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Immobilier : mise-à-jour des courbes de Friggit de juillet 2010

Sylvain — Tue, 13 Jul 2010 04:00:37 +0000

Pour ceux qui ne le connaissent pas encore, un petit rappel : Jacques Friggit est un économiste du Conseil général de l’environnement et du développement durable. Il publie un certain nombre de statistiques liées à l’évolution des prix immobiliers.

Une mise-à-jour vient d’être publiée par Jacques Friggit. Elle est particulièrement intéressante puisqu’elle révèle l’évolution du montant total des transactions immobilières au premier trimestre 2010 ainsi que l’évolution de l’indice du prix des logements par rapport aux revenus des ménages en juin 2010.

Voici les courbes publiées dans le document 1.1. Graphiques sur longue période, sous le point 2.1. Prix des logements et montant des transactions (vous pouvez également télécharger le document original). Cliquez sur l’image pour l’agrandir.

Première lecture : l’immobilier repart à la hausse, tant au niveau des prix (courbe noire) que du nombre de ventes (courbe verte). Vraiment ?

Attardons-nous un peu sur la courbe noire : il s’agit de l’indice du prix des logements anciens par rapport au revenu disponible par ménage. Cette courbe évolue donc selon deux paramètres : le prix des logements et le revenu des ménages. Si le prix augment et le revenu reste le même, la courbe monte. Si le prix reste le même et le revenu diminue, la courbe monte également. Ou encore : si le prix augment plus vite que le revenu des ménages, alors la courbe monte. Et si cette courbe monte, cela signifie que les ménages perdent une partie de leur pouvoir d’achat immobilier.

Malheureusement je n’ai pas trouvé de chiffre officiel récent au sujet de l’évolution du revenu disponible des ménages. Ceci dit, avec un taux de chômage record et une situation économique plutôt mauvaise, j’imagine que le revenu disponible des ménages n’a pas augmenté ces derniers temps. Si vous savez où trouver des données actualisées, n’hésitez pas à m’en faire part ! Ma supposition est donc que les prix de vente de logements anciens ont augmenté ces derniers mois, mais pas autant que la courbe noire pourrait le faire croire.

En ce qui concerne la courbe verte, elle montre que le nombre de ventes et les prix de vente ont augmenté. Ceci dit, on est encore loin des sommets atteints il y a quelques années. On peut d’ailleurs noter que la courbe est au niveau qu’elle avait atteint en 1999.

L’immobilier repart à la hausse ? Apparemment oui, en tout cas pour le moment, mais les perspectives pour l’avenir sont bien sombres. C’est une mauvaise nouvelle pour les ménages, qui voient leur pouvoir d’achat immobilier diminuer à nouveau. Avec un taux de chômage qui peine à se stabiliser et des prix qui augmentent un peu partout, je ne vois pas comment les ménages pourront soutenir la reprise du marché immobilier.

Mais dans ce cas, qui achète ? Ce sont les investisseurs, ceux qui ont déjà un logement et qui achètent dans le but de louer à quelqu’un d’autre (il s’agit de l’investissement locatif). C’est d’ailleurs un des points que montrait la note de conjoncture des notaires en avril 2010. En 2008, 56% des achats immobiliers étaient effectués par ceux qui aller occuper le logement (les accédants) et 44% étaient réalisés par des investisseurs. En 2009, seulement 35% des achats étaient effectués par des accédants et 65% par des investisseurs ! Un sacré retournement de tendance !

C’est pourquoi je continue de penser que la situation actuelle du marché immobilier est une aberration d’un point de vue économique. Les prix sont déconnectés de la réalité économique : c’est ce qu’on appelle une bulle. Et toutes les bulles finissent par éclater !

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50 biens immobiliers aux enchères la semaine prochaine

Sylvain — Mon, 07 Jun 2010 06:00:55 +0000

Petit rappel pour tous ceux qui sont à la recherche d’une bonne affaire, ou tout simplement curieux de voir comment se déroule la vente aux enchères d’un bien immobilier : n’oubliez pas que la semaine nationale des ventes aux enchères, organisée par les notaires de France, aura lieu du 14 au 18 juin, c’est-à-dire la semaine prochaine !

