’actions. Elles payaient probablement plus en agios que ce qu’elles gagnaient grâce à leurs actions ! Si vous avez des dettes, il est plus utile de les rembourser au plus vite que de vouloir gagner un peu plus grâce à des investissements boursiers. Une exception éventuellement : les emprunts immobiliers.

Plus généralement, si vous avez du mal à vous en sortir au quotidien et que vous êtes limite à la fin de chaque mois, ce n’est pas le moment de penser à investir en bourse. Essayez de réduire vos dépenses et augmenter vos revenus, vous pourrez investir une fois que vos finances seront un peu plus confortables.

En d’autres termes, n’investissez que l’argent que vous pouvez vous permettre de perdre (même si ce n’est pas le but, nous sommes bien d’accord ).

2. N’investissez pas en bourse tant que vous n’avez pas les connaissances nécessaires.

Le meilleur moyen de tout perdre serait d’investir dans quelque chose sans rien n’y comprendre. Le plus simple pour faire ses premiers pas en bourse (et même les suivants) est d’investir dans Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM), c’est-à-dire des Sociétés d’Investissement à Capital Variable ou des Fonds Communs de Placement (les fameux FCP et SICAV). Ce sont des organismes qui investissent (en bourse et/ou ailleurs, selon l’organisme) l’argent que vous leur confiez, ainsi que l’argent de tous les autres investisseurs qui y souscrivent.

L’un des intérêts est que vous bénéficiez ainsi de l’expertise professionnelle du gestionnaire, qui choisit les investissements pour vous. Ce type de produit est parfaitement adapté à cette méthode simple pour investir en bourse. Ceci dit, avant d’investir dans un OPCVM, renseignez-vous bien sur son fonctionnement, les frais que vous devrez lui payer (ils ne travaillent pas gratuitement malheureusement), dans quoi il investit, etc.

Plus généralement, n’investissez pas dans quoi que ce soit tant que vous ne connaissez pas correctement le domaine concerné !

3. N’investissez pas en bourse tant que vous n’avez pas prévu une date de sortie.

C’est probablement ce à quoi l’on pense le moins quand on investit en bourse. Prévoir une date de sortie, cela revient à déterminer combien de temps on souhaite être investi et en dériver sa stratégie d’investissement. Je ne parle pas ici des day traders (ceux qui achètent et vendent tous les jours ou presque et en tirent des plus values), mais plutôt de l’investissement en tant qu’épargne à plus long terme.

Chacun adopte la stratégie qui convient à sa situation, mais en général on peut dire que plus on investit sur le long terme, plus on peut avoir une stratégie agressive et investir dans des produits risqué mais potentiellement à haut rendement. Inversement, plus l’horizon d’investissement est court (quelques années par exemple), plus l’investisseur devra éviter les risques, en choisissant par exemple d’acheter des SICAV qui investissent dans les obligations d’Etats européens. Les rendements seront évidemment plus faibles dans ce cas-là. Tant que vous ne savez pas quand vous vendrez, vous ne pouvez pas acheter.

Pour terminer, je voudrais ajouter deux petites recommandations qui pourront vous éviter de grandes peines :

• N’investissez pas en bourse de l’argent que vous avez emprunté
• Méfiez-vous de tous les investissements boursiers qui comportent un effet de levier, parce qu’ils comportent un effet de massue tout aussi important (mais qu’on ne mentionne pas, évidemment).

Tout ceci semble évident, mais ça va toujours mieux en le disant !

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Petite bonne nouvelle pour les épargnants : le taux du livret A devrait augmenter en août et passer à 1,50% ou 1,75. C’est ce qu’a annoncé ce matin le ministre du Budget François Baroin.

C’est une bonne nouvelle parce que depuis de nombreux mois votre livret A vous faisait perdre de l’argent, puisque son taux d’intérêt était inférieur à l’inflation.

Toutefois, il n’y a pas de quoi en faire une grande fête (ou un apéro géant, apparemment c’est la mode en ce moment), car l’inflation 2010 est prévue aux alentours de… 1,50% à 1,65%, selon les sources.

En résumé, le livret A ne fera plus perdre d’argent, mais ne devrait pas rapporter grand chose non plus. Il garde tout de même l’avantage d’être 100% sûr et défiscalisé.