Si vous y participez, n’hésitez pas à nous raconter votre expérience !

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Petite réflexion sur l’immobilier par Seb Musset

Sylvain — Thu, 03 Jun 2010 04:52:00 +0000

Seb Musset est un personnage plutôt polémique (lui-même se définit comme contrariant ) avec un style bien à lui. Comme on dit : on aime ou on aime pas. Une chose est sûre, ses paroles et ses écrits ne laissent pas indifférent. Vous pouvez trouver ses publications sur son blog Les jours et l’ennui de Seb Musset.

Dans cette vidéo de juin 2009, il s’attaque à ce qu’il appelle la phase 2 du délire patrimonialistique. Ça vaut le détour !

SM > COMBLE DU REVE : UN REVE DE CON
envoyé par sebmusset.

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Immobilier : les prix n’ont pas fini de baisser, les taux d’intérêt non plus

Sylvain — Wed, 26 May 2010 06:00:03 +0000

Voici deux bonnes nouvelles pour ceux qui scrutent le marché immobilier en attendant le bon moment pour acheter.

La première, c’est que les prix n’ont pas fini de baisser. Je viens de lire une étude publiée par HSBC en février dernier (curieusement, je ne l’ai pas retrouvée sur le site HSBC, mais sur le site d’une agence immobilière). Cette étude revient sur la baisse des prix des années passées, et affirme que cette baisse a été stoppée par les aides fiscales et budgétaires, ainsi que la baisse des taux d’intérêt, le tout ayant redonné un peu de pouvoir d’achat immobilier aux ménages.

La partie un peu plus intéressante concerne les prévisions pour 2010. Puisque les aides fiscales vont être largement réduites (comme la fin du doublement du prêt à taux zéro), ce pouvoir d’achat immobilier devrait de nouveau diminuer, d’autant plus que le nombre de chômeurs ne cesse d’augmenter. Selon l’estimation de cette étude HSBC, après une baisse de 7% en 2009, les prix devraient encore baisser de 4% en moyenne en 2010, ce qui semble encore bien peu quand on se souvient que les prix ont augmenté de 150% à 200% entre 1997 et 2007 !

La seconde, c’est que les taux n’ont pas fini de baisser non plus. Les taux relevés au mois de mai 2010 par Empruntis ont baissé de 0.05% en moyenne par rapport au mois d’avril. Pour information, vous obtenez en moyenne 3.55% sur 15 ans, 3.75% sur 20 ans et 3.95% sur 25 ans. Avec une baisse si faible, on se demande si les taux ne sont pas sur le point de se stabiliser, voire de remonter.

Comme les taux fixes des prêts immobiliers sont généralement liés aux taux des OAT (obligations assimilables du Trésor français), un petit coup d’œil de ce côté-là devrait pouvoir nous renseigner. Résultat : les OAT continuent de baisser et atteignent des niveaux très bas, ce qui voudrait dire que les taux des prêts immobiliers devraient continuer de baisser aussi.

En fin de compte, il semble donc que l’acheteur a tout intérêt à attendre pour le moment, afin de bénéficier à la fois de la baisse des prix de l’immobilier et de la baisse du coût du crédit. L’avenir nous dira si ces prévisions sont correctes !

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50 biens immobiliers à vendre aux enchères du 14 au 18 juin

Sylvain — Fri, 14 May 2010 05:18:05 +0000

Les notaires de France organisent la semaine nationale des ventes aux enchères du 14 au 18 juin. 50 biens seront mis en vente un peu partout en France, essentiellement des maisons et des appartements, mais aussi des locaux à usage commercial et même un étang ! Les départements concernés sont les suivants :

Aisne (02)
Alpes-Maritimes (06)
Bouches-du-Rhône (13)
Charente (16)
Dordogne (24)
Drôme (26)
Eure (27)
Gironde (33)
Haute-Garonne (31)
Hauts-de-Seine (92)
Hérault (34)
Landes (40)
Lot-et-Garonne (47)
Lozère (48)
Meurthe-et-Moselle (54)
Puy-de-Dôme (63)
Rhône (69)
Savoie (Haute) (74)
Vienne (86)
Vosges (88)
Yvelines (78)

Consultez le programme officiel pour avoir plus de détails sur l’organisation des ventes aux enchères, ainsi que la description complète de chaque bien.

Si vous avez une expérience de ce type de vente, ou si vous faites des affaires pendant la semaine nationale des ventes aux enchères, n’hésitez pas à nous en faire part !

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Crise immobilière : le point à fin avril 2010

Sylvain — Fri, 30 Apr 2010 14:04:43 +0000

En octobre 2008, je commentais le début de la chute des prix de l’immobilier, avec une satisfaction à peine dissimulée Où en sommes-nous près de 18 mois plus tard ? Je vais tenter de résumer brièvement la situation.

Malgré toutes les campagnes de communication des différents acteurs du marché, qui se sont efforcés d’essayer de convaincre les acheteurs potentiels que les prix ne baisseraient pas, les prix ont baissé en 2009. -5,6% en Ile-de-France et -3,5% en province d’après les chiffres publiés par les notaires de France, ce qui est peu en fin de compte. On parle d’une baisse de 10% depuis le début de la crise, en 2008.

En revanche, le nombre de transaction a réellement chuté, passant de plus de 800 000 ventes en 2007 à 587 000 en 2009, soit une baisse de près de 27%.

Je vous invite à vous attarder sur les statistiques de Jacques Friggit, en particulier le graphique 2.1 dans le document Graphiques sur longue période), qui décrit l’évolution des prix des logements anciens par rapport au revenu disponible des ménages. Vous pourrez constater que les prix des logements évoluaient plus ou moins au même rythme que les revenus des ménages jusque vers 2000. Ensuite c’est l’explosion et les ménages ont perdu près de 40% de leur pouvoir d’achat immobilier en moins de 10 ans.

Toutefois on constate un petit rebond sur les deux derniers trimestres sur le graphique 2.1, tant au niveau des prix (courbe noire) que des volumes de ventes (courbe verte). La crise immobilière toucherait à sa fin ? Impossible de répondre, car je ne connais pas l’avenir.

En tout cas je n’y crois pas. D’ailleurs, pour le reste de l’année 2010, si les notaires s’attendent à voir les prix se stabiliser en région parisienne, ils les voient continuer de baisser au moins jusqu’en 2011 en province.

Le chômage bat des records presque tous les mois, les marchés financiers sont toujours vivement chahutés (parfois par la crise grecque, parfois autre chose, mais les réactions sont toujours violentes) et les taux d’intérêt devraient augmenter en fin d’année. Dans ces conditions, comment penser que la situation économique est favorable au marché immobilier ?

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Immobilier : trouvez les bonnes affaires avec petitscailloux.com

Sylvain — Tue, 23 Jun 2009 09:47:53 +0000

Avant de commencer, je tiens à préciser que je n’ai aucun lien particulier avec petitscailloux.com et que j’écris cet article juste parce que j’apprécie vraiment ce site !

Petitscailloux.com est un outil qui permet de suivre l’historique des prix publiés dans les annonces immobilières de SeLoger.com. Vous pouvez par exemple voir qu’un appartement était en vente à 200,000 euros en janvier 2009 et qu’il est maintenant à 180,000 euros. Vous pouvez également suivre le prix des maisons évidemment. Vous avez donc à votre disposition deux informations très utiles :

depuis combien de temps le bien est à vendre
les différentes baisses de prix

En plus de cela, le site offre deux outils à ne pas manquer : la recherche de biens morts et les bonnes affaires.

Les biens morts

Petitscailloux.com définit un bien mort comme un bien qui ne se vend pas, qui traîne dans les agences depuis déjà plusieurs mois, voire des années. Vous pouvez ainsi chercher tous les biens en vente depuis plus d’un an, par code postal ou par département, ce qui peut être utile pour négocier avec le vendeur : il est plus facile de négocier le prix d’un bien en vente depuis 2 ans !

Les bonnes affaires

Petitscailloux.com répertorie également les annonces dont le prix est inférieur d’au moins 15% au prix moyen constaté sur la même zone. Excellent pour trouver une bonne affaire ! Il faut toutefois faire un peu de tri, parce que certains biens sont de fausses bonnes affaires : vous verrez passer des ruines (véridique), des granges et autres choses de ce genre. Et ça fonctionne également avec les annonces de location !