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Cortal Consors a annoncé hier la naissance de hopee, « le premier réseau social boursier en France ». Je ne sais pas s’il c’est réellement le premier, puisqu’il existe des centaines de forums dédiés à la bourse qui sont, eux-aussi, des réseaux sociaux. Même si le nom du site de me plaît pas (tous ces sites en –oo, –ee, etc. font un peu ringard), leur système a attiré mon attention et je me suis dit qu’il pourrait vous intéresser également, que vous soyez un novice de la bourse ou un investisseur chevronné.

Avant d’aller plus loin, et pour lever toute ambigüité, je tiens à préciser que je n’ai aucun lien avec ces sociétés et je ne suis pas payé pour écrire cet article.

Ce nouveau service est présenté dans la presse comme une sorte de Facebook de la bourse. Comme c’est gratuit et facile d’accès (l’inscription se fait en quelques clics), j’y ai fait un petit tour par curiosité et je vous invite à faire de même, si vous êtes intéressé par ce type d’investissement.

Comme Facebook, hopee permet d’échanger des informations très facilement avec votre réseau de connaissance. C’est le minimum qu’on attend d’un réseau social après tout !

Mais le point fort de hopee, c’est qu’il inclut un système de notation des utilisateurs. Tout le monde peut donner son avis sur une société ou son pronostic sur un cours. Ensuite, cet avis est évalué selon plusieurs critères (nombre de recommandations, taux de réussite et performance réalisée) et une sorte de note de fiabilité est attribuée à l’utilisateur.

Vous l’aurez compris, le principal intérêt est de pouvoir connaître très rapidement les conseils boursiers des utilisateurs les mieux notés (donc ceux qui sont les plus fiables d’après le système d’évaluation), ce qui pourra vous orienter dans vos propres choix d’investissement. Serait-ce là l’ultime méthode pour investir en bourse ?

Enfin, un système de classement crée un petit esprit de compétition entre les différents utilisateurs, ce qui rajoute un peu plus de piment à ce service, d’autant plus que les boursicoteurs ont tendance à aimer comparer leur performance avec celle des autres.

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Je vous parlais hier des différents types de livrets d’épargne. Au même moment, la Banque de France a annoncé que le taux d’intérêt du livret A resterait à 1,25% jusqu’à nouvel ordre. Pour rappel, la Banque de France peut changer ce taux 2 fois par an en théorie (d’après les textes) mais 4 fois par an : au 1er février, au 1er mai, au 1er août et au 1er novembre. La prochaine annonce aura donc lieu au 1er août.

En principe, ce taux d’intérêt devrait toujours être supérieur à l’inflation, afin de garantir la valeur réelle (ce terme est important) de votre argent. Sans rentrer dans des détails trop techniques, voyons ensemble pourquoi : voici un petit rappel sur l’inflation.

L’inflation se définit grossièrement comme une hausse générale des prix. Quand l’inflation est de 1,6% par an (derniers chiffres publiés par l’INSEE), cela veut dire qu’un objet X qui valait 100 euros l’année dernière vaut désormais 101,60 euros. En conséquence, si vous avez gardé un billet de 100 euros depuis l’année dernière, ou laissé 100 euros sur un compte courant, ces 100 euros ne vous permettent plus d’acheter cet objet X.

En bref, vos 100 euros ont certes gardé leur valeur nominale (ou valeur faciale, c’est-à-dire que le chiffre n’a pas changé sur votre billet ou sur votre compte : il y a toujours écrit 100 euros) mais ont perdu une partie de leur valeur réelle (valeur tenant compte de l’inflation) et votre pouvoir d’achat à baissé.

Si vous avez placé ces 100 euros sur un livret, ils vous rapporteront des intérêts. Dans le cas du livret A, ils vous rapporteront 1,25% par an, soit 1,25 euros. Au bout d’une année, vous aurez donc 101,25 euros. Pour rappel votre objet X (qui valait 100 euros la première année) vaut désormais 101,60 euros. Vous ne pouvez donc plus l’acheter, même si vos 100 euros vous ont rapporté des intérêts.

En bref, la valeur nominale (ou faciale) de vos 100 euros a augmenté pour devenir 101,25 euros, mais ce n’est pas suffisant pour compenser l’inflation qui a fait passer le prix de votre objet X de 100 euros à 101,60 euros. Encore une fois, la valeur réelle de vos 100 euros a diminué et vous avez perdu une partie de votre pouvoir d’achat.

Pour résumer : placer aujourd’hui votre épargne sur un livret A vous fait perdre une partie de votre pouvoir d’achat ! La solution : trouver un livret qui rapport plus que l’inflation (1,60%), ce qui fera l’objet d’un article très prochainement.

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