L’intérêt de ce site est donc double : trouver les bonnes affaires et avoir en plus les outils pour négocier le meilleur prix !

En bonus : le site propose un plugin pour Firefox qui permet de visualiser directement l’historique d’une annonce lorsque vous faites des recherches sur SeLoger.com !

A mon avis, Petitscailloux.com est un outil incontournable pour toute personne à la recherche d’un logement ! Je vous le recommande chaudement !

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La crise immobilière est confirmée par Friggit

Sylvain — Thu, 11 Jun 2009 08:54:10 +0000

Jacques Friggit est un économiste du Conseil général de l’environnement et du développement durable. Il publie régulièrement des statistiques liées à l’immobilier. Il est particulièrement connu pour les graphiques qu’il réalise à partir de ces données.

Rappelons que les chiffres utilisés par Friggit proviennent de l’INSEE et des notaires eux-mêmes, par opposition aux chiffres publiés dans les médias qui proviennent souvent des agences immobilières ou des sites Internet d’annonces immobilières.

Les données ont été mises à jour le 9 juin 2009.

L’une de ces courbes (page 2, graphique 2.1 sur le document Graphiques sur longue période) décrit l’évolution des prix des logements anciens par rapport au revenu disponible des ménages (le pouvoir d’achat, pour simplifier). C’est ainsi que l’on peut observer que cet indice est resté relativement constant depuis 1965 jusque vers la fin des années 90 : il est resté dans ce qu’on appelle le tunnel de Friggit. Il en est ensuite sorti et a explosé pour atteindre un sommet en 2007-2008. Depuis 2008, on assiste à une baisse spectaculaire qui est confirmée par la mise à jour des chiffres à mai 2009, venant ainsi contredire les annonces de reprise publiées un peu partout.

Un autre point intéressant à notre est que le montant total des transactions chute bien plus rapidement que l’indice des prix. Ce qui signifierait que le nombre de ventes est en chute libre tandis que les prix résistent mieux à la baisse : le marché immobilier est en train de se geler.
C’est aussi ce que je constate depuis que je m’intéresse à mon marché immobilier local. Les acheteurs sont très frileux (d’après les agents immobiliers, il y a toujours beaucoup de visites mais peu d’achats en réalité) tandis que les vendeurs restent réticents à baisser leurs prix, ce qui se solde par un bien invendu. J’ai d’ailleurs visité plusieurs logements en vente depuis plus de 18 mois.

La crise immobilière ne semble pas prête de s’arrêter !

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L’investissement immobilier locatif : calcul de rentabilité

Sylvain — Thu, 04 Jun 2009 10:07:09 +0000

Après avoir passé en revue les bases de l’investissement immobilier locatif, je vais m’attaquer à un point plus épineux : le calcul de rentabilité. En effet, comme tout investissement, sa rentabilité est un point fondamental qui mérite beaucoup d’attention. Ne prenez pas ce calcul à la légère, sans quoi vous pourriez réaliser un investissement désastreux !

Pour commencer, assurez-vous de comprendre ce qu’est un taux de rendement. Dans le cas d’un placement sur un livret par exemple, la banque affiche un taux de rendement de 2% par an, ou 2 pour 100 par an. Cela signifie que si vous décidez de mettre 100 euros sur ce livret pendant un an, la banque vous payera 2 euros. Si vous placez 200 euros, vous recevrez 4 euros. Pour 300 euros, vous recevrez 6 euros, et ainsi de suite.

Dans le cas d’un investissement locatif immobilier, le principe est similaire. Au lieu de placer votre argent sur un livret, vous achetez un logement. Au lieu de recevoir des intérêts de la banque, vous percevez des loyers. En tant qu’investisseur, vous voudrez évidemment estimer, avant d’acheter, le taux de rendement de votre investissement. Dans le cas de l’investissement immobilier locatif, on parle de calcul de rentabilité plutôt que de taux de rendement, mais il n’y a pas, à ma connaissance, de différence entre les deux.

Il existe de nombreuses façons de réaliser ce calcul de rentabilité et chaque investisseur a sa méthode préférée. Certaines vont même jusqu’à intégrer les particularités fiscales de l’investisseur, mais je préfère laisser volontairement cet aspect de côté, car, comme je l’avais noté dans l’article précédent, la défiscalisation ne doit pas être un objectif en soi (mais plutôt la cerise sur le gâteau !). J’ai choisi de vous présenter les deux méthodes qui vous serviront le plus et qui sont, à mon avis, les plus simples à utiliser.

Le calcul de rentabilité brute

C’est la méthode utilisée par les agents immobiliers. Le taux ainsi calculé est celui que vous retrouverez éventuellement sur les annonces de vente. C’est aussi le taux le plus éloigné de la réalité, car il ne prend pas en compte les coûts liés au logement. Son avantage, c’est qu’il permet très rapidement d’avoir une idée du rendement de l’investissement, afin par exemple de comparer deux annonces. Son calcul est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement (tous frais inclus : frais d’agence, de notaire, etc.), et vous multipliez par 100. Dans le cas d’un logement acheté 100 000 euros et loué 500 euros par mois :

500 x 12 = 6 000
6 000 / 100 000 = 0.06
0.06 x 100 = 6, donc le taux de rentabilité brute de cet investissement serait de 6%

Le calcul de rentabilité nette de frais et charges

Cette méthode permet d’avoir une idée plus proche de la réalité de la rentabilité de l’investissement, sans être compliquée pour autant. Le but ici est de prendre en compte dans le calcul tous les frais et charges liés à ce logement, que l’on retire des loyers perçus. En général, on retient les coûts suivants :

Taxe foncière : comptez un mois de loyer si vous n’en avez aucune idée. Renseignez-vous à la mairie si nécessaire. Dans notre exemple : 500 euros.
Les charges non récupérables auprès des locataires : les honoraires de syndic par exemple. Variable d’un logement à un autre, renseignez vous auprès du vendeur. Dans notre exemple je n’en compte pas.
Les vacances locatives : il s’agit des mois pendant lesquels vous ne percevez pas de loyer, lors d’un changement de locataire. Personnellement je compte un mois par an. Pour un studio je suggèrerais même 2 mois par an. Dans notre exemple : 500 euros.
Assurance propriétaire non occupant (PNO) : très variable, personnellement je compte 5% du loyer annuel. Dans notre exemple : 300 euros.
Assurance loyers impayés : à mon avis indispensable, comptez 3% du loyer annuel. Dans notre exemple : 180 euros.
Frais de gestion du bien par une société : si vous confiez la gestion à une agence immobilière par exemple, comptez également les frais payés. Dans notre exemple : 0 euros, je compte gérer le bien moi-même.
Frais d’entretien divers : le logement aura besoin de réparations et d’entretien divers, comptez au minimum un mois de loyer. Dans notre exemple : 500 euros.

Ca a l’air compliqué mais il n’en est rien. Voyez plutôt :

500 x 12 = 6 000 (loyers perçus, par an)
6 000 – 500 (taxe foncière) – 500 (vacances locatives) – 300 (assurance PNO) – 180 (assurance loyers impayés) – 500 (entretien) = 4 020
4 020 / 100 000 = 0,0402
0,0402 x 100 = 4,02, donc le taux de rentabilité nette de frais et charges de cet investissement serait de 4,02%.

Comment augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?

Pour augmenter la rentabilité, vous pouvez soit augmenter le loyer, soit diminuer le coût d’achat.

Le meilleur moyen d’augmenter le loyer, c’est de réaliser des travaux dans le logement. Une condition toutefois : les travaux doivent être peu coûteux, afin que leur coût soit absorbé par l’augmentation de loyer. Dans la pratique, ce sont souvent les travaux de décoration qui sont les plus payants. Ils offrent le double avantage de pouvoir être réalisés facilement sans faire appel à un professionnel (ils sont donc en général peu chers) et d’avoir un effet positif immédiat sur les locataires potentiels : le logement à l’air plus neuf, plus confortable, plus agréable, plus lumineux, etc.

Pour réduire le coût d’achat du logement, vous pouvez soit diminuer le prix d’achat en négociant avec le vendeur, soit réduire le coût du crédit si vous financez l’achat par un emprunt.

La négociation n’est pas toujours un exercice facile. Sachez toutefois que la plupart des vendeurs incluent déjà une marge de négociation dans le prix de présentation (c’est-à-dire le prix qu’ils affichent). N’hésitez donc pas à proposer un prix nettement inférieur à celui demandé.

Si vous financez l’achat par un crédit, ne négligez pas son coût et cherchez le meilleurs taux d’intérêt possible pour votre emprunt immobilier.

J’espère n’avoir rien oublié dans mes calculs, si vous voyez des erreurs ou des oublis n’hésitez pas à laisser un message !

Pour finir, je voudrais rappeler deux choses qui me paraissent importantes :

Ces calculs ne sont que des estimations, la réalité sera probablement différente ! L’immobilier comprend des incertitudes que le calcul ne peut qu’essayer d’estimer.
Je ne suis pas un expert financier ou expert immobilier, seulement un particulier qui s’intéresse à toutes sortes d’investissements. Encore une fois, si vous pensez qu’il y a des erreurs, n’hésitez pas à m’en faire part !

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L’investissement immobilier locatif : les bases

Sylvain — Wed, 03 Jun 2009 09:28:10 +0000

Définition
L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien (neuf ou ancien) dans le but de le louer, et non pas de l’habiter comme c’est le cas lors de l’achat de sa résidence principale par exemple. L’achat se fait souvent par le biais d’un emprunt, dont les mensualités seront payées, au moins en partie, par le loyer ainsi perçu.

Intérêt
Même si nous traversons actuellement une crise immobilière, l’immobilier est encore perçu comme un investissement sûr. C’est probablement dû au fait que vous achetez quelque chose de réel, que vous pouvez voir et toucher, par opposition à tous les placements financiers (la bourse par exemple).

Il y a au moins trois raisons de réaliser un investissement immobilier locatif :

La constitution (ou le développement) de votre patrimoine: les loyers perçus servent à payer les mensualités du crédit et, du coup, permettent l’achat du bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle. De plus, en cas de revente, vous aurez plus de chances de réaliser une plus value importante. Il s’agit là de vous constituer un patrimoine à moindre frais.
L’apport de revenus supplémentaires: lorsque l’emprunt sera totalement remboursé, les loyers viendront s’ajouter à vos autres revenus et augmentent ainsi votre pouvoir d’achat. Ils pourront également, par exemple, servir à l’achat d’un nouveau bien, ou encore vous apporter un complément de retraite.
La défiscalisation: au travers de différents systèmes, l’investissement immobilier locatif vous permet de réduire vos impôts. Même si, d’après moi, cela ne doit pas être votre objectif principal, il est intéressant de le savoir afin d’en profiter pleinement. Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, je vous invite à vous renseigner sur la fiscalité des revenus fonciers, les déficits fonciers et le régime de la location meublée. Il existe également des dispositifs spécifiques à certaines situations particulières : Scellier, Robien Recentré, Boorlo Populaire, etc. Toutes ces informations sont disponibles sur l’excellent site Cbanque. Enfin, si vous en ressentez le besoin, faites appel à un conseiller financier à ce sujet.

Quel bien acheter ?
En général, on conseille d’acheter des appartements de petite taille dans les grandes villes. Attention toutefois, les studios et F1 auront tendance à amener des locataires étudiants, ce qui veut dire que vous changerez très souvent de locataire et que le logement risque de ne pas être loué durant l’été. Pour ma part, je viserais plutôt les F2 ou F3qui sont, d’après ce que j’ai pu voir jusqu’à maintenant, les plus rentables. Ca ne veut pas dire que vous ne pouvez pas prendre de F4, F5 ou même une maison, tant que l’investissement est rentable !
En achetant ce bien, ne perdrez pas de vue les locataires que vous souhaitez avoir, en faisant notamment attention à la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, etc. En effet, il serait dommage d’acheter un studio pour étudiant à 25km de l’université. De même, un F3 proche des écoles vous aidera à trouver un couple, éventuellement avec un enfant.

Et ensuite ?
Dans un prochain article, j’aborderai la question du calcul de rentabilité et des différents coûts à prendre en considérationdans ce calcul, afin de vous aider à choisir le bien correspondant le mieux à votre investissement immobilier locatif.